泰州别墅市场户型分析

泰州别墅市场户型分析二零一一年十二月东部城区别墅市场在售项目一览表项目名称占地面积建筑面积容积率建筑类型户型面积销售均价江南一品26.6万㎡26.8万㎡1.01独栋、双拼、联排独栋：682、720㎡、双拼：309~486㎡、联排：290-340㎡双拼：7500元/㎡联排：5500元/㎡莱茵东郡13万㎡15.5万㎡1.09别墅、高层联排：230~300㎡双拼：240~280㎡联排：16000元/㎡双拼：20000元/㎡碧桂园6.41万㎡6.48万㎡1.1小高层、别墅联排：200-265㎡双拼：215~365㎡联排：4300元/㎡双拼：5600元/㎡万泰国际花园12.4万㎡18.6万㎡1.5多层、高层、别墅双拼：214~304㎡7900元/㎡星威园33.8万㎡75万㎡0.73多层、高层、别墅联排：254-315㎡双拼：398㎡联排：11000元/㎡独栋：13000元/㎡翰林雅居17.7万㎡20.8万㎡1.18多层、别墅联排：260㎡、双拼：400㎡叠加：220㎡联排：10000元/㎡、双拼：12000元/㎡、叠加：8000元/㎡欧亚国际花园24万㎡32万㎡1.15小高层、多层、别墅叠加：180~230㎡5000元/㎡西部城区别墅市场在售项目一览表项目名称占地面积建筑面积容积率建筑类型户型面积销售均价凤城丽都8161.79别墅、高层、多层联排：280㎡叠加：140㎡叠加：6000元/㎡一、泰州联排别墅市场分析——区域特点中部城区别墅市场在售项目一览表项目名称占地面积建筑面积容积率建筑类型户型面积销售均价金通桂圆5.26万㎡7.89万㎡1.5多层、高层、别墅独栋：500㎡,双拼：400㎡,叠加：200㎡联排：408㎡（地上288+地下120㎡）联排：900万/套叠加：13800元/㎡金通梅园9.59万㎡11.72万㎡1.21多层、小高层、别墅————北部城区别墅市场在售项目一览表项目名称占地面积建筑面积容积率建筑类型户型面积销售均价上河嘉园3.34.081.18多层、联排别墅联排：240㎡6000元/㎡翡翠华府2.483.83万㎡1.3小高层、别墅联排：220~270㎡10800元/㎡花园半岛22.3738.36万㎡1.28多层、高层、别墅联排、双拼：待定待定南部城区别墅市场在售项目一览表项目名称占地面积建筑面积容积率建筑类型户型面积销售均价荣御蓝湾16.433.51.59别墅、高层叠加：180~220㎡叠加：11000元/㎡东润第一城1420.41.5多层、小高层、别墅后期联排预计300-400㎡6000元/㎡恒景国际花园22.3301.23多层、小高层、别墅联排：220~240㎡13000元/㎡世茂河滨花园1829.21.49多层、小高层、别墅叠加：约250㎡联排：250㎡叠加：6000元/㎡（去年）一、泰州联排别墅市场分析——区域特点城市：泰州别墅市场经过近几年的发展，整体发展较为成熟，当前整体别墅市场以叠拼产品为主，联排别墅产品较为稀缺本案：项目所处东部地区作为未来城市重点发展带之一，相比较而言当前低密度物业较多，以多层、联排别墅产品为主，竞争激烈，因此产品力将成为未来发展的根基本案东部地区类型一：一字型布局，长进深，16~17米进深+7.2米面宽典型案例——翡翠华府，建筑面积：274㎡一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别一：一字型）类型一：一字型布局，长进深，采光天井设计，16~17米进深+6.6米面宽典型案例——碧桂园，建筑面积：265㎡采光天井一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别一：一字型）类型一：一字型布局，进深较短，客厅挑空、错层分隔餐厅与客厅、下沉庭院设计典型案例——星威园，建筑面积：356㎡车库厨房主卧室主卧室阳台阳台卫生间卫生间卫生间卫生间卧室卧室餐厅客厅一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别一：一字型）典型案例——水岸帝景，建筑面积：285㎡类型一：一字型布局，进深较短，客厅挑空、错层分隔餐厅与客厅设计一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别一：一字型）类型一：一字型布局，长进较短，南向入户、前三后四设计，赠送采光地下室典型案例——美岸栖庭，建筑面积：290㎡一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别一：一字型）类型二：方正型设计，10~12米进深+9~10米面宽，南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧均南向典型案例——翡翠华府，建筑面积约246㎡一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别二：方正型）类别二：凹字型设计，内庭院布置（室外景观引入室内），有效解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题典型案例：世茂河滨花园，建筑面积约300㎡一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别三：凹字型）类别二：凹字型设计，户与户之间通过采光天井进行连接，实现类独栋效果有效降低联排别墅的视觉压迫感，增强户型通透性，同时使联排别墅具备独栋别墅所享有的私密空间，提升产品价值典型案例：上河嘉园，建筑面积：235㎡一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别三：凹字型）城市：联排产品整体设计较为常规，缺乏亮点，功能性设计较差，但部分项目开始注重产品附加值的设计，通过内庭院等设计，扩展户型的功能，从居住感受上逐渐向独栋化方向发展本案：若采用常规向本案不具备常规竞争优势，需通过领先性的产品力跳脱区域，在竞争中博得优势，确定片区话语权并赢得市场口碑度北京深圳二、国内联排别墅发展趋势——城市趋势类独栋产品，中高端定位，大面宽设计，起居室活动室等活动区域面积大，注重地下下空间利用及增加视听室功能，注重社区内部景观环境营造上海重庆/成都经济型联排，半地下室，内庭院设计，功能紧凑，三卧南向，控制进深，面宽7米以上，注重邻里交往空间注重社区周边自然景观，喜好邻水而建，面积集中在250~300平方米，进深相对较长，功能区域独立性强户型面积适中，顶层阁楼设计，类独栋产品，注重功能布局上与独栋别墅舒适性相似，由于竞争激烈，从开发品质、产品到开发特色，多元化发展，个性强城市：随着独栋别墅用地的停批，价格处于独栋与双拼之间的联排产品，呈现两极化发展趋势，一类是联排别墅更趋向于独栋化设计，二类是通过高性价比产品占领市场本案：？地下层一层二层类别一：L型布局，总体布局类似独栋别墅L形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。一层客厅双向流线设计，二层设采天棚，一层室内采光更充足，所有卧室带卫生间带花园；双车位设计；，阳光地下室（活动房、工人房、储藏室、洗衣房）地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台三、本案联排别墅户型建议——方向：强调联排独栋化下沉花园下沉花园采光井采光天棚一层二层凹形围和内院凹形围和内院一层仅卫生间相连二层完全分离客厅车库卧室餐厅主卧卧室卧室露台类别一：凹形布局，改变组团形态，二层完全分离两层，总建筑面积约260㎡，“凹”型布局，中间围和56㎡庭院；大进深内庭，两个南向采光面；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更接近独栋感觉三、本案联排别墅户型建议——方向：强调联排独栋化四、本案联排别墅规划布局建议——方向一：行列式，联排独栋化项目介绍1户2户3户4户四合院组团（四户）四合院：四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，有坡道与小区道路系统相连。为提升容积率，尽量减少合院户型面积，一个合院由4户160~250平米的别墅构成，附赠150平米阳光底层案例：上海.万科深蓝中央合院四、本案联排别墅规划布局建议——方向二：合院（1、四合院）四栋地下层相联，借鉴四合院组织方式，缓坡入户，车库、地下入户门两两相对建筑“井”字结构布局：四套别墅分别布置在四个接点位置，相邻空间各自划分给四家通过底层院落相连，建筑单体独立，又可以通过相连的地下庭院促进邻里交流。两户之间通过下空间相连，共享”阳光底层“，形成特色鲜明的合院联排别墅四、本案联排别墅规划布局建议——方向二：合院（1、四合院）总建筑面积：280㎡，一层面积：147㎡，二层面积：126㎡，地下建筑面积：200㎡地下室双车库设计，入口灰空间与停车结合，主要生活空间朝南、自然通风；主卧配置功能完整、私密性强、有室外活动空间。四、本案联排别墅规划布局建议——方向二：合院（1、四合院）六合院（品字形），一个单元6套，通过品字型联排组团，增加了容积率，但是在达到容积率的同时，使得楼间距过密，品字形组团中间套户型压抑，牺牲了舒适度。(组团容积率0.67）四、本案联排别墅规划布局建议——方向二：合院（2、六合院）总建筑面积：219.36㎡，长进深设计花园狭长，受南端接品字型组团端头别墅影响，视野、景观、采光和通透性都有很大不良影响，舒适度大减四、本案联排别墅规划布局建议——方向二：合院（2、六合院）七合院：7栋独立别墅组成，每栋采用子母楼设计。母楼为每栋别墅的生活主体，为三层，子楼承载分立于主体之外的生活空间，1~2层。别墅间子楼相连，母楼分开，母楼之间的间距最大达十余米，不但给人7个独栋（而非7个联排）别墅印象，且各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达成内与外的沟通。案例：重庆龙湖悠山郡四、本案联排别墅规划布局建议——方向二：合院（3、七合院）龙湖悠山郡针对两种截然不同的地形，采用了两种处理方式：首先，针对高差较大的地段采用较为传统的线性别墅布局方式，一方面可很好的顺应等高线，另一方面可最大限度让每栋别墅分享中央的师弟景观；其次对于腹地较深却无自然景观资源的平缓地，创造一种带有自身特色的合院产品，来平衡线性别墅区的景观优势四、本案联排别墅规划布局建议——方向二：合院（3、七合院）四、本案联排别墅规划布局建议——方向二：合院（3、七合院）十二合院：由四栋类独栋和四组类双拼别墅构成，院落的四个角上布置类独栋别墅，类独栋别墅中间夹一组类双拼别墅，户型分布左右对称。整体建筑间距较小（12米），私密性受到一定影响，由于建筑的围和，导致部分户型以东西朝向为主（F型），南面采光口较小，观景面较小。案例：上海龙湖蓝湖郡四、本案联排别墅规划布局建议——方向二：合院（4、十二合院）市场反应较好，相对同区域产品，具有较高的溢价能力，利用地势优势，使其地下室实际高度在地面之上，避免传统地下室潮湿、采光通风差等问题，并且可由下沉式庭院直接入户，从实现双入户院落间整体建筑间距较小（12米），私密性受到一定影响，并且由于建筑的围和，导致部分户型以东西朝向为主（F型），南面采光口较小，观景面较小，销售过程中，客户产生坑性较多四、本案联排别墅规划布局建议——方向二：合院（4、十二合院）12合院组合方式由四栋类独栋和四组类双拼别墅组成的合院组团，其组团容积率高达0.7-0.8。若整个地块排纯联排别墅，基本上要达到20~25排的以8~10联排为主的兵营状紧密排列，才能做足此容积率。四、本案联排别墅规划布局建议——方向二：合院（4、十二合院）四、本案联排别墅户型设计建议面积：约250~300㎡预期价格：12000~13000元/㎡（当前市场均价），总价范围控制在300~350万层数：地上三层，地下一层设计特点：1、联排度独栋化设计，重点考虑L型和凹型设计2、合院设计五、初步建筑风格推荐THANKS