【房地产】高通：境外房地产产品案例研究

高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-8001曼哈顿切尔西区经典棕地开发项目——IAC总部大楼2007年3月，著名的多媒体和电子商务公司IAC/InterActive1启用了它位于纽约曼哈顿切尔西（Chelsea）区的新总部——IAC大楼。这是一座包裹着8面精致的弧形玻璃幕墙的钢筋混凝土雕塑，就像一艘正要从哈德逊河上启航的巨型帆船，为曼哈顿西岸平添了一道靓丽的景色。1IAC是一家拥有60多个品牌、营业额超过50亿美元的大型的互联网电子商务集团，共有雇员2.5万人。境外房地产产品案例研究OverseasRealEstateProductsCaseStudy2008年8月3日（双周一次）高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-80012形似船帆的西立面大楼由世界著名设计师法兰克·盖瑞（FrankGehry）亲自设计。FrankGehry是一位加拿大裔美籍建筑设计师，其经营的建筑事务所位于洛杉矶。他设计的作品已经获得了美国建筑师协会颁发的100余个奖项，IAC总部大楼是他在纽约的第一个项目。大楼的大胆设计反映了纽约的主流开发商在写字楼开发创新方面的一个转变。IAC大楼所在地块之前是一个卡车车库，因此该项目属于棕地开发。大楼楼高48米，地上10层。除了满足用户对办公室的要求需求外，大楼还提供了公共集会，专业会议及小型零售商店和餐厅的空间（主要位于一层）。虽然该地块的土质条件很差，但项目仍设有地下停车场，提供70个停车位。目前IAC大楼已经成为该企业的一个活招牌，同时也是纽约西切而西地区复兴的代表建筑。目前该地区仍留有很多陈旧的工业设施，但充满活力的创业产业正在蓬勃发展。高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-80013周围环境建筑结构IAC大楼独特的外立面需要创新的建筑解决方案才能实现，许多承重柱都不是垂直的，使整个大楼的框架结构不同寻常。弯曲和多变的流线造型需要一种比钢材更具延展性的材料——复杂的钢筋混凝土板柱系统。倾斜的承重柱在工程上是一大挑战，建筑商使用了激光测量设备来确定每个结构部件的准确位置和角度。项目的结构顾问迪世盟工程顾问有限公司（DeSimoneConsultingEngineers）设计了一个精密的抗重力框架。整个框架中只有两根立柱是真正垂直的，其它立柱都存在不同程度的倾角，最大的倾角偏离垂直方向25度。大楼使用传统的12英寸（30.48厘米）混凝土楼板，跨度达到35英尺，楼板上有许多开口，提供了更好的楼内视野。使用传统楼板系统的重要优点在于可以显著降低框架的成本。此外，通过12英寸核心钢筋混凝土剪力墙来对冲斜柱扭力，从而达到整个大楼的结构稳定。整个结构使用5000-psi混凝土现浇。高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-80014高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-80015玻璃幕墙在夜晚灯光的照明下，透过玻璃幕墙可以看到到楼的混凝土骨架，大厦的玻璃幕墙使用了特殊的涂层和密度渐变的瓷粒。玻璃幕墙由Permasteelisa公司专门定制并在意大利制造，大楼共使用了约1437块外墙玻璃，其中1349块在形状和弯曲度上都是唯一的。在立面设计的技术突破方面，由建筑师、工程师和制造商共同计算出每块玻璃面板的弯曲度，并在现场就地冷轧拗成型，这是世界上首次使用该技术。在施工开始之前，这种创新的幕墙设计经过了严格的实验室测试，以保证它在环境和结构方面的耐久性。幕墙玻璃采用低铁超白玻璃，这种玻璃没有普通玻璃所含绿色成分，因而更加透亮。玻璃上具有白砂糖效果的“涂层”实际上是由烤制在玻璃上微小瓷粒构成的，它们可以减少光污染，同时可以起到遮光的作用，以提高建筑的能效。大型涡轮机模拟飓风对玻璃幕墙的冲击玻璃幕墙面板加工生产线高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-80016幕墙吊装玻璃幕墙细节——密度渐变的瓷点露台根据当地城市规划的要求，该地块上的建筑高于22.8米的部分必须形成退台，IAC大楼的帆船造型正好符合了这一要求，而且设计师利用第五层的部分楼顶作为第六层的露台，好像是帆船的一个甲板。露台上配有供电接口，并有无线网络覆盖，可以安放模块式会议桌，提供了一个完善的室外集会空间。从露台向东望，可以看见帝国大厦、充满活力的切尔西区域以及由高架铁路桥改造而成的HighLine公园。此外，在第六层和第七层中间还有一个中庭。高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-80017高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-80018IAC大楼的入口开向两条侧道，保证了大楼正外立面的平滑与完整。由烧制在玻璃幕墙上的无数白色瓷点构成了外立面上的横向条状装饰，并通过瓷点密度的变化营造出玻璃从透明向半透明过渡的渐变效果，同时在夜间创造出奇特的外观灯光效果。大楼的铝合金框架玻璃幕墙非常简洁，但也不像盖瑞早期作品所追求的结构外露的风格。室内设计IAC大楼的公共大堂内装有两组世界最独特的投影电视墙，其中较大的一组位于大高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-80019堂的西侧，另一组作为前台的背景墙。主电视墙长36米，高3.35米，是世界最大的边缘混合固定电视墙使用了16块高3.35米，厚1英寸的StarGlas背投影材料电视墙的图像由加压无尘空间内的21台投影机和42个镜面驱动，设备空间深度仅1.83米。该技术使用40台计算机通过先进的解析度最大化技术来分配图像。每天有7.5万辆车和大量行人经过IAC大楼，透过首层的玻璃幕墙可以直接看到大堂内的电视墙，从而起到强大的品牌宣传的作用。前台背景电视墙使用了互动技术，访客可以通过一个触摸屏转动一个超高清晰度的地球图像，了解IAC在全球的信息。高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-800110首层公共空间和电视墙（左）大楼的大堂延续了柔和、亲近的风格，被构想成一个社区的公共客厅。投影电视墙用于播放各种视频艺术和抽象彩色艺术，大堂一侧放置曲线形的枫木长凳，充满奇幻色彩。楼内的楼梯使用虎皮木地板，配以拉绒不锈钢扶手和玻璃挡板，与公园大道上的其它写字楼有相似之处。大楼背面的维修用楼梯则是不加装饰的素水泥材质，与玻璃幕墙及铝合金窗框外立面有机融合。从楼梯上可以俯看室外的庭院，并能远眺纽约的标志性建筑——帝国大厦。高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-800111宽敞的员工公共空间位于大楼第九层，由STUDIOSArchitecture提供室内设计多媒体会议室高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-800112IAC大楼内有超过20多间会议室，每间会议室有两台触摸式等离子显示屏，一台用于播放视频，另一台用于连接因特网，使用者可以直接在屏幕上操作或书写。电梯间兼作公共休息空间每层靠近电梯处都有一面欢迎墙，展示IAC的各个品牌。厨房位于每层的中央，提供了一个集体交流的空间。建筑照明夜间，楼内灯光开启，玻璃幕墙会显得更加透明，大楼的混凝土框架清晰可见。每层的边缘部分使用内嵌式照明，而工作区上方的盘式吊灯配合了工作台不规则摆放的需要。连续的天花板增加了开放式办公空间的美感，同时也增加了通透感，所有的办公位置在白天都可以获得自然采光。高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-800113高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-800114工作区办公室隔断墙使用半透明玻璃，以增加自然光的利用。定制的工作台营造出自由活动的开放式工作环境，工作台的颜色和尺寸富于变化，对造型、功能和灵活性进行了全方位的平衡。高通智库房地产战略信息综合服务商北京朝阳区三元桥时间国际6号楼802室邮编:100028电话:[phone]传真:[phone]-800115项目资料：z项目名称：IACBuildingz开发属性：棕地开发/城市再开发；公司定制办公物业z业主：IACz用地面积：2732平方米z建筑高度：48.8米，地上10层，底层为公共空间和小型零售空间，其中有8层为办公用楼层z总建筑面积：1.77万平方米，z净使用面积：1.21万平方米z大楼可供500人工作z项目总成本：约1亿美元z建筑造价：6200万美元z建设时间：2004年6月-2007年3月项目团队：z联合开发商：纽约乔治城公司z建筑设计：盖瑞建筑事务所（GehryPartners）加拿大亚当森建筑事务所（AdamsonAssoci