搜索
无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。页前言“北辰花园”项目启动在即，当前急需明确、最基础也是最重要的问题是：在对项目先天条件和竞争对手评估的基础上，确定项目的目标客户。目标消费者的定位决定了项目的户型组合、建筑风格、项目命名、广告主题及推广方式。作为一家房地产顾问公司，根据项目的客观实际，就客户定位和户型组合提出了我方初步意见，供贵司参考。由于介入时间比较短，所述不尽不实之处，恳请贵方指正，通过碰撞和交流往往能够得到真正有价值的结论，良好的合作通常都来自于双方的深度互动。无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。页一、项目地块条件评价（一）周边环境评价从居家的角度看，项目所处位置是一个不可多得的福地，其依据为：1、项目周边都是新开发的住宅小区，包括龙湖、加洲、汇景台等，社区整体形象好，居民层次高。2、大量知名小区的开发和入住带旺了这一片区的人气，同时吸引了大量生活配套设施进入这一片区，包括农贸市场、学校、银行、医院等等，以龙湖的餐饮一条街在整个重庆市都有较高的知名度。3、项目附近有三个公园，将实实在在丰富周边居民的生活，本项目的业主也将是受益者之一。4、虽然目前公交线路不多，但稍加留意即可以发现，到解放碑、杨家坪、沙坪坝、南坪等几个城市中心都可以直达，且项目所处位置是起点站，出行实际上是非常便利的，华新分流道通车后交通便捷度还将进一步得到提升。无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。、高新区的建设将使社区功能更加完善，使其更加繁荣，并能够为住宅市场带来新的购买力。（二）项目地段条件评价1、项目地块方正，可利用率高，且非常平整。2、地块内没有高压走廊，附近没有大的污染源。3、绝大部分住宅能够保证南北朝向。无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。页二、项目操作思路（一）项目定位面临的问题点1、项目地理位置比较好，能够做出一定的小区环境，参照市场上地段条件和规模类似的项目，我们定位为中档略偏高档的精品小区（建面价位在2000—2300元/㎡）比较合理。2、但是项目定位为于这一档次有两个个比较突出的问题：○在市场上这类项目的数量非常多，竞争非常激烈；○同时受规模的约束，在建筑形态上难以形成差异化，往往只能是小高层或是高层建筑的排列组合。3、由此衍生出的问题就是：这类项目普遍缺乏鲜明的卖点，在销售的过程中难以形成较大的市场影响力。具体的说，比规模、比环境比不过大盘，比价格比不过一些低档项目；在推广中广告怎么打、促销怎么做都往往有一种无处着力的感觉。反映在销售上就是进展普遍比较平稳，但不容易出彩，开发完成无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。页后给市场留下的回声不强，附加值比较低。（二）项目策划中的突破方向探讨曾经有一些类似项目在运作过程中进行过各种方式的努力，大概有以下三类：1、赋予项目一种风情概念，如扬子江畔我们认为，单一靠某种风情特色去冲击市场，风险是比较大的：○风情特色往往是体现在项目的园林景观和公建部分，比如园林植被、小品、门廊、建筑立面的细部处理等等，但由于项目小，可以用来体现风情特色的空间通常非常有限，难以形成较强的整体形象冲击力。○消费者对于某种风情的认可程度在前期是难以把握的，比如爱丁堡的苏格兰风情就不成功。○尤其是对初入开发领域的开发商来说，提出一种风情特色，消费者更容易持怀疑或是观望态度。无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。、增加附加功能，比如金色家园金色家园用关注儿童作为前期营销推广的主攻点———金色家园好童年”。但是对一个规模不大的项目来说，增加附加功能成本是比较高的。具体的说，同样是和名校联姻，一个3000户的小区比一个500户的小区分摊成本要低得多。所以金色家园的儿童主题根本落不到实处，概念缺乏软硬件支撑，没有冲击力，加上其他环节的失误，最后是销售陷入瘫痪，至今仍然为能解困。3、在一定程度上细分市场，主攻某一部分购房者，比如昌龙城市花园昌龙城市花园广告语是“我想有个家”，很明显感觉是对青年购房者一种含情脉脉的引诱。针对这部分购房者，该项目在户型设计的时候比较注重户型的紧凑实用性，其根本目的是在房屋总价上形成一定的优势，来迎合经济承受能力有限的青年置业者。项目的市场反映是比较好的，700多套住宅目前已经成功的售出500多套，在项目成现前成功的越过了盈亏平衡点。该项目也提出了“粤港风情”的概念，无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。页但是其概念本身并没有产生太强的积聚效应，在广告宣传和销售人员讲解的过程中，他们更突出的是项目的低总价优势。（三）小结通过以上的分析我们可以看出，对于这类位置比较好、但规模不大、周边没有特色景观资源支撑的项目来说，细分市场、然后在户型设计、理念规划、包装宣传等技术层面来迎合特定层面的目标客户，这种运作思路是比较可取的。无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。页三、项目目标客户定位对于项目的目标客户，我们建议采用复合定位的思路，就是项目的目标客户应该是包括两个层次：一是项目销售目标客户。具体的说就是能够认可项目地段、对高端品牌物业不具有足够消费能力、但对2000—2300元/㎡的单价（以建筑面积计）抗性不大的购房者，涉及的职业和年龄层面比较广。二是项目的形象目标客户。他应该来自于我们的销售目标客户，但是要求有明显的消费个性和审美偏好，并且其个性和偏好有一定的代表性，我们的产品设计、广告宣传应该围绕他们的需求特征来延展，通过对他们的深度吸引来打开市场，并带动其他目标客户。（一）项目销售目标客户定位以项目的地段、规模、档次和价格预期，通常客户由以下几个层面构成：无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。、高附加值行业年轻白领，银行、政府、文卫机关、新闻单位年轻职工为代表的城市新贵；2、效益比较好的企业职工；3、工作年限比较长、有较多积累的工薪阶层；4、一些经营规模比较小的个体户；这几类客户普遍住房条件不太理想，部分甚至没有自己的住房，购房的意向非常强。他们有一定的经济能力和生活要求，这是低档项目难以满足的；但是由于积蓄不多或是消费观念保守，高档项目又是他们难以承受的。所以倾向于购买档次和价位介于两者之间的物业。因此是我们项目主要的目标客户来源。（二）项目的形象目标客户定位我们建议以“城市新贵”作为项目的形象目标客户，其原因有以下几点：1、重庆购房者主体明显的出现了年轻化趋势，青年购房者逐渐成无忧商务免责声明：本站所有资源来源于互联网和会员交流，该资料版权为原作者所有，若作者有版权声明的或文章从其它站转载而附带有原所有站的版权声明者，其版权归属以附带声明为准。若侵犯到您的版权,请提出指正,我们将立即删除。请下载试用者二十四小时后删除，试用后请购买正版的资源。页为房地产市场上一支重要的力量，作为开发企业应该注重把握这一呈上升势头的购买力。我们可以做一个简单的计算：每年毕业后留在重庆的大学毕业生超过10000人，他们都要安家，都要购房，通过3—5年的工作普遍存款在8万元左右，家庭月收入在3000—5000元之间，是一支规模非常大的购买力。2、这部分客户在购房时有非常明显的感性特征，容易引导○购房心理特征注重社区的大环境，强调房屋的经济实用性，对物业的形象档次有一定的要求，消费带有一定的感性色彩，一个有视觉冲击力的卖场、一句深度体贴他们的广告语、甚至一个充满个性的楼盘名称都可能博得他们的好感，比较容易引导。○购房目的比较有代表性的购房目的有两类：一是过渡和投资相结合，与之匹配的户型是一室一厅或是单间配无忧商务