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汇合楼综合项目汇合楼综合项目汇合楼综合项目汇合楼综合项目定位策划定位策划定位策划定位策划报告报告报告报告2007年9月第2页思源顾问纲纲纲纲要要要要一一一一、、、、本案定位概要本案定位概要本案定位概要本案定位概要————————““““创意商业创意商业创意商业创意商业＋＋＋＋创意商务创意商务创意商务创意商务””””地标地标地标地标二二二二、、、、本案定位的前提本案定位的前提本案定位的前提本案定位的前提————————市场研究及市场研究及市场研究及市场研究及SWOT分析分析分析分析三三三三、、、、本案定位策略本案定位策略本案定位策略本案定位策略————————借势借势借势借势、、、、跳出跳出跳出跳出、、、、超越超越超越超越四四四四、、、、目标市场及客群定位目标市场及客群定位目标市场及客群定位目标市场及客群定位————————发现未被满足的细分市场发现未被满足的细分市场发现未被满足的细分市场发现未被满足的细分市场五五五五、、、、主题定位主题定位主题定位主题定位————————创意商业创意商业创意商业创意商业＋＋＋＋创意商务创意商务创意商务创意商务六六六六、、、、产品定位产品定位产品定位产品定位————————以创新产品满足细分市场以创新产品满足细分市场以创新产品满足细分市场以创新产品满足细分市场七七七七、、、、竞争力分析竞争力分析竞争力分析竞争力分析————————我们的竞争优势在哪儿我们的竞争优势在哪儿我们的竞争优势在哪儿我们的竞争优势在哪儿？？？？八八八八、、、、定位可行性验证定位可行性验证定位可行性验证定位可行性验证————————我们的定位可行吗我们的定位可行吗我们的定位可行吗我们的定位可行吗？？？？2007年9月第3页思源顾问市场分析结论市场分析结论市场分析结论市场分析结论写字楼市场写字楼市场写字楼市场写字楼市场：：：：北京整体和本案所在区域写字楼市场新增供应速度过快北京整体和本案所在区域写字楼市场新增供应速度过快北京整体和本案所在区域写字楼市场新增供应速度过快北京整体和本案所在区域写字楼市场新增供应速度过快，，，，市场消化市场消化市场消化市场消化比例逐步走低比例逐步走低比例逐步走低比例逐步走低，，，，未来市场压力巨大未来市场压力巨大未来市场压力巨大未来市场压力巨大，，，，并且写字楼产品同质化竞争严重并且写字楼产品同质化竞争严重并且写字楼产品同质化竞争严重并且写字楼产品同质化竞争严重。。。。商业物业市场商业物业市场商业物业市场商业物业市场：：：：商业用房市场市场供大于求的矛盾已经很明显商业用房市场市场供大于求的矛盾已经很明显商业用房市场市场供大于求的矛盾已经很明显商业用房市场市场供大于求的矛盾已经很明显，，，，市场风险也很大市场风险也很大市场风险也很大市场风险也很大，，，，普通商业地产开发市场接受度比较底普通商业地产开发市场接受度比较底普通商业地产开发市场接受度比较底普通商业地产开发市场接受度比较底。。。。本案怎么办本案怎么办本案怎么办本案怎么办？？？？关键是通过定位提升项目附加值关键是通过定位提升项目附加值关键是通过定位提升项目附加值关键是通过定位提升项目附加值！！！！2007年9月第4页思源顾问本案开发主题定位本案开发主题定位本案开发主题定位本案开发主题定位创意商务创意商务创意商务创意商务++++创意商业创意商业创意商业创意商业创意商务创意商务创意商务创意商务++++创意商业创意商业创意商业创意商业创意经济创意经济创意经济创意经济创意型企业创意型企业创意型企业创意型企业创意消费者创意消费者创意消费者创意消费者创意商务创意商务创意商务创意商务创意商业创意商业创意商业创意商业创意型企业创意型企业创意型企业创意型企业：：：：设计设计设计设计、、、、广告广告广告广告、、、、管理咨询管理咨询管理咨询管理咨询、、、、整合传播整合传播整合传播整合传播、、、、影视制作影视制作影视制作影视制作、、、、艺术品艺术品艺术品艺术品、、、、音乐音乐音乐音乐制作制作制作制作、、、、数码娱乐数码娱乐数码娱乐数码娱乐、、、、软件开发软件开发软件开发软件开发、、、、互联网增值服务互联网增值服务互联网增值服务互联网增值服务、、、、娱乐制造等行业娱乐制造等行业娱乐制造等行业娱乐制造等行业……2007年9月第5页思源顾问本案产品定位本案产品定位本案产品定位本案产品定位创意创意创意创意LOFTLOFTLOFTLOFT写字楼写字楼写字楼写字楼++++创意商业空间创意商业空间创意商业空间创意商业空间创意企创意企创意企创意企业需求业需求业需求业需求办公办公办公办公风格很酷很炫风格很酷很炫风格很酷很炫风格很酷很炫、、、、个色个色个色个色经济适用经济适用经济适用经济适用，，，，公用设施齐全公用设施齐全公用设施齐全公用设施齐全中小面积单元中小面积单元中小面积单元中小面积单元，，，，自由空间自由空间自由空间自由空间休闲氛围休闲氛围休闲氛围休闲氛围，，，，软性环境良好软性环境良好软性环境良好软性环境良好商业商业商业商业创意产品和服务经营创意产品和服务经营创意产品和服务经营创意产品和服务经营、、、、展示展示展示展示，，，，休闲休闲休闲休闲、、、、娱乐娱乐娱乐娱乐、、、、餐饮餐饮餐饮餐饮、、、、商务配套商务配套商务配套商务配套2007年9月第6页思源顾问本案产品建议本案产品建议本案产品建议本案产品建议保留建筑裙楼：创意商业联体写字楼：创意商务空间下沉式广场及地下:创意商业写字楼面积写字楼面积写字楼面积写字楼面积：：：：6666万平方米万平方米万平方米万平方米商业面积商业面积商业面积商业面积：：：：2222万平方米万平方米万平方米万平方米（（（（含地下含地下含地下含地下））））总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积：：：：9.29.29.29.2万平方米万平方米万平方米万平方米((((地下地下地下地下1.51.51.51.5万平方米万平方米万平方米万平方米))))黄金地段多出面积黄金地段多出面积黄金地段多出面积黄金地段多出面积就是提高收益就是提高收益就是提高收益就是提高收益2007年9月第7页思源顾问本案产品价格定位本案产品价格定位本案产品价格定位本案产品价格定位写字楼写字楼写字楼写字楼：：：：成交价成交价成交价成交价15000150001500015000----16000160001600016000元元元元////平米平米平米平米租金租金租金租金US$16US$16US$16US$16----20/20/20/20/平米月平米月平米月平米月综合评定比较综合评定比较综合评定比较综合评定比较定价法定价法定价法定价法租金回报反推租金回报反推租金回报反推租金回报反推售价法售价法售价法售价法商业商业商业商业：：：：销售均价销售均价销售均价销售均价25000250002500025000元元元元////平米平米平米平米（（（（建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积））））2007年9月第8页思源顾问营销推广建议营销推广建议营销推广建议营销推广建议营销推广形象定位营销推广形象定位营销推广形象定位营销推广形象定位：三大商圈三大商圈三大商圈三大商圈，，，，成就复合型创意商圈成就复合型创意商圈成就复合型创意商圈成就复合型创意商圈操盘策略操盘策略操盘策略操盘策略：写字楼写字楼写字楼写字楼商业商业商业商业.互相推动互相推动互相推动互相推动2007年9月第9页思源顾问纲纲纲纲要要要要一一一一、、、、本案定位概要本案定位概要本案定位概要本案定位概要————————““““创意商业创意商业创意商业创意商业＋＋＋＋创意商务创意商务创意商务创意商务””””地标地标地标地标二二二二、、、、本案定位的前提本案定位的前提本案定位的前提本案定位的前提————————市场研究及市场研究及市场研究及市场研究及SWOT分析分析分析分析三三三三、、、、本案定位策略本案定位策略本案定位策略本案定位策略————————借势借势借势借势、、、、跳出跳出跳出跳出、、、、超越超越超越超越四四四四、、、、目标市场及客群定位目标市场及客群定位目标市场及客群定位目标市场及客群定位————————发现未被满足的细分市场发现未被满足的细分市场发现未被满足的细分市场发现未被满足的细分市场五五五五、、、、主题定位主题定位主题定位主题定位————————创意商业创意商业创意商业创意商业＋＋＋＋创意商务创意商务创意商务创意商务六六六六、、、、产品定位产品定位产品定位产品定位————————以创新产品满足细分市场以创新产品满足细分市场以创新产品满足细分市场以创新产品满足细分市场七七七七、、、、竞争力分析竞争力分析竞争力分析竞争力分析————————我们的竞争优势在哪儿我们的竞争优势在哪儿我们的竞争优势在哪儿我们的竞争优势在哪儿？？？？八八八八、、、、定位可行性验证定位可行性验证定位可行性验证定位可行性验证————————我们的定位可行吗我们的定位可行吗我们的定位可行吗我们的定位可行吗？？？？2007年9月第10页思源顾问房地产宏观开发环境房地产宏观开发环境房地产宏观开发环境房地产宏观开发环境据北京统计局数据据北京统计局数据据北京统计局数据据北京统计局数据，，，，北京宏观经济仍然北京宏观经济仍然北京宏观经济仍然北京宏观经济仍然保持着保持着保持着保持着高速增高速增高速增高速增长长长长势势势势头头头头，，，，投资投资投资投资仍是仍是仍是仍是拉拉拉拉动北京经济增动北京经济增动北京经济增动北京经济增长长长长的主要力的主要力的主要力的主要力量量量量0500100015002000250030003500400045000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%GDP（亿元）161618102011217424612818313036124283增长率9.20%9.60%9.80%10.2011%11%10.2010.5013.201996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2007年9月第11页思源顾问房地产宏观开发环境房地产宏观开发环境房地产宏观开发环境房地产宏观开发环境据北京统计局数据据北京统计局数据据北京统计局数据据北京统计局数据：：：：北京房地产北京房地产北京房地产北京房地产投资投资投资投资平平平平稳稳稳稳增增增增长长长长，，，，预预预预计未来计未来计未来计未来有有有有可可可可能能能能出出出出现现现现““““投资投资投资投资过过过过热热热热””””020040060080010001200140016000%10%20%30%40%50%60%房地产投资额377.4421.46522.07783.8989.41202.51473.3增长速度11.67%23.87%50.13%26.23%21.54%22.52%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2007年9月第12页思源顾问房地产宏观开发环境房地产宏观开发环境房地产宏观开发环境房地产宏观开发环境商品房销售额与销售面积02004006008001000120014001992199319941995199619971998199920002001200220032004年销售额（亿元）050010001500200025003000销售面积（万平米）北京市商品房销售额（亿元）北京市销售面积(万平米)短期内国家短期内国家短期内国家短期内国家可可可可能能能能以市场以市场以市场以市场调调调调整性整性整性整性政政政政策策策策为为为为主主主主，，，，长期对土长期对土长期对土长期对土地等地等地等地等关系国关系国关系国关系国计计计计民生民生民生民生的的的的资源资源资源资源将继续加将继续加将继续加将继续加大大大大控控控控制力度制力度制力度制力度土土土土地市场的地市场的地市场的地市场的规范规范规范规范化提化提化提化提升了升了升了升了市场市场市场市场准入门槛准入门槛准入门槛准入门槛，，，，未来市场未来市场未来市场未来市场将呈将呈将呈将呈现现现现资源集资源集资源集资源集中化中化中化中化趋趋