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星河城商业策划目标一：星河城商业策划的目的二：星河城社区商业的类型与作用【星河城商业策划的目的】1.1促进销售，提升项目形象，完善星河城产品。消费者买的什么？是房子，是居住，是生活的一部分。开发商卖的是什么？是房子，是居住环境，是生活环境。设计优秀的户型+良好的小区规划+合理的商业配套=满足消费者需求的居住环境按行销观念只有满足需求才能获得利润，社区商业是居住环境的一部分是开发商满足消费者必不可少的部分。星河城总体规划建筑面积112万平米，规划总户数6132户，三期G地块总体规划建筑面积50万平米，规划户数3882户，预期入住总人口将达到17000余人，商业配套设置的合理与完善与否关系到业主的生活品质，关系到星河城产品的品质，关系到消费者的消费取向。在西南板块整体房地产价格飙升的市场背景下，项目之间的竞争将是一个全方位的竞争。根据消费者关注度的不同将在户型、社区的规划、交通条件、商业设置、社区文化品味等多方面竞争。星河城作为百万平米规划的大社区，商业配套设施的完善和合理的规划能够直接带动住宅的销售。另外，因为星河城项目较大，住宅分布的条件差异性较大，很容易造成产品价值会有比较大的差异。社区商业元素的加入，将会有效的平衡这种差异，住宅、景观、商业将会更有效的区划环境，使整个项目更有机的融为一体，平衡个体价值差异，可以解决外围住宅、低层住宅难销售的问题，尤其是沿街塔楼部分的低层住宅较受冷落，而如果有较好的商业设施，则容易实现市场推广。因此，对商业面积的合理规划与一个较好的远景描述会保证住宅部分的销售顺利进行；此外，考虑商业物业的特点提出一个相对合理的考虑到业态组合，管理招商，资产收益等方面的商业规划将保证一个相对稳定，优秀的居住环境。满足社区居民生活需求，提升项目的品质，创造品牌。1.2保证社区生活品质,提高业主对星河城产品及品牌的认可与拥护星河城提供的不仅仅是一个家庭的住所，而将是一个更好，更舒适的生活环境。在社区中，业主的各种需要将被满足。2生活必需品、餐饮、娱乐、社交、…..因为人的社会性，社区商铺往往是一个社区中最具人气的场所。一个商铺或商业中心对社区的活力影响是很大的，社区商业为业主提供了娱乐与社交的场所，而社区的旺盛人气则为商铺提供了消费支撑，所以作为百万平米大规模社区的星河城，其商业的合理配置将是其成功的重要基础。1.3挖掘社区商业价值、实现商业盈利星河城112万平米，预期社区居民达到17000余人，自然会带来相当的人气。众多的小区消费者的生活购物及其它方面的需求，代来巨大的商业机会。合理的规划商业配置，最大限度的满足小区业主的需要，实现最大的利润。在这个经营循环中，合理的环境布局，合理的商业业态的安排与平面排布对经营的市场前景相对较为重要。选最适合的业态--做合理的布置--得到最大的商流--最大的利润结果--最好的资产收益【社区商业的类型与作用】社区商业则是以社区为载体，以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的发展与城市商业空间布局的有关原理和关注社区居民消费趋向的多元化、主题化、个性化有关。社区商业的优势，设施比较齐全，极大地方便了居民的生活。社区商业具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。它利用地缘优势，及时、准确、全面地了解居民的需求动态，通过科学组织生鲜、日杂等日常生活用品，合理安排服务设施如银行、邮政、电信、医疗中心等公共事业，干洗、裁剪、餐饮等日常服务设施，以及滑冰场、电影院等娱乐设施。从而满足了人们“一站式”购物的要求，既节约了居民的购物成本，又避免了居民长途驱车购物的麻烦，为居民的生活带来极大的便利。业态多样化，改变了社区商业的布局。社区商业不仅有百货、超市、便利店、折扣店、仓储店、等，还有餐饮、健身、旅行社、美容美发店等休闲娱乐商店，这种综合性、多元化的商业业态，不仅满足了社区居民的日常生活需要，提高了社区居民生活质量。投资前景看好，催生了新的商机。社区商业的开发建设正在经历从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁，带来了许多新的商机。一般来说，商业用房的成本和纯住宅用房的成本差不多，但其利润却比住宅用房高很多，合理的配套使社区商业具有可观的升值潜力。在北京，住宅物业与商业物业的租售价格比是1：2或1：3，广州是1：6。同时，商业用房的集中配套带来的不仅仅是价格上的收益。集中的商业配套使得资源配置更合理，避免了开发商重复投资和建设、相互争夺客源的尴尬。此外，集中配套使得社区商业更具有规模效应，使社区在商业引资、聚集人气等诸多方面占得了市场先机。社区商业可以划分为必备性业态和选择性业态：其中，必备性业态是建设基础，其主要包括超市、便利店、菜场（生鲜超市）、餐饮店、药店、理发店、洗染店、维修部、旧物回收站等。必备性业态更多的是从服务于项目、服务于业主的角度考虑，以服务功能作为第一目标。而体现个性消费需求的专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身娱乐等高消费场所，可以为项目的商业经营增加稳定的收入，实现盈利，这部分业态则列为选择性业3态，主要通过市场机制调节，适度发展。社区商业的注意点。尽管社区商业的发展有美好的前景，但在一些环节上还要加以注意。主要在：商业设施配套要均衡。注意服务水平低。业态结构要合理。社区商业应同时具备购物、休闲和综合服务功能。业态设置包括超市、便利店、药店、快餐店、洗染等服务设施以及专卖店、休闲娱乐设施等。它应以先进的商业业态、完善的商业组合和优美的购物环境，在满足居民日常基本生活需求的基础上，为现代人的个性化消费服务，营造宽松的活动空间；星河城商业策划北京市社区商业总体市场状况一：北京市商业市场现状及预期二：社区商业现状分析三：社区商业发展规划四：北京市社区商业市场预期五：典型住宅底商个案分析【星河城商业策划】一：北京市商业市场现状及预期1.1商铺供需两旺、供应量快速增长，价格持续走高目前，几乎每个房地产项目或多或少都要有底商配套，而不少开发商就是等着在商铺产品上赚钱。据不完全统计，总共有超过300万平米的供应量在这两年集中释放。2004年1~9月，北京市商业地产的销售面积达到217581㎡，是2003年全年商业物业销售量的3倍。商业地产市场供需两旺的局面在今年有了全面体现，其势头保持稳步增长的迹象，以致价格走高而坚挺。2004年北京市各区房地产销售量对比表4销售量快速增长，朝阳、丰台增幅明显。00去年被称之为商业地产年，今年第一季度商业开发将依然有所延续。从上图可看出，朝阳和丰台销售面积激增，丰台区依托木樨园商圈明显带动其商业销售，社区商业发展势头强劲。销售价格持续走高，经营较好的项目仍有上升潜力。1.22005年商业市场预期1.2.1商业地产竞争加剧，外资商业对商铺的需求增加，社区商业成为新亮点根据中国商业地产联盟研究中心发布的《2004年中国商业地产年度报告及2005年市场展望》认为：2005年，国内一些开发实力不济的小公司将逐渐被挤出市场；外资商业对商铺的需求将会有大幅增加；社区商业将呈现出较大发展潜力；开发商将越来越注重长期收益。商业地产公司“洗牌”加剧2005年，随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。在投资渠道方面，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金是否能进入将对商业地产的开发产生很大的影响，这是2005年市场发展的不确定因素之一外资商业对商铺的需求将增加随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。据了解，家乐福将在北京、上海、广州和深圳等四大城市各新开12家店铺，在其它一些大城市各新开6到8家新店，同时计划，明年新开100家迪亚店，2005年新增10至15家冠军生鲜超市。2005年，外资商业对商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象2003-2004年北京市房地产各月价格增长对比表5社区商业成为商业地产新亮点2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区商业作为规划的重点；在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。这些精神将对各地商业网点的建设产生重要指导意义。可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。开发商越来越注重长期收益从近几年的发展状况来看，由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程问题将逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点，尤其是重点城市中的标志性项目的成败将会起到强力的调控效果。随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场发展更趋于有序1.2.2商业营销模式的创新从2003年开始，北京的商业市场就已经出现了“反租”的营销模式，创造了社会集资、统一经营的新模式。在商业项目上的体现包括：必须由一家公司统一经营、购房者只是投资者而非经营者、要有相应的担保等保证措施、每份的份额较小、能够自由流通(如开发商回购)等。二：社区商业现状分析2.1社区商业分类及特征社区商业，以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。北京市社区商业主要分为以下三种类型：社区商业、社区商铺和社区底商。1)社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、商业步行街、专业市场类商业等的商业业态，它是一种具有很强地域性、为本地区居民服务的商业模式。2)而我们经常所讲的社区商铺是物业范畴，它是相对于建筑类型而言的，指那些位于社区内的商业用房或铺位（经营对象主要是住宅社区的居民），6在表现形式上主要是三层以下的商业楼或底商或者商业用途裙房。3)社区底商一般指社区物业中作为商业、服务业设施的底层建筑，它是社区配套的组成部分，也是社区商铺的表现形式之一。其特征是：设施比较齐全，极大地方便了居民的生活。社区商业具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。业态多样化，改变了社区商业的布局。社区商业中心内不仅有百货、超市、便利店、折扣店、仓储店、农贸市场等，还有餐饮、健身、旅行社、美容美发店等休闲娱乐商店等综合性、多元化的商业业态。投资前景看好，催生了新的商机。社区商业的开发建设正在经历从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁，由散、乱、差到集中合理的布局建设，带来了许多新的商机。2.2北京市社区商业现状分析从北京市商业供应方面分析，北京人均商业面积是0.7平方米，对于先进国家商业面积是1.5至1.8平方米，香港达到1.45平方米，上海作为中国两大直辖市，上海现在都已经达到1平方米，北京差30％多的空间，特别是底商商铺现在是急缺”。而北京社区商业的