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第一部分：本项目市场研究范围及市场分析第三部分：本项目市场研究成果及各物业类型规划可行性第二部分：本项目周边环境状况分析第四部分：本项目总体概念定位主要内容第五部分：本项目物业布局方案第六部分：本项目各物业类型规划方案第一部分本项目市场研究范围及市场分析针对未来可发展的各种物业形态，其所需研究、参考之市场区域及样本范围，除包括由本项目自身特性所决定之核心辐射区域外，尚应着重参考本项目核心辐射区域以外之以发展成熟、发展中及待发展区域市场环境要素及客群特点，以保证我司针对本项目所提出之定位规划方案建立在充足的市场数据基础上。本项目公建类物业地上可规划建筑面积约70万平方米，总体规模大要求本项目所参考的市场要素及相关客群资源范围较大。北—东风南路本项目核心辐射区域东—东五环路南—朝阳路西—朝阳公园路四方新区本项目参考及辐射区域望京区域丽都/酒仙桥区域燕莎区域CBD及周边区域朝青板块百子湾新区商务办公类物业发展状况办公类物业供应状况序号项目名称位置总体量（平方米）1观湖国际朝阳公园桥东北角8.8万2恒泰大厦朝阳区十里堡1号2.2万3国际创展中心青年路与朝阳路交汇处7万4金泰国益朝阳北路103号2万5住邦2000朝阳区八里庄西里100号25万6远洋国际中心东四环慈云寺桥东南角23万合计：68万平方米目前本项目区域内办公类物业供应量较小，项目之间竞争小。本区域目前正处于发展阶段，商务氛围尚未形成气候。近几年随着住邦2000、远洋商务中心的上市本地区的商务氛围有逐步兴起的势头。根据北京市“两轴两带多中心“的规划，本区域正好处于东部发展带。在CBD区域土地紧缺的情况下，继续向东发展已成为必然之势，因此本项目蕴涵着丰富创业机会与升值潜力。区域内办公类物业分布本项目区域内办公类物业分布较为分散，暂时未形成具有较强影响力的商务圈。本项目区域属东部泛CBD区域，有着完善的交通系统，具备发展办公类物业的条件。办公类物业价格水平及档次序号项目名称售价（人民币/平米）租金（元/平米/天）档次1观湖国际14000未定5A级2恒泰大厦只租不售1.8乙级3国际创展中心980035A级4金泰国益只租不售2.95A级5住邦2000140003.55A级6远洋国际中心11500只售不租5A级以上为办公类物业档次详表，通过此表可看出，本区域内写字楼售价在10000-15000元/平米之间，租金在1.8-3.5/平米/天之间。本区域内写字楼的平均租金与售价远低于CBD以及其它成熟商圈平均价格。区域内现有写字楼与CBD及其它商圈写字楼档次相比差距并不大。办公类物业目标客户名称目标客群主力户型（平方米）观湖国际尚未入住100-240恒泰大厦装饰、广告等小型公司30-150国际创展中心技术开发、律师事务所、外省市驻京代表处100-200金泰国益医药、机械等中小型民营企业50-200远洋国际中心尚未入住100-300/500-900住邦2000律师事务所、IT、广告100-500区域内办公类物业进驻企业多以中小型企业为主。主要需求面积为50-300平方米。这些公司企业因经济实力有限，无法承受CBD及其它成熟商圈高额的租金，所以选择租金相对低廉的东部泛CBD区域。随着区域的发展，本项目区域内办公类物业的需求会继续增加。办公类物业空置状况序号项目名称空置率开盘时间1观湖国际未入住2006年初2恒泰大厦10%1999年3国际创展中心30%2005年4月4金泰国益60%2005年底5远洋商务中心20%2004年中6住邦200030%2001年底区域内办公类物业整体空置率暂时偏高，主要原因是开盘销售时间较近，部分正处在建设之中尚未入住，因此造成局部空置率偏高。办公类物业在本项目区域具有一定的市场需求，但因本项目区域内办公类物业市场尚处于培育期，商务氛围较为淡薄，暂时还不能吸引大量企业进驻。未来随着CBD区域的东扩以及央视的东迁，此种局面亦会随之得到改善。酒店类物业发展状况序号名称物业类型客房数量（套）位置1上东国际酒店酒店200朝阳区石佛营东甲1号2万豪国际酒店洒店224朝阳区朝阳公园南路8号3住邦2000酒店酒店30朝阳区八里庄西里100号根据区域内酒店类物业统计分析，现本区域内酒店类物业供应偏小，而且分布比较分散。酒店档次以中档及高档为主。区域内酒店类物业档次差距较大。酒店类物业在本区域内位置分散，目标客群定位鲜明。区域内酒店类物业总供应状况区域内酒店类物业分布东四环迎宾大道与本项目区域近在咫尺，往返于机场与市中心人群会对本项目区域内的酒店类物业起到支撑作用。根据本项目区域位置结合未来商务的发展，区域内商务活动会比较频繁，未来本项目区域内对酒店类物业的需求还会增加，区域内酒店类物业仍会有放量。区域内酒店类物业档次及价格水平序号名称星级标准间价格1上东国际酒店3星580/天2万豪国际酒店5星24000/月3住邦2000酒店4星598/天区域内酒店类物业定位以中高档及高档为主。中高档以上东国际酒店以住邦2000酒店为代表，高档则以万豪国际酒店为代表。区域内数量有限的酒店类物业定位鲜明，根据其物业档次及各自的功能性分析可以判断出各类型酒店分别垄断着本区域内不同的目标客群。酒店类物业目标客户酒店名称档次主要目标客群万豪国际酒店5星级外籍人士、跨国公司驻京人员、外企管理者住邦2000酒店4星级来京洽谈商务人群、周边流动人群上东国际酒店3星级旅游团、外省市企业驻京人员、周边流动人群5星级酒店在国内阶段性居住的外籍人士经常往返于国内与国外的外企管理者跨国公司驻京管理人员外企来国内洽谈、考查与投资人士3-4星级酒店外省市公司企业来京谈判考查人员与旅游公司长期合作外省市旅游团酒店类物业空置状况序号酒店名称星级空置率1上东国际酒店3星40%2万豪国际酒店5星30%3住邦2000酒店4星30%上表为区域内酒店类物业空置率统计。对于酒店运营周期来讲这一时期相对处于淡季，整体空置率在30%左右，运营状况良好。区域内酒店类物业竞争性小，各个档次的酒店都有自身的稳定客群。商业物业发展状况80%20%沿街商业商业物业总供应量（平米）商业物业（平米）沿街商业（平米）45万36万9万区域商业总供应量区域内商业类型中商业物业的供应量占有较大的比重。商业类物业发展迅速，已经体现出沿街商业将向规模化、品质化的商业物业转型的趋势。随着区域内中高档住宅及写字楼供应的增加，现有商业供应将不能满足区域日益膨胀的消费需求。区域内主要商业物业分布本项目区域内只有朝阳路沿线商业较密集，其它区域相对商业较分散。距本项目最近的主干道姚家园路沿线缺少大型商业类物业。四环内大体量富人居住区与本项目区域仅一桥之隔，项目周边聚集着大量高端消费人群。商业价格水平及档次序号路段租金水平（元/平米/天）档次1朝阳公园西路4-5中高档2姚家园路东侧路2-4中低档3朝阳路4-7中档5青年路2-3中档6朝阳北路2-3中低档临街商业价格水平商业类物业价格水平及档次序号名称物业类型体量（平方米）售价（元/平方米）租金（元/平方米/天）商业档次1财满街商业街、底商5万14000-23000只售不租中高档2住邦2000围合式商业广场、底商4万只租不售8中高档3炫特区商业商业街2万190005-6中档4国美商街商业街、底商10万130003中档5尚街底商2万只租不售一层10中高档6美廉美独体商业1万只租不售2-3中低档7易初莲花独体商业1万只租不售1.8中档8华堂商场独体商业2万只租不售3.1中高档9汽车城配套配套商业、独体6000只租不售3中档10棕榈泉生活广场独体商业1万只租不售12-18中档高11十里堡易初莲花独体商业1.5万只租不售2.1中档商业类物业目标消费群37%33%30%周边居民周边商务人群区域外人群周边居住人群，消费目的为满足日常生活需要，为中小型商业类物业提供最主要支撑条件。周边商务人群，其主要消费场所为商务配套类商业物业及购物中心等业态。发挥特色商业辐射功能而聚集的东部其他商圈或边缘居住集团的消费人群。商业类物业空置状况序号商业名称体量(平方米）空置率1财满街5万10%2住邦20004万15%3炫特区商业2万100％4国美商街10万在建5尚街2万100％6美廉美1万10%7易初莲花1万5%8华堂商场近2万10%9十里堡易初莲花1.5万5%上表为区域内商业类物业空置状况统计，通过上表可看出，本区域内已开业的商业类物业空置率较低，经营状况良好，市场前景广阔。除国美第一商街外其它商业类物业均属于中小型商业，分布较分散，对本项目威胁不大。且区域内中高档商业类物业总供应量偏小，与本项目区域发展速度相比略显滞后。第二部分本项目周边环境状况分析人口状况本区域现有常住人口总数量近25万人。预计未来区域总人口数量将超过40万人人口数量年龄比例14%19%46%21%60岁以上50-60岁20-40岁20岁以下性别比例49%51%男性女性受教育程度15%14%32%39%大学及以上高中初中小学职业组成31%53%16%企事业单位商务办公人群自由职业者本区域消费类型40%22%16%14%8%餐饮娱乐专业卖场超市社区配套其它交通状况线路名称起点终点线路名称起点终点705路朝新嘉园建欣苑740路黄土岗村黄土岗村350路东大桥乡政府703路郁金香花园北京西站834路常营民族家园中央党校北门831路西冉村李庄840路黄土岗村黄土岗村406路单店大屯西站302路巴沟村辛庄758路天通苑东二区杨闸754路刘村马各庄坤江市场750路东坝观光果园南小街西里721路西客站辛庄据朝阳区市规委规划，预计将青年路扩宽到40米，改建后的青年路及平房西路将使朝阳路、朝阳北路，姚家园路实现纵向连接，形成较为便利的道路网络。平房西路改造后红线宽45米，规划为城市次干路，南起朝阳北路，北至姚家园路。青年路及平房西路姚家园路已例为北京17条快速路之一，将修建姚家园立交桥，主要位于朝阳区姚家园路与五环路的相交处。由东三环路的长虹桥通住平谷新城，时速设计为80公里/小时，成为城市主干路。姚家园路未来道路规划状况未来道路规划第三部分本项目市场研究成果及各类型物业规划可行性写字楼档次正在逐步提高，主要目标客群为中小型企业及公司。本区域处于东部发展带区域内，在CBD土地紧缺的情况下继续向东部区域发展已成为必然。本区域内写字楼的供应还会继续增加，商务氛围会越来越浓厚。区域内四通八达的市政道路外加日益完善的公交系统将为办公类物业的发展提供强有力的硬件支撑。CBD昂贵的租金使大部分中小型企业望而生畏，而这些企业将为本区域的写字楼物业提供客群支撑。中央电视台在东三环选址会连带诸多广告媒体类公司随之东迁。我司分析区域内未来办公类物业会有长足的发展，区域内对办公类物业的需求也会有所增加，所以我司初步认为办公类物业在本区域内具有一定的可实施性。办公类物业初步可行性分析随着东部区域的持续发展，商务办公氛围的日趋成熟使得酒店需求不断增加区域规划有着发达的交通系统，特别是临近首都机场，区域相邻的东四环四元桥至四惠桥路段是从机场到市中心的首条道路，该路段在其功能作用上已经提升为北京市的迎宾大道。可见往返于机场与市中心的人群，将对区域内的酒店类物业提供一定的消费力支持。本区域内对于酒店类物业有较大的需求，而且需求还会继续增大。而现有市场供应远无法满足与日俱增的需求膨胀，所以我司认为酒店类物业在本区域内有一定的可实施性。酒店类物业初步可行性分析我司认为区域内有着对商业类物业潜在的需求，又是市政规划商业类物业的热点区域，未来不断完善的交通线路也可为发展商业类物业提供硬件交通条件，发展商业物业是使本项目发挥更大开发价值的必然途径。但是，由于本项目总体规模较大，其未来的商业辐射效应必将覆盖整个北京东部城区，而在东部区域商业发展的大环境下，本项目必将面临大量的商业竞争威胁。因此，如何核定本项目商业物业规划体量，使本项目在充分的市场发展支撑的条件下，发挥最大性价值，是本项目商