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北京珠江国际城策划中国住宅创新夺标住宅设计示范楼盘现代版的花园洋房。“好生活，在珠江”成功密码之一：倡导“新洋屋运动”，赋予花园洋房现代的内涵成功密码之二：新！创新！！再创新！！！奖荐：中国最具影响力楼盘100强（同时获案例金奖）楼盘档案物业类别：联排、别墅、公寓开发商：北京珠江房地产开发有限公司物业管理：北京珠江世纪物业管理有限公司建筑设计：澳大利亚五合国际/美国EDSA物业地址：通州区永顺镇京东驾校旁经济指标占地面积：约2，000亩建筑面积：约100万平方米绿化率：35%容积率：1左右均价：平层（均价：4，000元/m2）花园洋房（均价：5，000元/m2）销售情况：98%项目介绍周边配套：中小学：树人小学、中佳学校幼儿园：双语幼儿园商场：8，000平米大型超市（一期）医院：永顺镇医院、胸科医院、潞河医院、通州中医院“珠江国际城”是北京珠江房地产开发有限公司开发建设的超大规模房地产项目，位于北京CBD后花园——通州区东北部永顺镇，紧邻京哈高速公路，距国贸仅20分钟车程，与规划中的六环近在咫尺。项目规划总占地面积约2，000亩，总建筑面积近100万平方米。社区内计划建有运动会所、餐饮、医疗、娱乐、商业、金融、学校、托幼、社区巴士等完备的生活娱乐设施。规划建有多层复式洋房、单体别墅、联排（TOWNHOUSE）、板式多层等多种住宅形式，是北京高品质的大型运动、休闲、居住社区。秉承“好生活在珠江”的品牌理念，珠江国际城项目一期规划15万平方米，主力户型150～200平方米，将大树成林的自然地貌融入到整体规划中，结合环保理念的园林景观设计，使自然地貌、花木景观与道路、水流、住宅、商业街连成一体。开放式运动会所、完美物业管理等，真正让居者感受到无所不在的人性关爱和尊重。在不远的将来，一座充满活力的美丽新城将成为京城地产中最令人心动的焦点。一、项目概况(一)地理优势通州区扼守北京东大门，由于是京杭大运河的北端，自古就享有“一京二卫（津）三通州”的美誉，但是由于近代运河交通的废止，通州的交通优势几近丧失。随着通州北京新城区规划思想的建立，市政设施与城区配套设备的投入必将进一步加大，使通州区的各项投入必将进一步加大，使通州区的各荐投资指标飞速提升，大幅减低区域发展商的社区配套建设成本和市场教育成本，客观上降低了房价。通州新城区规划理念将为区域发展商带来新一轮地产项目的区位优势，最终达到吸引优质购买人群消费的终极目的，同时拉动通州区内需。随着中国加入WTO的巨大影响已经在我们的身边慢慢展现出来。境外的房地产开发企业将会大量涌入国内，这必然会加剧目前已趋白热化的京城房地产市场的竞争。通州区的北京新城区规划以其广阔的规划面积，有利大型项目特别是低密度大型楼盘的开发。通州区现有在售项目有27个，高档项目很少，这样就为新的项目开发形成了一个有利的竞争态势，为区域发展商们把握市场、应变市场提供了宝贵的缓冲时间。北京的地价之高、区位产品之单一，全国闻名。这是由于城区范围内可开发且地价合理的土地十分稀缺，旧城改造所涉及的巨额拆迁成本，环线的开发格局以及几大热点地区的规划限制，使得级差地价必然存在，新的土地出让机制下，进行的土地储备又必然需要巨额的资金投入，这对于普遍资本金不高的国内房地产公司来说是一个严峻考验。这样的情况下，发展商在黄金地段开发项目，就必须牺牲一部分产品性能，以降低价格、迎合市场购买力。另外在北京市内有大量的古迹，这也对当今房地产的开发建设形成了进一步限制。一系列的问题，使发展商在市区内的开发建设优秀的住宅产品困难重重；而上海、广州、香港等近代文明城市，高性价比的项目却有很多，这就造成了北京时间的舆论界对住宅产品的普遍评价不高。通州目前的发展态势，为区域开发商做出真正适合北京人文、气候的优秀住宅产品提供了可能，同时也将扭转北京地产界在人们心目中的不良形象，树立通州区区域发展商自己的品牌形象，加强通州区自身的区域投资环境。住宅的郊区化现象不是空穴来风，通州新城区规划的大力贯彻执行，将是本区域发展商难得的历史发展机遇，同时也给面临困境的北京房地产业提供了新的机遇与动力。二、珠江国际城设计思想由澳大利亚五全国际建筑设计集团的设计重点强调了以下设计理念：1．近人的空间尺度建筑的外部构件尽量以精细的划分和小尺度构件的应用达到亲切近人的效果。各种花盆、吊兰、灯具、木构架形成与人亲密对话的界面。以牌楼为起点钟楼为终点的骑楼式商业街则构成游人驻足和休憩的空间。同时通过景观的设计融合，形成以室外咖啡座为主题的步行空间，颇有西方小镇风情。2．独特的个性一个优秀的设计需要具有自己独创的个性，商业街为整个国际城创造了一个标志。建筑的当机立断顶与坡顶使人远观时有很强的可识别性。而中观的拱券与柱廊标志出这一商业街的欧陆情结。建筑的色彩，特别是深褐色的木质与黄白两色的涂料形成的高反差，突出了活跃、开放的个性。3．多元的文化元素国际城以东西方多元化的风格为特点，整个建筑外观既有欧式的轮廓，又不乏东方的细节。以主入口的牌楼为例，乍看是中式的牌坊，但以欧式传统拱券为主题，辅以中东式的繁复的铁艺装饰，而木装的外表又令人想到日本的鸟居。4．现代与古朴的统一作为21世纪全新的设计，并以中青年消费阶层为主，所以大方亮丽的现代风格是必要的。但为避免简单与乏味，本设计大量彩欧式传统建筑中的经典符号作为细节。与现代的大型购物中心相比，这样精巧细腻的建筑手法更具有浓厚的文化气氛。经历史积淀的传统而凝重的美感与现代材料和加工工艺的结合，使这条商业街呈现出既清新又古朴的美。二、产品创新性——“花园洋房”(一)历史上的花园洋房花园洋房兴起于19世纪中后期的上海。由于上海所处的独特地理位置，自开埠以来的一个半世纪里，中西方文化在这里交织相映，留下了无数独具魅力、风格各异的建筑遗产，享有“万国建筑博览会”之美誉。当时的花园洋房，主要满足官僚、外商、买办、实业家、艺术家等人群居住需求。花雷锋洋房是有着宽阔的草坪、绿树环绕的浪漫迷人的宅邸，许多以大理石雕像或喷泉为花园的中心，一些高级的洋房还建有网球场、游泳池，以显示宅邸的豪华。昔日上海繁华的淮海路、新华路沿线路段花园洋房较多。这些住宅有法国式、西班牙式、挪威式、英国乡村别墅式等，舒适别致，色彩柔和，可谓千姿百态、高雅气派。由于这些建筑均服务于一群特殊的人群，位于租界内环境良好的地理位置，人们习惯地把这些曾经见证过大上海十里洋场、花花世界盛衰荣辱的花园式住宅称为花园洋房。今天，人们走进这类花园洋房，依然会感受到它无限的艺术魅力和勃勃的生机，欣赏这样的建筑犹如欣赏一件件艺术珍品。虽然岁月流逝，但那无法掩饰的豪华，那隐隐透露的神秘却清晰可辨，不由使你联想起房屋主人不同寻常的生命历程和那段风云跌宕的沧桑岁月。(二)花园洋房现代版产品描述：有文化气息的房子——中西结合的规划理念、多元的建筑文化符号。会开花的房子——有机建筑如细胞衍生般的景观绿化。会呼吸的房子——环保、生态与科技应用。有创造力的房子——前庭后院、阳光花房、屋顶露台DIY庭院文化。善变的房子——绝妙户型、弹性设计。低密生动的有机建筑——花园洋房是TOWNHOUSE的一种升级产品，其面积没有别墅那么大，但更突出了产品的精致性。建筑外观高低错落，疏密有序，运用建材的多变，体现不同的质感，让人赏心悦目。在绿化方面实现了从平面到立体的飞跃，使家在自然中，人在花香中。在空间布局上更为合理、科学，如客厅与饭厅的小错层设计，主卧与客卧之间的分层设计等，既体现出了丰富的空间感，又保证了主人生活的私密。花园洋房完全是以人为本的更加适合中国人居住的人性化舒适建筑。自然生态的人居环境——花园洋房更讲究自然与生活的相互渗透包容。社区结合自然地貌，做了相当比例的水系，大大增强了小区的灵动性，同时在整个社区地面铺设了一层环保砖，每到下雨，部分水通过砖层渗透到地下，起到保护地下水的作用，而另一部分水会被储存起来，作为灌溉小区内的花草用水。每户的私有庭院与社区园林相互融合，更有特别设计的阳光花房，真正做到将自然引入室内，使室内、室外、社区都融自然为一体，形成人居自然生态的有机循环。和谐友善的邻里关系——花园洋房的低密度设计（容积率1左右），既不像别墅那样过于疏远，又具有相当的安全与私密性。庭院式的共融空间，合适的距离，营造出开放亲和互动的邻里空间，让从高楼搬进花园洋房居住的人们重新找回久违的睦邻友善。情趣精致的生活享受——整个花园洋房社区不公拥有各种完善的休闲配套设施，更在精神层面为居住者奠定了其他完美的物质基础。大面积的绿地供居者游乐，同时有“空中花园”、水系等景观穿插其间；更有只有在四合院子方能见到的石榴树、鱼缸、鸟笼等，突出了社区的情趣与精致。同时，国际标准的运动会所、商业街、撒野公园、个性酒吧等场所的建设，让居住者能真正把玩生活、品味生活、享受生活。务实进取的生活态度——作为选择花园洋房的高素质人群，他们热爱生活，懂得生活，积极乐观，对人生有积极的目标与追求。他们脚踏实地，更加务实的生活态度，使得花雷锋洋房这一产品更与之匹配。特别是板楼洋房的户型设计，可谓是户型的空间革命，完全实现了有限空间的最大利用与享受，错层空间的设计，表现出了丰富的变化空间；每户均有带阳光花房的弹性空间，既可作为透明会客厅，亦是自然在室内的延续。这一切都特别符合这一消费人群的需求。(三)花园洋房新旧之比较受众变化：少数人的→大众化的；品质变化：现代科技与设计理念的融入；文化立场的变化：完全西化→洋为中用、中西兼容；定位的变化：市中心的奢侈品→郊区化的生态产品；景观变化：独享的封闭景观→环保、生态的大景观概念；私人产品→商业化、品牌化。(四)花园洋房与今天市场其他产品之比较1．介于高密住宅与别墅之间的TOWNHOUSE升级产品；2．住宅郊区化发展阶段的市场必然产品；（起始阶段的代表产品是别墅、TOWNHOUSE是少数人的产品大型经济适用房居住区是政府行为，而不是市场行为。）3．将生态、环保观念融入建筑规划细节；（高密度住宅为追求容积率，忽视生态与环保别墅、TOWNHOUSE产品由于用地奢侈，忽略细节经济）4．高档、独立的商业配套与文化配套；（高密度郊区化住宅具有独立的商业配套与文化配套，别墅、TOWNHOUSE产品一般不具备大规模独立配套）5．高品质服务与品牌优势。（这是其倡导者——珠江地产所赋予的独特优势）三、“花园洋房”产品户型创新简要说明(一)叠拼户型特点独创楼上楼下各户均有私家小院的设计手法，采用南北入户的办法在底层修建小院，从而实现各户均有家庭庭院的梦想，使居住在这里的每个人都可以充分享受耕植的乐趣。C户型中采用错层设计，不仅使餐厅、会客、卧室等生活功能自然分开，更主要的是打破了一般楼梯跑上一层的传统做法，采用每跑一层楼梯就能进入一个完全不同的生活空间的设计手法，为跃层住户创造出了更加丰富的居住空间，同时也使室内上楼成为一件更轻松的事。(二)多层户型特点“阳光花房”这是这种户型的主要特征。这里每户都拥有的一片朝南的绿色庭院，一个空中花园。她不是一个满是花盆的阳台，而是一个覆土的可以进行栽植的小院，在这里可以养花、听鸟、喝茶、吃饭，而且她还保持着绝对的私密性。这种空中花园第层每户都有，她是直接把自然引进楼房的一种创新。(三)居室空间特点国际城各户型在功能设计中都对家具尺寸及布置进行了深入研究，以市场上最大量的家具尺寸规格作为设计依据，由此做到每天房间都可以使客户自由随意布置，更主要的是还在灵活布置的情况下避免了面积浪费。四、珠江国际城的营销思路——“新洋屋运动”(一)珠江国际城倡导的“新洋屋运动”是什么这是一场为白领阶层全面提升生活品质、丰富人生享受而实施的生活变革。低密生动的有机建筑、自然生态的人居环境、和谐友善的邻里关系、情趣精致的生活享受、务实进取的生活态度，是新洋屋运动所倡导的核心标准，也力求以此标准为基础，为消费者所带来更多的生活利益。它的核心载体是花园洋房；它的必要支撑是车轮文化；它的思考方式是开放的、兼容的；它的文化理念是中西合璧的；它的生活方式是运动的、健康的、休闲的。(二)新洋屋运动的五个一创新一种产品：花园洋