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第9章城镇土地分等定级及基准地价评估第9章城镇土地分等定级及基准地价评估学习目标–通过本章教学，使学生熟悉城镇土地定级及基准地价评估的操作程序；掌握土地定级的一般原理、基准地价评估的思路、高层建筑地价分摊方法的应用。学习重点难点–重点：土地定级的原理、程序；基准地价评估的思路、步骤。–难点：对于有河流、桥梁、铁路等阻隔带的城市如何进行土地的定级。§9.1城镇土地分等定级9.1.1城镇土地分等定级的含义9.1.2城镇土地综合定级的基本程序9.1.1城镇土地分等定级的含义中国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次，反映城镇之间及城镇内部土地质量及其使用价值的差异。土地的“等”反映城镇之间土地质量总体水平的地域差异，土地的“等”的顺序在各城镇间进行排列；土地的“级”反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，土地的“级”的顺序在各城镇内部统一排列。城镇土地分等定级的含义城镇土地分等定级的对象土地分等定级是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序多因素综合评定法目前城镇土地定级普遍采用的方法多因素综合评定法从土地区位条件入手，选择影响城镇土地级别的区位因素，对每一个因素按影响程度大小确定权重，在划分的土地单元内按统一标准计算因素指标作用分值，然后把各单元内诸因素对土地的综合影响转换为单元总分，并据此划分土地级别。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序方案制定资料收集与调查土地级别测算及确定成果形成与验收成果应用和更新阶段9.1.2城镇土地综合定级的基本程序方案制定根据城市的实际情况，确定各项任务的时间进度、投入人力的数量、定级工作的实施步骤和方法、成果的精度要求等，以进行经费预算。资料收集与调查主要是掌握城市的总体情况，把握城市区域特性和城市内部结构特点，区位特性，搜集定级工作所需的技术资料和图件资料。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定土地定级范围的确定定级因素指标体系的构建定级因素权重的确定定级单元的划分与单元内指标取样土地定级因素作用分值的计算定级单元综合作用分值的计算土地定级结果的确定9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定土地定级范围的确定城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。定级因素指标体系的构建大多数城市的土地定级因素指标体系包括七类：繁华程度、交通条件、基础设施、自然条件、环境条件、人口因素、规划因素。定级因素分为主导因素和非主导因素，主导因素适用于各城市，是必选因素；非主导因素为选择因素，各地视具体情况增减。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定定级因素权重的确定定级因素权重的要求：第一，权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比；第二，各因素权重值在0～100或0～1之间赋值，各选定因素的权重值之和必须等于100或1。定级因素权重的确定方法：专家打分法和因素成对比较法。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定定级单元的划分与单元内指标取样定级单元是评定土地级别的基本空间单位，是各定级因素分值计算的基础。单元划分与指标取样正确、合理与否直接影响到土地级别界线的位置，而土地级别界线又与土地使用者利益密切相关。对于定级单元的划分，可采用动态网格法实现。单元内指标取样指在已划定的单元中测取各因素的影响值。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定土地定级因素作用分值的计算定级因素分值计算原则：总分值与土地优劣成正相关；分值体系采用0～100分的封闭区间；作用分值只与因素指标的显著作用区间相对应。各因素的作用分值都与距离有一定的关系，其衰减方式一般包括三种：直线衰减：f=F×(1－r)，如公交便捷度等因素的作用；指数衰减：f=F(1－r)，如商业服务业繁华度、道路通达度等因素的作用；无衰减：f=F，如供水、供电等因素的作用。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定定级单元综合作用分值的计算定级单元综合作用分值是采用定级单元各影响因素的作用分值以及各影响因素的权重，通过加权求和得到。综合作用分值反应了影响因素对定级单元的综合作用。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序土地级别测算及确定土地定级结果的确定土地定级结果通常要遵循下列原则：①土地级别高低与土地质量相对优劣的对应关系基本一致。②级之间渐变过渡，相邻网格单元之间土地级差不宜过大。③边界尽量采用具有地域突变性的自然界线及人工界线。土地定级结果的确定方法主要是根据计算出的土地定级单元作用分值，利用数轴法或聚类分析法，初步划分土地级别；然后通过数理统计方法或专家论证法对上述级别进行合理性检验；若通过合理性检验，则以“不破宗或不破支宗，并参考线状地物和权属界线”为调整原则，对级别界线进行调整，并确定土地定级结果。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序成果形成与验收土地定级结果应先上报省、市国土资源管理部门进行初审，并经专家组验收评审，验收合格后，依法定程序进行公开听证，征询各方意见，进一步完善定级成果，由省级国土资源管理部门下发批复文件，批准使用，并由当地政府公布实施。不经验收及未有验收批复的土地定级结果不能使用，不能作为基准地价评估的依据。9.1.2城镇土地综合定级的基本程序成果应用与更新土地定级成果可以作为政府制定合理的税费标准、评估城市土地的基准地价和宗地地价、制定城市规划和进行土地管理的依据。随着城市规划的不断调整、城市建设的不断推进，以及城市经济的发展，土地定级结果必须定期进行调整更新，以满足城市建设动态变化的需求。§9.2基准地价及评估的基本原理9.2.1基准地价的含义、特征及作用9.2.2基准地价评估的基本任务和主要原则9.2.3基准地价评估的基本原理9.2.4基准地价评估的思路9.2.5基准地价评估的操作程序9.2.1基准地价的含义、特征及作用基准地价标定地价城镇国有土地的基本标准地价，即在一定时间内，根据城镇各种用地类型、交易情况或土地实际收益状况，按照科学的估价方法，估算出各级别土地范围或均质地域内的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格。各地政府对需要出让、出租的地块评估的宗地价格。它以基准地价为依据，根据市场行情、地块大小、形状、容积率、微观区位和土地使用年限等条件估算具体地块在某一时间的价格。9.2.1基准地价的含义、特征及作用基准地价的特征权威性分用途平均性有限期时效性全域性城市内的任何一个区域，应有至少一种用途类型的基准地价基准地价一般由政府审定、认可和定期公布在一个区域中，不同用途的土地，有不同的基准地价标准基准地价是某地区土地等级、特定用途、一定时间内的平均价格基准地价是有限年期的土地使用权价格，不同用途基准地价的年期不同基准地价只反映一定时间的价格标准9.2.1基准地价的含义、特征及作用基准地价的作用：基准地价可为政府宏观调控地价提供参考；基准地价是国家征收土地使用税费的重要依据；基准地价是正确制定城市国有土地使用权出让价格的参考标准；基准地价是进一步评估宗地地价的基准；基准地价是合理调整土地利用结构的经济杠杆。9.2.2基准地价评估的基本任务和主要原则基准地价评估的基本任务以城市整体为单位，按照一定的程序、原则、方法，通过调查一定区域土地利用收益水平和地价水平及其空间分布规律，全面评估土地质量，划分土地级别，根据级别区域地价水平和实际收益水平，按不同用途测算、评估各级别土地的平均价格，即基准价格。并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系。当前城市基准地价评估的任务应是评估商业、住宅、工业用地的基准地价。9.2.2基准地价评估的基本任务和主要原则土地用途与实际用途相一致。采取土地使用价值评价和土地收益、地租地价测算相结合的形式进行。根据城市条件和市场状况，选择合适的评估技术路线。基准地价评估的主要原则基准地价评估时应以目前实际存在的土地利用现状为主。不同城市的基准地价评估技术路线是不完全一致的，要因地制宜选择技术路线。9.2.3基准地价评估的基本原理土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据各行业对土地质量的不同要求及其土地利用效益水平的差异是形成不同类别基准地价的基础任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提9.2.4基准地价评估的思路将城镇土地按照影响土地使用价值的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的级别。分级别，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和地价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。9.2.5基准地价评估的操作程序划分基准地价评估区域调查与搜集基准地价评估信息资料整理信息资料，包括土地市场交易资料和土地利用效益资料检验样点数据测算基准地价确定基准地价，形成基准地价成果划分标准是影响土地价格因素的相对一致性或地价的相近性注意：基准地价确定的原则§9.3宗地价格评估和基准地价修正法9.3.1宗地价格评估的途径9.3.2运用基准地价修正法进行宗地价格评估的程序9.3.1宗地价格评估的途径利用其他评估方法估算基准地价修正法直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估；如待开发土地可采用假设开发法；经新近人工开发或改造的宗地，可采用重置成本法；商业楼、餐馆、出租用办公楼等可采用收益法；交易市场发达的地区的宗地，可采用市场比较法进行估价。在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。9.3.2运用基准地价修正法进行宗地价格评估的程序搜集有关基准地价的资料；查出估价对象所处地段的基准地价；进行交易期日修正；进行土地影响因素修正；求出估价对象宗地的价格。§9.4高层建筑地价分摊问题9.4.1高层建筑地价分摊的意义9.4.2高层建筑地价分摊的基本方法9.4.3高层建筑地价分摊需要注意的几个问题9.4.1高层建筑地价分摊的意义高层建筑地价分摊是为了解决土地共有权的问题。具体来说，通过高层建筑地价分摊解决：（1）各部分占有的土地份额；（2）各部分享有的土地面积；（3）各部分享有的地价数额等。9.4.2高层建筑地价分摊的基本方法面积分摊法某部分享有的地价数额=土地总价值×（该部分的建筑面积/总建筑面积）某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的建筑面积/总建筑面积房地产价值分摊法某部分享有的地价数额=土地总价值×（该部分的房地价值/房地总价值）某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的房地价值/房地总价值土地价值分摊法某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额×土地总价值=该部分的房地价值－该部分的建筑物价值某部分占有的土地份额=（该部分的房地价值－该部分的建筑物价值）/（房地总价值－建筑物总价值）9.4.3高层建筑地价分摊需要注意的几个问题明确所分摊地价的价格类型；统一价格时点和价格内涵；明晰不动产总体和占有部分的状况；科学、合理确定有关参数。