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十三陵项目策划报告上古泰达房地产经纪有限公司报告目录1.区域市场分析2.项目定位策略3.营销推广策略4.销售计划1区域市场分析区域市场分析相关市场分析同类产品分析北京城市总布局的基本方针改变人口和产业过于集中在市区的状况，从现在起城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移；大力发展远郊城镇，实现人口和产业的合理布局，进一步加强与首都周围的城市和地区的协调发展。郊区化发展是未来重点区域市场分析根据《北京城市总体规划（2004—2020年）》，新城是新的城市空间结构中的重要节点。新城应成为北京中心城人口和职能疏解及新的产业聚集的主要地区，形成规模效益和聚集效益。数据来源：《北京城市总体规划（2004—2020年）》北京市最新城市发展规划在原有的卫星城基础上，承担疏散中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划新城11个分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。区域市场分析昌平区域概况在北京市各区县的功能定位划分中，昌平属于城市发展新区。根据2005年国务院批准的《北京城市发展总体规划》，昌平新城被确定为首都规划建设的11个新城之一，功能定位是“重要的高新技术研发产业基地，引导发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能”。未来一个时期，昌平区经济社会发展的总体目标是：全面推进三个首选之区（投资创业首选之区、旅游休闲首选之区、生活居住首选之区）建设，努力构建一流的首都城市发展新区。区域市场分析区域别墅市场概况依托优越的自然环境，便捷的交通，昌平区别墅市场在前期取得了较大发展，到现在昌平别墅区在北京市场有很高的影响力和客户群体。区域内知名度较高的项目有“玫瑰园”、“碧水庄园”、“纳帕溪谷”、“东方普罗旺斯”“一千栋”等。各项目品质差异较大，价格涵盖了自12000-60000万的各个档次。但随着国家限制别墅用地政策的实施，别墅产品供应量呈现了急剧萎缩的状态，该类产品成了稀缺资源，这给小产权项目的发展提供了契机。区域市场分析区域发展趋势区域配套的大幅改善，是真正加速该区域别墅发展的动力。昌平八达岭一带的别墅起步虽早，但销售一度受到配套不足的制约，整体发展缓慢。如今“内外兼备”的昌平别墅区，已经赢得了更多国内外人士的青睐。自申奥成功后，北京市政府投资15个亿进行全面改造，市政配套逐渐完善，这无疑给该区域再注入一针兴奋剂。这些对进一步完善该区域的配套无疑都是巨大的利好。京昌高速、五环、六环等高速路纵横交错，联结成一张四通八达的交通网络。城市轻轨更缩短了市中心和昌平八达岭区域的距离。北青路东延，有望连接京承高速及机场高速。昌平是北京的“后花园”，有着近50％的森林覆盖面积以及温榆河、小汤山等自然山水资源，一度被皇家望族视为龙脉净土。加上昌平十三陵一带空气质量和水源质量好于北京的南部城镇，而且区域环境保护相对较好，既没有大规模工业污染，也没有大量普通住宅建设，属传统的上风上水地区。制约昌平地产发展的两个重要的因素是配套和交通，随着市政配套的健全和交通的完善，昌平的山水资源和自然环境优势将会越来越明显区域市场分析别墅市场研究2008年上半年，京城新开盘别墅项目为28个，其中纯新盘入市的项目仅有2个，总供应面积仅为6.2万平方米，其余均为老项目后期开发。而2007年同期新开盘的纯新盘别墅项目为10个，供应面积为24.9万平方米，两相比较可以发现，2008年新开盘的纯新盘供应个数和供应面积分别下降了80%和75.1%，降幅特别大。别墅停批政策，在2008年的供应量上终于有了直接反应08年以后别墅项目将成为市场的稀缺资源别墅市场分析市场成交一枝独秀别墅购房群体资金充裕，对于价格的敏感度较低，针对楼市需求层面进行调控的政策对于高端购房群体的作用力较弱，因此别墅销售没有出现类似中、低端项目的滞销现象。1、成交趋势由于资源的稀缺性使得市场预期看好，明年别墅市场的销售量和成交价仍旧会保持一个稳步上升的趋势。2、发展趋势在新的政策背景和市场背景下，以前那种仅仅“服务于金字塔尖”的思维方式逐渐转化为“为金字塔尖人群服务，同时也为更多社会中坚阶层提供更多的好产品别墅市场分析区域别墅项目分布本案别墅市场分析同区域项目分析地理位置：昌平区水库路19号自然环境：凤山南麓，临近水库开发商：北京瑞坤置业有限责任公司建筑形态：77栋独栋别墅06年9月开盘，目前仅剩3套未售价格：341万起折合单价为11200左右此项目目前仅余3套，促销力度较大观山悦本案别墅市场分析该项目由于开盘时间较早，把握了07年房地产市场高涨时机，现销售接近尾声。项目的优势：社区规划整体，风格、外立面与区域环境协调，价格较低项目的劣势：周边环境单一，凤山景色较差，产品建筑密度较大，公共区域环境绿化少。观山悦别墅的品质中等，环境一般天伦随园项目位置：昌平区东关环岛向北900米建筑类型：独栋别墅约40栋建筑风格：苏州园林式开发商：北京市昌平房地产开发总公司价格：预计30000元左右本案别墅市场分析该项目现处于停滞状态，据销售员介绍别墅销售时间还不确定该项目不论是建筑风格，建筑品质，景观设计都是非常精致在缺水的北京城能见到这种苏州园林风格的精品建筑不禁让人眼前一亮。项目优势：位置临近城区，风格独特，景观一流，开发商在当地实力雄厚项目劣势：价格较高与观山阅相比：两个项目外部区域环境相近，但由于产品的风格、产品形态及园林设计上的差异造成两个项目价格差距巨大。市场分析总结供应减少别墅用地的停批和9070政策的实施遏制了大户型的项目。随开发商土地储备的减少，别墅项目将越来越稀缺需求增加北京作为我国的首都，公司企业林立，越来越多的富人诞生，对住宅的要求越来越高！昌平区域发展前景巨大交通配套的逐步完善，使昌平的发展步伐加大，优越的风水和环境逐渐被发掘竞争少本项目周边别墅产品极少，无直接竞争产品昌平区区长金树东在昌平区第三届人民代表大会第三次会议上所做的政府工作报告中说：“要在2008年，加快农业结构调整，瞄准北京高端消费市场，大力发展以‘一花三果’为主导、‘六园三带三区’为载体的都市型现代农业。”这里的“一花”是指以百合花为代表的花卉产业；“三果”是指以苹果为代表的精品林果业、以草莓为代表的设施农业和以柿子为代表的传统林果业。昌平把大力发展以“一花三果”为主导的都市型现代农业，作为扎实推进社会主义新农村建设、为农民拓宽致富路的重点。相关政策相关行业分析城市农业利用田园景观、自然生态环境资源，结合农业生产、农村文化及农家生活，用以满足人们亲近自然、参与农事、休闲娱乐和体验农耕文化的需求，是现代化农业在大城市的表现形式和都市经济的重要组成部分。它主动适应都市发展，具有较完善的生产形式与结构，服务并依托于都市，实现了城乡互动，拓展了城市的空间。具有保障生活、发展经济、平衡生态、旅游休闲、致富农民、资源投资、促进和谐社会等作用，大力发展城市农业，是率先实现农业现代化和有效落实三农政策的战略选择。城市农业相关行业分析相关行业分析现北京生态园较多，主要集中在怀柔、密云、昌平、房山等区县。大多依托自身的资源优势和特点经营与宣传，经营状况存在很大差异。如房山已有生态园149个，上半年接待游客14.7万人次，营业额过千万，其水果的采摘价格达到20-60元/公斤。而小汤山的英达生态园以面积大、项目多、特色突出赢得了较高的知名度；各生态园经营项目依自身资源的不同各有侧重，基本包括了资源类的景点旅游、民俗游、温泉浴等等；服务类的会议、住宿、特色餐饮；文化类的农业种植、果园采摘等。相关产业分析产业发展预期随着城市化进程的不断加快与推进、城市规模的不断扩张，城市人口的收入增加、压力增大，追求放松、自然是城市人的必然追求。生态园作为朝阳产业，发展潜力巨大。相关行业分析童话山庄地理位置：昌平南口镇大石坡旅游度假区内自然环境：较好的绿化开发商：北京绿展创新科技有限公司建筑形式：全新独有的木结构别墅销售特点：定制式，租赁会员制同类项目情况昌平区小产权独栋别墅售价在6000左右，以童话山庄为例：该项目位于昌平南口镇大石坡旅游度假区内，木质结构，面积在80-600平米之间，单价6500元，精装修。以自然景观、建筑形式及会员制权益为核心卖点，共80栋；轻体原木结构；纯原生态天然矿泉水；市政电；燃气(煤气罐）；电暖气；有线电视或卫星电视同类项目情况项目位置：昌平区阳坊镇四家庄村项目建筑形式：农业大棚产品面积：516平米（建筑面积68平米）产权：30年使用权销售方式：签土地承包合同价格：19.8万一套宣传方式：短信吉利庄园同类项目情况吉利庄园是以与村镇合作以农业种植名义立项的项目。单套产品占地：大棚面积为233.73平米+168.11平米的温室+153.60平米的露天种植园，共计面积为555.44平米。温室内可建筑68平米以下的管护房。项目的特点：项目以大棚种植为主要运作手段，符合昌平政府：“要在2008年，加快农业结构调整，瞄准北京高端消费市场，大力发展以‘一花三果’为主导、‘六园三带三区’为载体的都市型现代农业。”的号召。以独特的产品概念和开发模式，低廉的价格取得了良好的销售业绩产品周围自然环境较差，市政配套少，交通环境一般临近吉利大学，面积大，价格低项目详情同类项目情况吉利庄园户型设计同类项目情况朝来农艺园北京朝来农艺园，是集高科技生产、净菜加工、休闲娱乐、旅游观光、科普教育为一体的北京市一级农业公园。经营模式：售门票，果蔬生产，采摘，，观光，餐饮，会议同类项目情况全国最大的现代农业园区，北京首家国家级农业科技示范园农业园设施组群面积已达60万平米，总投资超过30个亿，规划面积111.6平方公里。经营模式：科研，会议，观光，采摘小汤山农业科技园同类项目情况小汤山农业园：全国最大的现代农业园区，北京首家国家级农业科技示范园。已有国家级北方林木种苗示范基地、国家淡水鱼业工程技术研究中心、精准农业项目、台湾三益兰花基地，中垦三菱示范农场等50家现代农业高新技术企业入驻，形成了小汤山特菜、林木种苗、花卉、鸵鸟、高档淡水鱼、肉用乳羔羊等一批优势产业。整个园区规划为八区一园，即：设施农业示范区、花卉示范区、林木种苗示范区、水产养殖示范区、旅游度假区、乳羔羊生产示范区、籽种农业示范区、加工农业示范区、北京昌平国家农业科技园。同类项目情况客房会议厅种植大棚办公区对本项目的建议经过对几个项目的走访调查，生态园的经营项目以采摘，种植，观光旅游为主，结构比较单一。在北京的冬季，所有活跃在市场上的生态园、农家院都有大棚、温室。采摘的水果品种大部分是草莓、樱桃和部分的蔬菜。采摘价格比市场出售价格高3-5倍，采摘经营状况良好。而“朝来农艺园”的温室种植品种丰富且档次较高，管理也相对规范，给客户感觉味道较足；温室:植物一年四季不受气候影响，业主可随时充分体验原生态农业生活的感受，切实享受远离都市压力的自由生活。仅单纯的果树种植或经营难以达到以上效果.因此，这是本项目值得借鉴的2项目定位策略1.项目概况2.产品定位3.目标客户4.规划建议关于项目用地10月10日上午，一座集品种储备、观光采摘、专家示范、设施栽培、展览展示、良种繁育六大功于一体的苹果主题公园在北京昌平举行奠基仪式。该公园是迄今为止我国首个以苹果为主题、融园艺园林于一体的现代果园。该项目预计将于2009年竣工完成，届时园内将储备国内外苹果品种800余个，集世界苹果品种之大成，并采用国际流行的苹果矮化密植细纺锤形整枝为主要栽培技术模式，发挥资源储备、栽培示范、果农培训、市民观光等综合功能，成为我区苹果优势产业更好更快发展的一个新亮点。以上信息来自中国广播网项目概况土地指标：地块面积共47万平米，已有苹果种植园面积约14万平米，项目建设用地最大值为33万平米；地理位置：本案位于昌平区世界级文化遗产十三陵特区核心区的北新村;距五环路30公里，与同类产品比较距市区较近。附位置图项目概况项目地形图项目概况项目土地环境资源分析项目地