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九问北湖地王合智五方创意集体面对高昂的地价，什么样的推广战略，能实现项目价值最大化，并产生不菲的溢价？第一问一、先看看我们的产品○占地26718平方米○建筑密度32%○容积率3.0○绿化率30％○机动车位401个○总建筑面积95945.5平方米○住宅面积达69529平方米○商业店面面积8355平方米○住宅+商业总户数约872户/新都市主义空间○命名：隆源国际公馆参照一：云星花了大量成本推广住宅，然后再推商业，很火。参照二：盛天名都只强调商业，住宅搭着卖，也很火。总结：北湖住宅消费人群因为北湖居住环境比较落后，所以买房比较关注配套，尤其商业配套对片区居住价值的提升。从某种意义上说，在北湖，买房就是买配套。因此盛天只推商业，搭卖住宅，起到事半功倍。通过与宝资嘉的沟通，建议本案借鉴与升级盛天经验，主做商业推广，以商业推广带动住宅销售。商铺价值最大化实现项目溢价，住宅平稳销售保证收回成本和现金流。二、两种可参考的推广战略宝资嘉首度提出并炒作“北湖商圈概念”，成功销售了盛天名都；合智五方成功推广云星广东商城，都将为本案推广提供最直接的经验参考！毫无疑问，我们要站在盛天名都以及广东商城的推广成果上，借力升级北湖商圈的想象力。那么，我们还是要先了解北湖商圈到底是一个什么商圈？第二问一个辐射30-50万人的城市次中心商圈一个新老交替，新商业体各自为政的商圈城北北湖路前身工厂云集，人口密度大，项目背靠快速环道，对面是南宁数一数二的大型菜市，这里有非常成熟的生活配套，小商业发展繁盛，周边学校众多，文化教育氛围浓厚，医院、政府机关林立。可以说这里是南宁的一个成熟的大生活中心。目前，北湖在先有云星、后有盛天的带动下，商业业态有所升级，但没有形成明显的一体化的商圈。一个欠发达的商圈一个亟需高尚业态，亟需升级的商圈民族大道沿线有四大商圈，万达商圈，新梦之岛商圈、五象广场商圈、航洋国际商圈，加上未来凤岭不低于50万平米的商业面积，民族大道商业面积严重过剩。而城北却一直没有高尚商业，各区域之间的商业生活严重失衡。城北，片区商业以小区街铺为主，没有集中的商铺，业态以社区配套为主，满足片区民生需求，这些商业普遍都是自发形成的，以美食街和以建材为主的商业街，但是档次规模比较低，没有停车场，经营不利。片区缺乏高档休闲娱乐场所，缺乏品位生活环境片区。北湖片区，急需高档商业中心来提升片区居住价值。一个相对独立的商圈一个有明显消费特点的商圈目前，北湖商圈消费大多还是物质消费和中低档消费。每一分钟，可能城北有1000个人想去时尚中心逛街，会朋友，享受时尚……朋友来了，要去高档点的吃饭、喝茶，都没地方。但离万达、梦之岛的距离，都在1—3公里的生活半径之外，上街的欲望，消费的欲望，消散了。从消费半径发现投资价值，由于交通线路和区域地理特点，北湖商圈又相对独立和封闭。所以很多商业没有竞争者。一个缺乏创意生活的商圈一个需要丰富精神消费的商圈•城北人口有30万左右，居住人群大多是工厂退休职工或者教师、医院职工、学生群体，甚至很多老外。他们有的是中高层白领，有着不错的收入，同时也承受着较大的精神压力，他们需要放松。•城北，每晚有30万人，有无聊现象。•有人在家睡觉，有人在看无聊乏味的电视剧，有人赶去万达看电影，有人在百无聊赖地逛超市，有人在大排挡拼酒……30万人的夜空，毫无生色。•他们具备强劲的消费力、但是我们常能听到他们感慨：在城北，连约会都找不到好地方；吃个饭还要跑到琅东、民族大道去；亲戚朋友来了也只能是逛逛公园，毫无乐趣。他们是北湖的原住民可能还住在自建房或老单位房或者准备搬进新买的小区房他们也可能是周边的白领或大学老师，或学生他们对于北湖片区抱有情结离不开这里生活富足起来后，也开始想像大城市里的人一样生活闲暇时一家人看场电影一个人跑到咖啡馆坐上一个下午和朋友去高档的馆子，而不是在路边吃吃烧烤喝喝啤酒总之，他们心里渴望优雅的生活总之，北湖商圈成熟且消费潜力巨大，市场空白多，但业态和形象需要升级。消费者总结：物质富足之后，会越来越追求精神上的满足如何理解本项目商业在北湖商圈的意义？第三问理解角度一：隆源国际公馆云星广东商城、城市春天盛天名都总建筑面积：64405.2㎡，住宅建筑面积：40201.4㎡，商业建筑面积：10116.8㎡总建面积约39万㎡，其中广东商城面积约为:4.5万㎡，城市春天面积约为：约30万㎡同样在北湖，同样有商业，同样有住宅，隆源是第三个进驻北湖的项目。换个角度看，我们其实可以这样理解：北湖商圈就是一个项目！而隆源国际公馆是三期！北湖商圈3期隆源国际公馆理解角度二：云星广东商城盛天名都隆源国际公馆如果没有隆源国际公馆，广东商城和盛天名都只是两个商业项目。隆源国际公馆，是北湖商圈的最关键的一环，是名副其实的商圈中心理解角度三：?超市、小商品、食街、社区铺（业态1.0）美食、休闲、娱乐（业态2.0）从业态升级来看广东商城重点满足商圈普通物质消费，购物、食街、小商品，服装等衣、食、用消费。盛天的商业规划中，已经包含一些消闲娱乐的业态，已升级为解决玩、乐的消费业态。而本项目将担负着北湖商圈朝更高级业态升级的责任。这也是商圈中心能否有吸引力的关键！隆源国际公馆北湖商圈，精神消费地标如何理解200米商业街的价值？第四问项目商业特点：LoftSpace（层高5.4m）商业空间+模块式商业（二楼集中商业）空间灵活多变的组合方式满足多样性的商业功能关键词：闲适、优雅、高尚首先，这是一条优雅街2倍人流第二，这是一条万客街从广东商城往南每天数万人从盛天名都往北每天数万人再次，这是一条品位街•LoftSpace（层高5.4m）商业空间：茶馆、品位中餐、西餐、精品店、清吧等•模块式商业（二楼集中商业）：集中式高档服装品牌折扣店(奥特莱斯）业态建议奥特莱斯折扣店200米商街命名：左右街左边是云星，右边是盛天，北湖在我左右，优雅在我左右。如何理解左右街街铺的价值？第五问街铺命名：中间铺这里是北湖中间，这里是云星和盛天之间，这里是北湖商圈的中间，这里是30万人气的中间，这里是中间铺。如何定位并建立我们独特的项目形象？第六问对于已经满足基本生活需求消费的北湖，这里确实需要填补一下精神消费的空缺。因此，把隆源国际公馆的商业打造成可以满足精神消费的商业磁场项目住宅+商业定位为：北湖的精神世界项目的广告语：让北湖优雅起来创作部分VI部分标志创意商业VI部分商业街装置现场包装围墙围墙商业楼书任务：向投资客和经营者阐述隆源国际公馆的商业价值和独特之处内容：以喜闻乐见的麻将为线索，阐述项目卖点如何划分项目推广阶段？第七问第七问形式媒体传播计划主题预热期项目启动前1个月升温期招商期间北湖商圈向中看齐南国早报、广西交通台、户外（北湖路、秀厢大道、唐山路、衡阳路、明秀路）软文、硬广、电台、网络公馆商业，让北湖优雅起来户外、软文、硬广、电台南国早报、广西交通台、时空网、搜房网、房产网保温期业态基本成形后住宅推广浸在优雅时光软文、硬广户外、软文、硬广、电台任务制造北湖新的商业热点精神消费商业的利益传递隆源国际公馆的生活呈现第一阶段传播任务：制造北湖新的商业热点，迅速建立精神消费商业的形象传播主题：北湖商圈向中看齐传播平台：报纸+户外+电台+网络+活动+现场等。户外报纸传统的商业广告传统的商业广告报纸软文：向投资者输出北湖商圈在升级在进化，全面解读项目对于北湖商圈的价值（理性层面）硬广：向投资者和经营者阐述项目价值所在（感性层面）（软文+硬广）北湖商圈终于成圈——从点式商业到集约商圈，北湖商圈向中看齐散，是北湖商业体系现如今的形态。或许，有人对此说法不以为然，因为北湖商业体系，已然不再是改造前的落后面貌，已然有了许多的高级商业形态，但我要说的是：即便高级，也很零散。北湖商圈需要什么？——成圈。谁能让北湖商业体系从零散中走出来，形成圈子？隆源国际公馆的出现，有效的连接了云星广东商城和盛天名都的商街之间的空白部分，将点式商业变成集约商圈，使该区域真正意义上成为了北湖商圈，于是，茧中之蛹，终于化蝶，可翩然起舞了。如何起舞？首先，要知道商圈的价值。北湖商圈的形成势必造就该区域人流的集中，从而达到消费的集中，消费购买能力的增强的目的。对于北湖商业体系来说，消费购买能力便是起舞的动力。对于消费者而言，北湖零散的商业形态，实在是为外出购物制造了不小的尴尬，对于大多数消费者来说，购物只是单纯的等价交换，没有乐趣可言，而北湖商圈的形成，必然会终结这种无趣购物的消费模式，消费者有街可逛，因此有了乐趣，人气自然也就攀升了。对于投资者而言，北湖商圈有云星广东商城和盛天名都的商业形态作为基础，加之隆源国际公馆出现所形成的集约商圈，有人气、消费集中，根本不用担心投资回报率，升值，也仅仅是个时间问题。可以说，隆源国际公馆的出现，把北湖点式商业连成一片，变成集约商圈。软文从做平民生意到做精英生意，北湖商圈向中看齐“北湖有30万人缺乏精神生活，其中有10%的人每天都在无聊的思考18:00以后要去哪儿”，这，不是耸人听闻。伴随着北湖旧城改造，北湖人富了，现代化小区一个接一个的滋生，人人乐、耐克、阿迪……物质消费该有的形式一应俱全。然而北湖人对这些固有的消费模式，再没有新鲜感，他们急切需要更高一级的消费模式，北湖还有10%的高素质精英人群，每天在与北湖旧有的生活模式别扭着，18:00以后无处可去。北湖人到底需要什么？答案很简单，物质富足以后的焦躁，需要精神来慰藉。北湖人需要看看书、看看电影、享受一些颇具文化内涵的消费方式……。那么30万北湖人的精神消费在哪里？隆源国际公馆，200米公馆式国际化沿线商街，不仅连接了北湖零散的商业形态使之成圈，更是填补了北湖精神消费的空白。就精神消费而言，这是一片没有竞争的领域；是一片蓝海；也是北湖人迫切需要的，北湖30万人的精神消费将在这200米商街上得以满足。从贩卖物质到贩卖精神，北湖商圈向中看齐任何事物，都是由低级到高级演化的。城市如是，商业形态，也如是。北湖商业的现状，遍地开花的物质消费。饱和的物质消费商业形态极大程度的满足了北湖人的物质生活所需。然而，精神生活的匮乏是客观存在的，精神消费，北湖人迫切需要；物质消费，无法再牢牢扼住北湖数十万民众的消费管道。北湖的商业形态，需要升级和进化。隆源国际公馆，200米公馆式国际化商街，倡导精神消费，电影院、书吧、咖啡馆、斋菜馆、私家菜馆、一应俱全，是北湖商圈从物质消费到精神消费的一次升华。北湖几十万人的精神生活，于此，将得到最大意义上的满足。隆源国际公馆的出现，填补了北湖商圈精神消费的空白，是北湖商圈由低级到高级进化的体现。从贩卖物质到贩卖精神，北湖商圈，真的成熟了。软文第二阶段传播任务：精神消费商业的利益传递，让投资客和商业经营者心动传播主题：公馆商业，让北湖优雅起来传播平台：报纸+户外+网络+活动+现场等。户外报纸软文：向投资客输出精神消费商业的意义和价值硬广：向投资者或经营者阐述项目独特卖点带来的商业价值（软文+硬广）公馆商业，让北湖优雅起来一座公馆如何影响一座城？文化产业的发展，意味着居民生活水平的提高。物质富足后的北湖人开始关注精神生活的品质。该区域是南宁本地居民最为集中的区域之一，也曾是许多大型工厂的聚集地。这个集轻工业、重工业为一体的工业区域，有着独特的气质，学校、医院和大型购物广场等配套完善，娱乐餐饮业也很发达。但是一直以来，北湖居民对生活消费环境和品味的要求并没有被很好的照顾到。吃个披萨要到市中心的必胜客，喝杯咖啡最近也得到大学路。这对北湖片区高素质的居民来说，实在是很不方便。还好有隆源国际公馆，充分照顾到了北湖人的精神文化世界，用丰富又优质的业态，让北湖优雅起来。公馆与商业携手共舞当公馆豪门大家的内涵和气度，遇上气质相符的优雅商业，会擦出怎样的火花？目前，北湖商圈正在升级，30万北湖居民已经不满足于简单的物质消费。随着社区居民素质的日益提高，现在的城北人更青睐于高品质、高品味的消费享受。这一观点与隆源国际公馆不谋而合。隆源国际公馆的立面采用Art-deco风格，在北湖商圈中心散发出吸引人的优雅气息。据悉，世界上采用同样风格的还有纽约的第五大