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关于北京来福士中心（商场部分）之管理协议1本协议由以下双方于2008年___月_____日签署：（1）(“委托方”)一家在中华人民共和国注册设立并有效存续的的外商投资有限责任公司，其注册地址为________________________。和（2）（“受托方”）一家在中华人民共和国设立并有效存续的外商投资有限责任公司，其办公地址为。鉴于（A）委托方与位于中国（详见后述定义）北京市名为来福士中心（暂定名，以下简称“该中心”）的业主。（B）现委托方希望委任受托方经营和管理该中心商场部分的经营、市场推广和租赁业务（详见后述定义）。双方一致同意达成如下协议：1.释义1.1定义：在本协议、附表及附件中，除非主题或上下文有任何不一致的规定，以下术语应具有下列含义，即：“约定员工支出”是指与指定员工有关之聘用及报酬的支出，该支出应包括年度商业计划和预算所批准的分摊可补偿费用和可全额补偿之员工开支及经委托方同意的从受托方总部指定的员工在本协议有效期内进行现场察看、培训及物业管理所发生的费用，该等开支和费用包括但不限于机票、住宿费、餐费、电话费、行政及实付费用。“分摊可补偿费用”是指经双方同意，由委托方就附表A第二部分之指定员工向委托方提供本协议项下之服务所花费时间之比例而应向受托方补偿的费用。“年度商业计划和预算”就该中心而言，指第5条所述之提议的计划和预算。“营业日”是指除星期六和星期天外（政府另行通知调整的除外），在中国的商业银行开门营业的日子。“起始日”指【】年【】月【】日，该日为委托方预计开始运营之日。2“顾问”是指第4.2条所指的人士。“扣除额”就物业、任何财政年度或其部分而言，是指由物业管理人或受托方因代表委托方进行经营、维护、管理和推广物业所发生的成本和费用，包括但不限于：(a)约定员工支出；(b)所提供服务之费用，包括合约清洁费；合约保安费；装饰以及景观和水池、健身房、健康娱乐设施之维护费；阅读资料及打印和文具等费用；(c)审计、法律、顾问费及相关费用；(d)就公共责任、入室行窃和偷盗、现场或往返银行期间丢失钱财、营业中断、由财产损害而导致的损失，员工责任和委托方或代委托方保持的诚信所购买之保险保单的费用；(e)所有广告、推广和公关费用；(f)供暖、供水、供电、供气、电话及其他公共事业费；(g)为了使物业（包括营运设备）处于良好状况所发生的修理和维护费用；(h)房产税、营业税及有关物业营运的相关税项；(i)由管理公司、其他实体或协会根据法律或协议（无论是作为维修服务或其它收费或对任何基金的投入还是其他形式）所征收的与物业有关的或归因于物业的所有款项；(j)根据本协议规定所发生的由委托方就物业之经营、维护、管理和促销而发生的及向任何人支付的所有其他合理费用；(k)与物业经营有关的招待费和其它易耗品的所有开支和费用；和但是，前述规定中的费用不应包括以下各项：(i)对物业进行改建、增建和改善的所有支出；物业的所有非经营开支或费用以及所有折旧或摊销成本；(ii)就财产损害、机械故障和其他风险所投保的保险费用；(iii)用于购买和更换营运设备的费用；3(iv)就分期付款、设备融资或下述第(v)项中的任何信贷或贷款所收取的利息；(v)为以下事项贷款之本金还款：(aa)物业的收购、开发和完善；和(bb)物业之收购、开发和完善所聘用之顾问的费用；(vi)除房产税以外的其他税赋；(vii)因货币兑换或浮动所引起的损失。“专家”应具有第5.4.3条所述的含义；“财政年度”就物业而言，除了第一个财政年度应是从起始日起至当年的12月31日止以及最后一个财政年度应在下述日期的较早日期结束：(i)合同有效期届满日，或(ii)根据本协议第12和14条本协议应予以终止的日期外，指从1月1日起到12月31日止的任何12个月。“不可抗力”指所有无法为协议双方所控制的、所预见的、或可以预见但不能避免的事件，该等事件导致任何一方无法履行在本协议项下之重大义务或无法行使在本协议项下之重大权利，该等事件应包括：(a)战争、入侵、叛乱、革命、起义或内战；(b)政府在其主权范围内的政府行为；(c)地震、火灾、闪电、风暴或由于自然力量导致的其他事件；(d)影响物业运营的罢工、封锁、禁运或劳动纠纷；和(e)恐怖主义活动、怠工或纵火；“可全额补偿之员工开支”是指经年度商业计划和预算批准或经委托方不时批准之对附表A部分中指定员工的聘任和报酬费用，该等员工是仅为委托方提供本协议项下之服务而受聘的。“经营收入”就物业和任何财政年度或其部分而言，指在该财政年度或其部分时间内经营物业所获得的或累积的全部收入，包括但不限于从承租人、被许可人和受让人处取得之租金或其他款项、补贴付款、营业中断保险赔款、政府津贴和因经营物业和服务而从任何来源取得的奖励款项，以及从物业承租人、被许可人和受让人处收取的维护费费用。但是，前述规定中的收入不应包括以下各项：4(a)在正常业务过程中取得的津贴，包括但不限于，租金调整、超额收费、有争议的收费、折扣和退款；(b)直接从物业的租户、赞助人及来客收取的作为租金或货物和服务售价的组成部分的所有税收和政府收费；(c)所有保险收益，但不包括属于总经营收入部分之营业中断保险的付款；(d)出售和/或处置物业（或其部分）和营运设备所产生的所有收益；(e)租赁押金和其他可返还的保证押金；“经营利润”就物业、财政年度或其部分而言，指物业的总经营收入超出物业该财政年度或部分财政年度的全部扣除额的部分。“营运设备”就物业而言，是指根据年度商业计划和预算，物业运营所使用的设备、固定设备、装置、软件解决方案或应用软件、物件或物品。“双方”指委托方和受托方，“一方”指其中任何一方；“中国”指中华人民共和国；“物业”指位于中国北京市东直门南大街1号名为来福士中心（暂定名）的商场部分；“物业管理人”指由委托方不时指定的该类公司；“收益目标”就物业而言，是指经委托方与受托方同意并列于年度商业计划和预算中的收益目标；“指定员工”是指在附表A中所列部门受聘的员工；“有效期”是指自起始日起至下述日期（以两者中较早者为准）止：(a)自起始日起满第5周年前一日的午夜；(b)本协议终止日的午夜；1.2其他1.2.1除非有上下文另有要求，表示单数的词应包括复数，反之亦然；表示任何性别的词应包括所有的性别；表示人的词应包括公司和5企业，反之亦然；1.2.2除非另有规定，提及某一条款、附表或附件时指提及本协议中的某一条款、附表或附件；1.2.3标题仅为方便参阅所设，不影响对本协议的解释。2.受托方的委任2.1受托方的委任在符合本协议之条款和条件的前提下，委托方在此委任受托方且受托方在此接受委托方的委任，在有效期内根据本协议之条款和条件由受托方对物业进行经营、管理、市场推广和租赁。2.2续约选择权：根据后述限制条款的规定，受托方应有权选择按委托方与受托方同意的费用或和条件及委托方的管理成本和支出将本协议再续延一个五（5）年的期限，但前提条件是：(i)受托方应在有效期届满前不早于9个月且不迟于6个月的期间内，将其续延本协议的意愿以书面形式通知委托方；和(ii)在受托方发出通知之时，不应存在任何违反或未遵守本协议中所包含的针对受托方一方之任何条款的事项；3.受托方的服务和职责3.1管理服务：受托方应在有效期内负责物业的经营、市场推广和租赁并提供附件B内所列出的服务；3.2受托方的具体职责受托方应：3.2.1在委托方提出书面要求的情况下，在合理的时间内向委托方提供委托方所要求之有关该中心的经营、市场推广和租赁情况的信息和文件；3.2.2应在每个月份结束之日起的约21天期间内向委托方提交反映该中心经营状况的损益表以及该月之所有相关运营统计数据；和3.2.3向委托方提交月度市场推广和租赁报告（包括但不限于向委托方提供其订立的所有租赁合同的每月清单，及委托方所要求的资料和租赁合同副本）；3.2.4在委托方自行承担开支和费用的前提下，协助委托方取得和维持6使受托方得以按照本协议之条款从事物业之经营、管理、市场推广和租赁所必需的所有政府批文、执照和许可；以及根据合理要求，协助取得和维持使得物业管理人得以根据委托方与受托方就物业之经营与管理所达成之协议条款进行经营和管理所必需的政府批文、执照和许可；3.3在履行其在本协议项下之责任和行使其在本协议项下之权利、权力和授权的过程中，受托方应以委托方的最大利益并采用一个具有同样能力并熟悉该等事务之谨慎行事的人在向相类似之购物中心大厦提供购物中心管理服务的情况下所采用之仔细、技能、谨慎和尽职标准行事；3.4受托方应有权作为委托方的代理人、以委托方的名义且代表委托方根据委托方不时之书面授予的权限，与包括但不限于租赁人和被许可人在内的第三方，签署协议；4.委托方之义务4.1支付税款和债务：委托方应就物业的任何抵押或其他担保权益支付任何和所有到期应付之本金及利息的分期付款以及所有有关委托方在物业中之权益的任何性质的税款及评估费；4.2支付顾问费：在委托方以书面形式要求受托方委任或者在委托方批准受托方所提出的要求委任任何顾问就物业管理人职责范围之外的事项提供咨询的情况下，委托方应支付该等顾问的顾问费及其合理发生的开支和费用（包括机票和住宿费，但该等费用应有正式的收据、发票、声明和票券）。4.3提供办公场所：委托方应允许附表中的指定员工适当地占用物业中的办公场所而无需支付任何租金、服务费或其他费用；4.4物业管理人之聘用：委托方应在有效期的所有时候聘用物业管理人以提供物业管理和资产管理服务。委托方应与受托方就物业管理人之聘用条款及其任何修改或修订本进行磋商。委托方应在受托方的要求下促使物业管理人配合及协助受托方并提供受托方在履行受托方在本协议项下之义务时所合理要求的信息和资料。为避免疑义，受托方无需对物业管理人的作为、不作为、未履行任何服务、未提交任何报告或者（在物业管理人没有、疏忽或拒绝配合或协助受托方的情况下）对相关的任何不正确性或不完整性承担任何责任。4.5物业之开业：委托方应在起始日前自费安排，为物业开业而完善、装备和装饰物业所必需进行的工作以及所必要之运营设备的安装。4.6委托人向受托人提供资料：委托人承诺将在合理时间内向受托人提供7其因提供本协议规定的服务而合理要求的任何批准、文件或资料。4.7保险：委托人同意投保一般公共责任、盗窃、物业财产损失、业务受阻、员工责任保险。5.年度商业计划和预算5.1提交计划5.1.1受托方应在有效期内每一财政年度开始前的第60天或约60天向委托方提交该财政年度的年度商业计划和预算；5.1.2各方应在受托方向委托方提交年度商业计划和预算后第30天或约30天讨论年度商业计划和预算的所有细节并澄清与之有关的任何问题；5.2年度商业计划和预算的内容：就该物业而言，每个财政年度以及财政年度内的每个月之拟议年度商业计划和预算应包括以下内容：5.2.1有关物业的市场推广和租赁的年度计划以及（由受托方提供）有关物业经营、维护和管理的年度计划；5.2.2物业的租赁策略；5.2.3在中国境内从事经营购物中心业务的届时委托方竞争者的分析资料；5.2.4有关入驻率、平均租金水平和平均租赁期的预测；5.2.5对以下各项的支出预算：(i)所有指定员工的所有工资、薪金，年终花红、报酬和福利；(ii)受托人的费用和其他支出；(iii)物业的市场推广和宣传费用；(iv)营运开支；(v)延续第4.7条规定的保险；及(vi)维修及保养的开支。8根据委托方的要求，受托方可将物业管理人的预算整理后并入受托方提供的预算；5.2.6物业的损益估计和现金流量的推算等信息的完整性将依据物业管理人和资产服务人根据受托方提出的合理要求而提供的信息和资料；5.2.7回顾年度之计划与实际业绩完成的比较，该等信息的完整性将依据物业管理人和资产服务人根据受托方提出的合理要求而提供的信息和资料；5.2.8物业管理人提供的经营、维护及管理该中心的年度计划书；以及5.2.9预测代收的租户分担费用。5.3营运细则5.3.1受托方应本着诚信的原则，与委托方磋商、议定营运细则，并通过与委托方的协商不断对营运建