商业综合体筹建全程运营管理流程

1/26********实业有限公司编号：版号：页码：第1页共16页商业综合体筹建全程运营管理流程部门编制日期审核日期批准日期2/26一、经营目的：××××项目-是我司以文化艺术元素为载体开发的超大型、主题、旅游商业地产项目，项目的开发与现场中后期的运营管理密切相关，×××文化公司（商业管理公司）承担着力打造该商业项目品牌形象、提升项目商业品质、修炼核心商业价值的责任和使命，旨在对项目商业物业保值增值为目地，更为项目商业经营户创造一个有序的商业经营环境。二、经营定位：1、引领成都艺术文化主题商业市场消费革命：集购物、娱乐、餐饮休闲、主题酒店、商务、金融、艺术、旅游等多位一体的集约式艺术文化主题商业集群。2、服务于：借助成都-××××-××××××文化旅游市场，聚焦以成都当代艺术为主的消费者及辐射四川境内、国内其3/26他城市旅游商业潜在客户市场。三、经营管理原则：统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一营造商业环境。四、经营管理队伍搭建：1、成立××项目-“××××”中后期现场商业街区商业物业经营管理公司，目前暂定为“×××××有限责任公司”行使商业经营管理公司全部职能职责。2、“××××”商业区参照项目整体开发时间节点，按照阶段性目标任务，分步实施地产开发，分步交房、分步招商、分步商家开业；打造主题商业街区，逐步形成超大型的文化艺术主题商业街区集群。3、文化商业经营管理公司主要工作职能职责如下：3.1、阶段性参与项目前期项目商业规划，结合各行业业态商家选址要求提供项目商业规划中涉及的建筑形4/26态、建筑技术指标等相关参数参考以及合理建议。3.2、全程统筹、分步执行项目整体商业业态规划、业态组合，编制招商方案、实施商家招商落位工作。3.3、全程统筹管理项目中后现场商业经营活动，涵盖商家日常管理、街区日常经营管理、项目资产类经营管理、商业街区经营氛围营造、商业街区品牌传播、基础物业经营监督管理等所涉及的商业地产项目中后期经营管理。4、文化商业经营管理公司组织构架如下：（规范经营管理期间）5/26五、经营管理措施：1、商家租赁管理流程2、商家进场管理流程3、商家退场管理流程4、租金收纳管理流程5、商家日常商业经营管理流程6/26商家租赁管理流程6、可靠棵7、分类业态分类录入复印备案并录入项目商家档案B、外联拓展新商户C、筛选/甄别有效商户信息A、现场租户接待登记D、重点商源信息储备转入招商内勤当日资料汇总分类管理调配根据业态定位、筛选谈判对象/审查准入录入商户数据库存档进入商务条件谈判程序商务条件测算、评估部门负责人参与谈判关联部门参与（若是大型主力商家）公司分管领导参与谈判上级参与谈判再次谈判-达成商务条件内容租赁合同样本内容沟通商业管理中心分管领导审批律师审核租赁合同文本内容（若是主力商家）公司领导参与谈判项目推荐、资料传递、商户看场、与商户达成初步合作意向签定商铺正式租赁合同、补充协议、缴纳收取费用7/261.目的规范项目整体招商租赁操作流程，指导招商专员按照规定程序和流程从事租赁工作；为项目建立商家资料档案录入电子文档而完善项目资料；规范和确保项目顺利运营，使公司本建设项目得以可持续发展，整合有利于自身发展的社会优势资源，形成长效的核心竞争力，以推动整个建设项目的良性发展2.适用范围本流程适用于项目的全程招商租赁工作。适用于商业管理中心-招商部招商全过程的执行和跟进工作及商家档案资料的收集与整理。3.术语和定义0.1.租赁的定义8/26与意向性租赁商家洽谈并通过比较、评估、分析商家的品牌、形象、信誉度、美誉度、实力、租金收益等综合因素，挑选合适商家进行选择性重点洽谈，在平衡收益与保持整体商业地产形象的前提下确定合作商家并组织项目部工作人员完成引进商家入驻，与商家签定租赁合同并按照合同履行双方的权利和承担各自的义务4.职责负责项目的招商工作实施准备阶段、招商实施阶段的工作开展。5.工作程序5.1.负责招商商家的挑选、联络、维护、接洽和谈判及组织签定租赁合同工作5.2.根据本部门的实际情况，各岗位人员对自己的工作进度进行合理安排5.3.商业管理中心-招商部负责人对本部门员工进行合理9/26的分工安排，确保各项工作有效开展5.4.临时性工作，经商业管理中心-招商部负责人同意后，安排相关人员开展工作；如遇特殊情况，相关人员应在接受工作的同时向商业管理中心负责人汇报6.支持性文件0.2.《房屋租赁协议》0.3.《招商手册》0.4.《商家入场通知书》7.相关纪录0.5.《齐盛公司-商业资源汇总统计表》0.6.《招商工作周报表》0.7.《进驻商家签约情况统计表》10/26商家进场管理流程与商家进行招商谈判是否有工程改造内容无签定正式租赁合同缴纳租赁保证金、首期租金办理物业管理相关手续有商业管理中心与齐盛公司工程部及物业管理项目部协商可行性不可行交房（交房标准、钥匙、水电气底数等）及工程返修签定商家管理公约、物业管理合同、缴纳物业管理费、装修保证金、水电押金等。可行获得书面确认工程改造时间表物业管理公司办理装修进场手续商家提交装修方案{装修平面图，水、电图，装修材料说明书、外立面及店招布置图、对现有设施的改动图纸（含对主体结构的改动，现有隔墙的拆除，上下水管道的改动，强弱电改动，大型设备设置，消防改造及报建手续）交商业管理中心、物业项目部，（含前期）报开发商工程部审核批准后，与物业管理公司签定装修责任书、消防责任书，交纳装修押金、装修管理费、建渣清运费等获得装修入场许可证入场装修项目物管现场监管、商业管理中心总体协调项目物管装修验收后期项目现场商家管理主要涉及内容：拆墙、烟道、上下水设置、强弱电配置（含电表、负荷）及改动、对消防设施的改动、大型机械荷载要求及处理方案、空调系统的选择及外机位置安排、空调管道数量及走线方式等商业管理中心签发《商家入场确认通知书》全套租赁资料移交物业11/261、目的1、目的了解商家的具体情况，建立好基础管理平台，为今后的经营管理提供商家的原始资料，以达到快捷、优质的为商家服务的目的。2、适用范围适用于由商业管理中心-招商部统一招商进场的商家含转租商家及业主自营商家.3、职责：3．1．商业管理中心根据项目开发节点，统一进行招商，按照公司的制式合同签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》按照公司相关合同审批流程规定的程序上报审批，待审批后和本项目物业管理公司（××××项目-物业管理处）签署《消防责任书》、《商家公约》和《物业管理服务协议》、物管出据装修验收意见书，明确是否支持启动开业12/26并和物业管理公司按标准收取“物业管理费”，“水电保证金”等。3．2．根据上报公司审批后的商家租赁合同，商业管理中心通知商家领取《房屋租赁合同》并向公司财务部门缴纳合同约定的租赁保证金、首期租金；商家凭缴纳款项凭证到商业管理中心，领取《中国艺库-商家入场通知单》，并由商业管理中心将相关租赁资料复印件及商户资料移交之物业管理公司洛带物业管理处。3．3．物业管理公司根据移交内容，确认《××××-商家入场通知单》后，准予与商户办理商铺交房手续，并签署《物业管理协议》缴纳相关物业管理基础费用。3.4.物业管理公司对商户进场装修前，须对商户装修图纸、店招设计等进行审查合格后，办理进场商家的装修申请，并按《装修管理规定》办理装修许可证（商家应交清装修押金、建渣清运费、出入证工本费等）签发商家《准予进场装13/26修许可书》。3．4．物业管理公司保安检查进场经营商家是否具有《准予进场装修许可书》，准予商家装修材料和货品设施进场。4、工作程序4．1．商业管理中心与商家签订《房屋租赁合同》、督促商户缴纳租赁保证金、首期租金，并签发《中国艺库-商家入场通知单》。4．2．物业管理公司与商家签定《物业管理协议》、《消防责任书》、《商家公约》。4．3．商业管理中心根据租赁合同，交费收据，办理商家登录，建立商家台账档案。4．4．物业管理公司对商家的装修申请进行审查，方案认定后，商家交纳装修押金，建渣清运费，出入证公本费等。4．5．物业管理公司对装修过程的监督，检查，按照物业管理公司的《装修管理规定》进行控制。14/264．6．装修验收完毕（物业管理公司核定装修意见书）。4．7．商家在办完以上所有手续工作后，物业管理公司签发《准予进场装修许可书》。5、相关文件5．1．《房屋租赁合同》5.2.《物业管理协议》5．3．《消防责任书》5．4．《商家公约》5．5．《装修管理规定》5．6．《装修验收意见书》6、相关记录：6．1．《×××××-商家入场通知单》6.2.《准予进场装修许可书》15/26商家退场流程图1．目的规范商家的退场行为，完善退场手续，交清商业和物业商家提出退场书面申请书物业管理公司抄表后对该商铺停水、停电，填制《商家转退场通知书》物业管理公司对店内的设施设备进行检查，上报招商运营中心，待二次租赁物业管理公司清理商铺卫生并收回商铺商业管理中心、物业管理公司联合开具出门条，保安凭出门条放行商业管理中心向公司书面上报商家退场处置办法（按照合同核查商铺情况）公司业务领导审批后与商家签定合同终止协议结清费用，财务认可（物业管理公司抄取水表、电表的计量度数，请商家认可）16/26相关费用，达到减少公司遭受损失和商家逃费行为。2．适用范围适用于由商业管理中心统一招商进场的商家，适用于正常租赁期退场商家3．职责：3．1．商业管理中心统一对项目上商家进行现场运营管理、全面了解商家日常经营情况，对经营不善有退场征兆商户进行重点监督监管，并向项目物业管理处提前作出预警告知，以防商户偷逃费用，私自撤场。3．2．监督商家的退场；3．3．配合物业管理处收取商家“物业管理费”和结清“水电费”等；3．4．根据商家租赁合同，商业管理中心核查商家违约情况并上报公司，及时作好补位招商执行工作。4．工作程序17/264．1．商业管理中心督促承租商家就退租房屋租赁一事会商，在双方达成一致意见的基础上由商家提出退场书面申请书；4．2．商业管理中心向公司书面上报商家退场处置办法（按照合同核查商铺情况）；4．3．物业管理公司与商家结算清物业相关管理费用。4.4.商业管理中心监督商家结算租金缴纳等费用，开据《×××-商家退场通知书》并通知现场物业管理公司；4．5．正常情况下，由商业管理中心与商家签定《房屋租赁合同终止协议》；4．5．物业管理公司抄表后对该商铺停水、停电，填制《商家转退场通知书》4．6．商业管理中心根据租赁合同，交费收据，办理商家退场手续，退还保证金，建立退场商家台账档案。5、相关文件18/265．1．《房屋租赁合同》6、相关记录：6．1．《中国艺库-商家退场通知书》租金收缴管理流程每月25日前商业管理中心与公司财务核对下季度租金清单每月20日发放商家租金催交停电通知书并知会物业管理处物业管理处采取停电、停水等措施财务部收取租金公司财务部开具发票每月15号发放商家租金催交通知书每月5号发放商家租金交纳温馨提示函商家交纳租金商家拖欠租金商家正常持续经营19/261．目的规范商家的租金缴纳行为和缴纳习惯，保证公司正常的项目年度商户租金收益。2．适用范围适用于商业管理中心-招商部统一招商进场的商家3．工作职责：3．1．密切关注和全面项目现场商家日常经营情况。3.2.与公司财务部核对季度商家租金应收清单；3．3．商业管理中心负责发放3次租金催收通知单。3．4．物业管理处配合停电等措施协助商业管理中心收取物业管理处、商业管理中心联合催收商家交纳租金财务部收取租金商家未交纳租金物业管理处停电通知商家退场20/26商家租金；4．工作程序4．1．每月25日与财务核对下月租金应收清单；4．2．按照规定日期由商业管理中心-内勤发放商家租金催交温馨提示函，通知书和停电通知书并知会物业管理处；4．3．商家非正常交纳，物业管理处负责采取停电、停水等正常与非正常措施；4．4．物业管理处和商业管理部联合催收；4．5．商家仍然未交纳，物业管理处继续停电、停水，商业管理中心通知商家退场。5、相关文件5．1．《房屋租赁合同》6、相关记录：6．1．《商家退场通知书》6．2．《租金交纳温馨提示函》