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1111、、、、宏观市场环境分析宏观市场环境分析宏观市场环境分析宏观市场环境分析1.11.11.11.1北京市经济发展与房地产市场及商业物业发展的关系北京市经济发展与房地产市场及商业物业发展的关系北京市经济发展与房地产市场及商业物业发展的关系北京市经济发展与房地产市场及商业物业发展的关系1.1.11.1.11.1.11.1.1总体经济环境总体经济环境总体经济环境总体经济环境纵观我国近些年来的经济发展历程，虽然其间经历了亚洲金融风暴、美国“9.11”恐怖事件、美伊战争、“非典”疫情等一系列不利因素的冲击，客观上受到一定程度的影响，但由于我国坚持实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展形势保持良好。2004年，我国城乡居民消费稳定增长，人民生活水平不断提高，经济增长速度远高于世界平均水平，表明现阶段我国经济正处于高速、平稳、健康的发展阶段，经济发展优势明显并具有较大的市场潜力。1.1.21.1.21.1.21.1.2北京市经济环境分析北京市经济环境分析北京市经济环境分析北京市经济环境分析在全国经济发展大好形势的带动下，北京市总体经济状况在2004年度表现较为突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合素质在全国名列首位。图表图表图表图表1111：北京市：北京市：北京市：北京市2004200420042004年全年经济运行趋势图年全年经济运行趋势图年全年经济运行趋势图年全年经济运行趋势图2004年北京市经济发展，由于受到上年“非典”疫情的严峻考验，全年的经济运行经过一段时间的过度之后,呈现出了“高开-回落-恢复-回升”的特点，但总体而言依靠2003年末较高的经济回升阶段,加之经济发展中主导上升的积极因素仍然相对较多，2004年北京市宏观经济循环起点明显高于上年，经济效益与生产继续保持同步增长。由此可以看出，北京市总体经济状况将在较长时间内呈12.112.71210.49.69.79.91010.110.110.5024681012142345678910111205001000150020002500300035004000累计地区生产总值当年累计增速去年累计增速资料来源：北京统计局现持续、稳定的发展状态。图表图表图表图表2222：：：：1991-20041991-20041991-20041991-2004年北京市年北京市年北京市年北京市GDPGDPGDPGDP数值统计表数值统计表数值统计表数值统计表1.1.2.1经济发展与房地产开发的关系2004年，北京市“三、二、一”产业格局稳固，第一产业实现增加值95.3亿元，比上年增长3.3%；第二产业1298.5亿元，增长11.9%；第三产业2218.2亿元，增长10.0%。据统计，三次产业比重分别为2.6%、36.0%和61.4%，对经济增长的贡献率分别为0.93%、41.74%和57.33%。其中，房地产业稳步发展，全年实现增加值为185.9亿元，比2002年增长11.8%，占第三产业增加值比重达到8.4%，占北京市生产总值的比重为5.1%。房地产业作为国民经济新的增长点，为北京经济持续、快速、健康的发展做出了积极的贡献，并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下，逐步确立了在国民经济中的支柱产业地位。根据房地产业发展规律计算，当一个城市（地区）人均GDP数值达到8000美元时，它的房地产市场发展将相对趋于平稳，市场空间将接近或达到饱和状态。北京市人均GDP在2001年达到3060美元，首次突破3000美元，2003年人均GDP迅速增加到3800美元，但是距离人均8000美元的经济水平还存在较大差距。由此可见，北京市房地产市场目前正处于快速成长阶段，根据国民经济发展现状（人均GDP约为3800美元）分析，北京市房地产业在未来相当长时间内将维持快速、稳定的发展状态，具备较强的发展潜力和空间。良好的经济发展状况、良好的房地产市场环境，为本项目各物业的发展提供了优越的宏观经济环境，客观上给予了本项目极大的支持和推动，为项目的成功启动奠定了较好的市场和经济基础。年度参数19911992199319941995199619971998199920002001200220032004GDP（亿元）59970986410841395161618102011217424792818313036124028增长率（%）9.511.612.113.512.49.29.69.810.211.011.210.410.510.31.1.2.2经济发展与商业发展的关系据2004年北京市统计局数据显示，目前北京市人均商业面积接近为0.9平方米，远低于国外发达国家人均1.2平方米商业面积的水平，同时也小于上海人均1平方米商业面积的发展水平。根据北京商委的发展规划，预计到2010年北京人均商业面积将达到1平方米。虽然目前北京商业物业市场处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模，但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型、现代化的购物中心、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，北京市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求呈逐年上升的趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。图表图表图表图表3333：：：：北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图(注:由于2004年正处于统计中,因此我司只计到2003年,但预计2004年人均可支配收入将接近于15000,消费性支出在12000左右)据北京统计年鉴数据，北京社会消费品零售总额1991年为357.8亿元，2001年为1593.5亿元，平均年增长率为16.27%，2003年北京社会消费品零售总额为1916.7亿元，占北京国内生产总值50%左右；根据“北京第十个五年计划”，预计在2001年～2005年间，北京社会消费品零售总额平均年增长率维持在10%的资料来源：北京统计局5868688678138472918310550115781246413883111241028689238494749969716532575050200200040006000800010000120001400016000199519961997199819992000200120022003可支配收入消费性支出水平，这种稳定的增长率将刺激北京零售市场的发展；在城乡居民可支配收入方面，1991年北京城镇居民可支配收入为2040元/年，2003年城镇居民人均可支配收入已增长到13882.6元/年，这足可以说明北京市居民收入水平已经得到大幅改善和提升。根据以上之北京市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入、居民消费指数（衡量商业市场发展状况的关键指标）发展现状可以看出，通过自身调整和市场经济调节的双方面作用，现阶段北京市商业市场已经摆脱了旧有经济体制下的发展框架，开始进入稳定、高速的攀升时期，商业市场整体发展趋于合理化、市场化和正规化，并逐步向较为发达、较为成熟的商业市场格局靠拢。另外，除总体市场因素之外，城市（地区）GDP水平亦是衡量商业市场、商业物业发展状况的重要指标，根据国、内外商业较为发达地区的经验可知，区域商业物业、整体商业经营水平与GDP发展趋势、变化成正比，即城市GDP水平越高，其商业物业租售价格、消费倾向越高。根据下图可以看出，北京市城市国民生产总值、GDP水平一直保持较高的发展状态，连续5年GDP超过10%的稳定增长，充分的保证了现阶段商业物业具备较为良好的开发和经营基础。综上所述，在宏观经济不断发展、居民整体消费能力稳步提高等各项利好因素的推动下，商业消费需求市场将进一步放大。总体而言，在未来一段时间内，北京市商业市场将面临最好的发展契机，商业物业的开发将具备较理想的市场前景。可以肯定，从宏观经济发展角度考虑，本项目商业物业的开发将具备较强的可行性。1.21.21.21.2房地产政策、商业政策与本项目商业物业发展的关系房地产政策、商业政策与本项目商业物业发展的关系房地产政策、商业政策与本项目商业物业发展的关系房地产政策、商业政策与本项目商业物业发展的关系1.2.11.2.11.2.11.2.1相关房地产政策对于本项目的影响相关房地产政策对于本项目的影响相关房地产政策对于本项目的影响相关房地产政策对于本项目的影响由于房地产物业的开发与经营，将面临资金大、周期长、不可预见性因素较多等问题，因此其受相关政策的影响相对较大，房地产市场的发展与房地产政策的制定与实施息息相关。总体而言，由于本项目目前已开始正式运作，各项前期准备工作均进入实施阶段，因此近期制定的相关政策如关于停止土地使用权协议出让的“4号令”、房地产开发贷款门槛抬高及贷款利率的增加等，从宏观市场角度考虑，对于商业物业的投资将会有一定的影响。1.2.21.2.21.2.21.2.2商业发展政策对于本项目的影响商业发展政策对于本项目的影响商业发展政策对于本项目的影响商业发展政策对于本项目的影响从宏观市场环境分析，北京市近期60项重点工程的建设、引导外资、民间资本进入现代制造业、服务业、高新技术产业等具有增长潜力的行业、奥运会的筹备与建设、启动消费等各种优惠政策的制定和实施，将全面带动北京市总体经济的发展，居民收入水平将稳步提高，消费市场将在未来一段时间内得到快速提升。总体而言，消费者消费能力的增加和消费理念的更新，将促进北京市商业市场的逐渐繁荣和更加旺盛，对于本项目商业物业部分的发展将产生一定的推动作用。同时，由于北京市正在大力发展“两轴两带多中心”的城市建设策略，本项目毗邻CBD中心区，预计未来将势必会成为泛CBD区域的重要发展地段，对CBD核心区的成长与发展将提供强大的外部环境支撑。1.31.31.31.3北京市商业物业发展现状、趋势分析北京市商业物业发展现状、趋势分析北京市商业物业发展现状、趋势分析北京市商业物业发展现状、趋势分析1.3.11.3.11.3.11.3.1北京市商业物业发展概述北京市商业物业发展概述北京市商业物业发展概述北京市商业物业发展概述商业物业（商业地产）是指在房地产业与商业范畴内集合各种商业形式的综合建筑物业，是人们从事各种商业活动的共享平台和交流场所，其发展是商品经济繁荣与房地产市场成熟共同作用的结果。商业物业包含购物中心、超级市场、百货商场、商业步行街、临街零散店铺等多种物业形式，作为一种复合型地产物业同时具备满足消费者购物、饮食、娱乐、休闲、文化交流等需求的社会功能和满足投资者进行经营管理、举办商务活动、进行地产投资等需求的经济功能。现代商业物业（建筑）是房地产市场的重要组成部分，是房地产市场发展的必然产物，商业物业的发展将伴随房地产整体市场的发展而逐渐成熟和完善。与此同时，由于房地产市场日趋激烈的市场竞争，导致开发难度增加，开发利润已经开始逐渐下降。因此可以预计，作为新生物业形式出现的现代商业物业依靠其强大的市场需求、高额的回报、良好的投资环境等元素的推动和支撑，未来将拥有更为广阔的市场发展空间。根据商业物业发达国家或地区发展规律可以看出，从简单的房地产项目配套物业进化成为具有独立经济形态的物业主体，北京商业物业的发展目前已经经历了4个进程。图表图表图表图表4444：北京商业物业进程发展分析表：北京商业物业进程发展分析表：北京商业物业进程发展分析表：北京商业物业进程发展分析表北京市房地产市场起步较早，但商业物业的开发相对滞后。由于对商业物业产品认识不够充分，缺乏相应的开发经验，因此在开发决策、整体策划、市场运作、经营管理等方面均有待发展和完善。但是，目前在整体经济环境和商业环境等利好因素的推动下，商业物业市场已经得到初步培育，其蕴藏的巨大潜力已经开始逐渐得以释放，尤其是2003、2004年，商业物业利润被充分认可，商业地产项目遍地开花，且总体供应量、单体规阶段时间商业物业