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青年汇佳园商业部分产品定位报告中新集团研发中心市场部目录项目概述项目位置技术指标交通环境市场研究区域环境市场供应目标客群Swot分析项目定位4#地商业定位市场定位产品定位2#地商业定位市场定位产品定位投资分析投入产出分析经营分析第二部分项目定位项目定位---四号地商业定位市场定位打造朝青路上消费新亮点，塑造区域食尚新生活中心。朝青路未来5年内最大，囊括品牌餐饮和现代便利生活设施的青年主题社区生活中心。以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡，提升项目整体气质，保证长期收益。四号地商业定位---产品定位四号地商业定位---产品定位立面风格：与项目整体的设计风格相一致，时尚、现代、充满小资的、物质生活的气质。可吸取西方物质生活、享乐主义鼎盛时期商业设施的设计风格，采用较大的色差、丰富的变幻，刺激区域内主流客群—中青年消费者的消费欲望。在设计初期将可能进入的品牌对门头、招牌的特殊需求考虑到设计中。待选方案一——方略待选方案一——天大待选方案---天大方案业态规划主题及面积比例：各类餐饮——50%、便利卖场——40%、便利服务设施——10%；功能店铺单铺面积设定：各类餐饮：休闲餐饮：50-350平米大型餐饮：500-2000平米中档卖场、超市：超市：500—1000平米便利服务设施：便民服务：20—100平米社会设施：30—150平米四号地商业定位---产品定位一层：餐饮类，临街位置切割成小店；休闲餐饮、蛋糕店、小吃店；设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口零售、便利服务类；邮局洗衣房、冲印、药房、美容美发；电讯、电信局营业厅；中型超市，在一层略差位置设置入口及一定经营面积；餐饮零售二层：餐饮：休闲餐饮，部分与一层店铺连接，保证较好的临街位置，丰富本层功能；中型超市：作为二层的主要经营内容，占本层面积的绝大部分；餐饮零售三层：集中型美食城：作为主要餐饮场所，满足区域消费及写字楼部分需求；中大型品牌餐饮：引入中档中型餐饮，完善餐饮设施层次；四层：中大型品牌餐饮：知名中型餐饮，设置直梯，拉升整体档次；餐饮廊道功能品牌推荐：一层：餐饮：麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、永和豆浆、宏状元粥店、味多美、DQ、好利来、张一元、街客、；零售、便利服务：贝塔斯曼、红英、东东西西、I.T.、柯达冲印、福奈特洗衣、金象大药房、邮局；中型超市：冠军超市、物美超市；二层：餐饮：呷哺呷哺、面爱面、真功夫、宏状元粥店、中型超市：冠军超市、物美超市；三层：休闲餐饮、美食城、中大型品牌餐饮入口：大食代；四层：1-3家中大型品牌餐饮：大鸭梨、汉拿山、老诚一锅、好伦哥、品奇批萨、小肥羊；四号地商业定位---产品定位公共空间风格及用材与青年汇整体风格统一。以内街廊道提升非临街店铺价值，利用其对不同风格品牌商铺进行分区，引导人流。在三层利用廊道贯穿室内外，形成立体交通，激活三、四层经营价值。以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代的商业气质。与引入品牌装修充分结合，互利互补。公共空间的装修满足正常商业设施装修标准即可。四号地商业定位---产品定位二号地商业定位市场定位迎合朝青板块整体商务环境的提升，作为写字楼、soho部分的商务配套设施，携手知名餐饮经营企业，打造朝青路上消费新亮点，塑造区域现代商务生活中心。二号地商业定位---产品定位囊括品牌餐饮和现代便利生活设施的商务主题生活中心。以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡，提升项目整体气质，为写字楼、酒店式公寓及SOHO以及未来周边规划的高档写字楼提供高品质的现代化商务配套。二号地商业定位---产品定位立面风格与青年汇项目公建部分整体风格统一。立面效果应强调其现代、高尚的品质感，凸显国际都市气质，迎合主流客群的喜好。因考虑大面积出租，与知名餐饮服务企业合作，应尽早确定合作品牌，协调制定外装修方案。待选方案一——方略待选方案二——天大天大方案业态规划主题及面积比例：品牌餐饮——65%、零售、商务、便利、服务设施——35%；功能店铺单铺面积设定：大型餐饮：500-2000平米零售、商务、便利、服务设施：零售门店：30—100平米商务餐饮：50—300平米金融设施：20—100平米社会服务：30—150平米二号地商业定位---产品定位商务餐饮，设置在端头，提供最佳的可视性和可达性；休闲餐饮：咖啡店、面包房、简餐；设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口零售门店；时尚服饰、箱包、高档家具家饰金融设施：银行分理处、信用卡中心；证券公司社会服务：美容美发；电讯、电信局营业厅；朝阳北路餐饮零售、金融品牌餐饮：引入1-3家中大型品牌餐饮或商务餐饮，利用朝阳北路便捷的交通条件带来客流，满足写字楼及区域内居住人群中高档餐饮需求。金融设施：二层部分面积设置为证券公司，二层部分面积作为银行业务部及VIP室。餐饮金融功能品牌推荐：一层：零售门店：金飞鸿电信、电信营业厅、7-11；金融设施：光大银行、建设银行、北京证券；商务餐饮：上岛咖啡、真功夫、面包物语；社会服务：DHL；二层：品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆金融设施：光大银行、建设银行、北京证券；三层：品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆二号地商业定位---产品定位公共空间与青年汇共建部分相呼应。以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代的商业气质。与引入品牌装修充分结合，互利互补。公共空间的装修满足中高档商务商业设施装修标准即可。二号地商业定位---产品定位第三部分收益分析收益分析---经济技术指标4#地商业一层二层三层四层车位合计建筑面积-天大29603000278015604610300交通面积279279279162999销售面积268127212501139893012#地商业建筑面积-天大3010301030101319030交通面积7123013011314销售面积22982709270917777164#地-层面销售面积销售单价销售总价单方首付单方月供单方日供使用率折合单位日租考虑出租率后日租如出租，年租金收益区域实际租金价格如出租，年租金收益一层26812.56702.51.25137.54.60.779442.49425.64二层27211.84897.80.9993.30.757369.45274.28三层25010.92250.90.4549.51.650.7231913170.17四层13980.6838.80.3331.10.72271.21.547.56合计93011.581469010745.6917.642#地-层面一层22982.86434.41.41545.10.7710424.79364.83二层27091.84876.20.9993.30.757367.85273.07三层2709127090.5551.80.734229.93184.32合计77161.8214019.61022.46822.22总计170171.6928709.620965.81739.86收益分析---销售收益分析注：1.计算前提为建设期即开始销售2.计算考虑建筑使用率为0.7；3.年出租率一层为0.7，二层为0.8，三四层为0.94.此处以销售价格折合之租金仅为参考数值，用以比较与实际租金之间差异，实际招商时，还需考虑租金优惠政策等。5.此计算的前提条件为开发商设立经营管理公司统一经营统一出租，以此保证经营规划的实施和租金的回收4#地层面销售面积销售单价销售总价单方首付单方月供单方日供使用率折合单位日租考虑出租率后日租如出租，年租金收益区域实际租金价格如出租，年租金收益一层268141072422207.30.71015707.7812567.51二层27212.87618.81.41545.10.7710574.687383.99三层25011.84501.80.9993.30.757382.014226.89四层13981.21677.60.6662.20.734142.362.579.27合计93012.6424522.21806.837.71257.662#地层面一层22984.5103412.25247.58.30.71217682.5112486.44二层27093.28668.81.61765.90.7812653.887382.29三层27092.25959.81.11214.00.768505.734245.76合计77163.2424969.61842.118.21114.50总计170172.9149491.83648.947.92372.15收益分析---销售收益分析注：1.计算前提为竣工后经营两年时带租约销售；2.计算考虑建筑使用率为0.7；3.年出租率一层为0.7，二层为0.8，三四层为0.94.此处以销售价格折合之租金仅为参考数值，用以比较与实际租金之间差异，实际招商时，还需考虑租金优惠政策等。5.此计算的前提条件为开发商设立经营管理公司统一经营统一出租，以此保证经营规划的实施和租金的回收收益分析---销售收益分析建设期销售，4#地可实际销售收益1.46亿元，销售均价1.58万元/平米；2#地。。。。。。。1.4亿元，。。。。1.82万元/平米；两部分销售额总计2.87亿元，销售均价1.7万元/平米。以上为假设四层全部卖掉可得收益，如销售受阻，只卖掉4#地一二层和2#地一层，则4#地可实际销售收益1.16亿元，销售均价2.15万元/平米；2#地。。。。。。。0.64亿元，。。。。2.8万元/平米；两部分销售额总计1.8亿元，销售均价2.3万元/平米。收益分析---销售收益分析竣工并经营2年后带租约进行销售，4#地可实际销售收益2.45亿元，销售均价2.64万元/平米；2#地。。。。。。。2.5亿元，。。。。3.24万元/平米；两块地商业部分销售额总计5亿元，销售均价2.9万元/平米。采取三年后带租约销售可增加盈利2.13亿。以上为假设三层全部卖掉可得收益，如因高层经营单位较大，不利于销售，只卖掉4#地一二层和2#地一层，收入其余层面租金，则4#地可实际销售收益1.84亿元，销售均价3.4万元/平米；2#地。。。。。。。1.1亿元，。。。。4.5万元/平米；两块地商业部分销售额总计2.9亿元，销售均价3.7万元/平米。采取三年后带租约销售可增加盈利1.1亿，并年增加租金收益950万元。收益分析---经营分析—四号地一层店铺经营业态推荐品牌经营面积单位日租月租收益年租收益预计租期1-5年租金收益合计5年以后租金涨幅5-10年年租金收益A-1休闲餐饮麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、真功夫、大成家、永和豆浆、宏状元粥店、味多美、街客、DQ、大三元好婆婆饼店、六福茶艺、麦咖啡1450.4730.46292.408-10年1462.000.0%292.40B-1便利服务柯达冲印、福奈特洗衣、金象药房、家政服务、贝塔斯曼、邮局、电信营业厅、招商银行、建设银行310.887.4662.662年、5年313.293.0%64.54C-1超市冠军超市、法宝超市310.84.54.2050.355年251.752.0%51.36合计20726.77542.11405.412027.04408.29二层店铺A-2休闲餐饮麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、真功夫、大成家、永和豆浆、宏状元粥店、味多美、街客、DQ、大三元好婆婆饼店、六福茶艺、麦咖啡735511.03105.848-10年529.200.0%105.84C-2超市法宝超市、家乐福—冠军超市、13653.514.33120.395年601.972.0%122.80合计21004.02525.36226.231131.17228.64三层店铺A-3品牌餐饮麻辣诱惑、汉拿山、金山城、老诚一锅、海底捞、好伦哥、品奇批萨、小肥羊、渝