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1/70千林山居三期二标段（35、36、37）工程管理策划书1·项目概况1.1位置及环境东方沁园二期位于深圳市龙岗区中心城G01012-3地块，平安路与白灰围一路交汇处，道路交通便利，市政配套齐全。其中给排水、供电、通讯等设施均在前期工程中通盘考虑，其中二期配套均通过一期预留接驳口。1.2建设用地规划要求项目主要规划指标如下表。小区主入口在白灰围大道处。规划要点指标东方沁园二期建设用地面积规划建筑面积容积率绿化率37739.5099958.941.89656%1.3建筑概况总建筑面积为99958.94平方米，其中地下室25742.38平方米，地上74216.56平方米，一～二层地下室，一栋多层、六栋中高层建筑，其中1栋为25层，2栋为17/27层，3栋为17/25层，4栋为27层，5栋为25层，6栋为25层，7栋为9层。2/701.4建筑分期概况本项目地下室主体已施工完成，上部结构分三次施工，1，7栋及1栋商铺为一期开发项目，原计划2009年11月1日开工，由于设计图纸变更，已无法按期开工，现暂定2009年12月1日开工，计划3月1日展示，3月底开盘销售，2，3，4，5，6栋由于更改原设计，须重新报建和公示，计划2010年4月开工，。项目运营要求开放日期开盘日期结算日期1，7栋3月1日2010年4月3日2011年8月2，3，4栋2010年6月5日2011年8月5，6栋2011年3月5日2012年7月2·项目管理目标2.1进度计划管理目标进度计划：按公司经营计划落实工期节点计划；基础、开盘、竣工、入伙四大节点偏差控制目标为，按时完成率100%，其它节点按时完成率90%。2.2质量管理目标工程实体质量：实测实量，渗漏、裂缝等质量通病控制目标；彻底落实防渗漏节点设计内容实测实量成绩85分以上；客户质量满意度目标：项目交付后四个月的月均百户缺陷(含集中交付数据)，月均100条。市优文明工地工程非开盘区评估区域排名前三模拟验收渗漏≦0.2186条/100平米；空鼓/裂缝≦2.02338条/100平米；其他≦2.2482条/100平米；入伙四个月数据渗漏≦0.2166条/100平米；空鼓/裂缝≦0.2043条/100平米；其他≦0.4506条/100平米；入伙一年数据渗漏≦0.3514条/100平米；建设分期开工时间建筑面积建筑类型栋数地下建筑概况东方沁园二期2009-1299958.9427层2地下一、二层25层49层13/70空鼓/裂缝≦0.3178条/100平米；其他≦0.8830条/100平米；2.3成本管理目标目标成本：公司下达的目标成本控制、管理目标；动态成本：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标；措施成本：施工方案优化，施工工艺改进，减少浪费、节约成本目标。协调设计、成本等内部资源以及各合作方，降低设计变更、计划不周、管理不善造成的返工、签证费用，如杜绝装修期间改造线管等。2.4设计管理目标图纸质量：要有足够的设计周期来保证施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等）及错、漏、碰、缺控制目标；设计变更：1、需要确定的用地条件，包括红线、规划要点、限高、周边明确的市政条件（含道路红线及标高市政管线条件），以免后期颠覆2、需要明确的产品定位，以免后期颠覆成本指标：依据《万科产品设计控制指标（第一批）对标操作指引》；环保节能：外墙保温，节电、节水、节气等环保节能目标。2.5技术管理目标1、所有进场的材料必须有出厂证明和合格证，不合格材料严禁使用。2、每道工序施工前，必须对工人进行严格的技术交底。3、结构加板改造部分的支撑体系和后加板钢筋连接工艺改进2.6安全文明施工管理目标以创建深圳市安全、文明施工“双优”样板工地作为总目标。实现“六无”，即无重伤、无死亡、无火灾、无中毒、无坍塌、无重大设备事故。区域评估，安全文明施工评分在80分以上。监控重点：外架及其操作层防护、塔吊、施工电梯、三宝四口无临边、施工用电、基坑边坡、起重吊装作业、机械伤害、场内运输车辆、销售通道安全防护等。2.7健康、安全、环保目标为无重大环保投诉事件：2.7.1排污：2.7.1.1现场场地及道路硬地化。其厚度和强度应满足施工和行车需要，并设置相应的安全防护设施和安全标志。周边设排水沟，现场不允许有积水。2.7.1.2污水的处理和排放。场地内应设沉淀池和冲洗池，并做到所有的生活或其它污水必须分别处理后方能经排水渠排入市政排水管网。2.7.2粉尘控制2.7.2.1禁止在施工现场焚烧有毒、有害和有恶臭气味的物质。2.7.2.2严禁向建筑物外抛掷垃圾。4/702.7.3运输车辆管理2.7.3.1出入口处并设置车轮冲洗龙头和排水沟，保证带有泥土的车辆经冲洗干净后才能驶出工地。2.7.3.2装运建筑材料、土石方、建筑垃圾及工程渣土的车辆，应采取有效措施，保证行驶途中不污染道路和环境。严格执行《关于加强深圳经济特区土石方运输车辆管理的若干规定》2.7.4噪音控制：2.7.4.1建筑施工作业的噪声可能超过建筑施工现场的噪声限值时，施工单位应在开工前向建设行政主管部门和环保部门申报，核准后方能开工；2.7.4.2禁止中午和夜间进行产生噪音的建筑施工作业（中午12时至下午2时，晚上11时至第二天早上7时）。由于施工不能中断技术原因和其他特殊情况，确需中午或夜间连续施工作业的，应向建设行政主管部门和环保部门申请，并提前1天通告第五园物业中心。2.7.5卫生管理2.7.5.1明确施工现场各区域的卫生责任人委派专人对场地内卫生进行清扫。2.7.5.2施工现场应设置卫生间，并有水源供冲洗，同时设简易化粪池和集粪池，加盖并定期喷药，每日有专人负责清洁。2.7.5.3设置足够的垃圾池和垃圾桶，定期搞好环境卫生、清理垃圾，施药除“四害”。。3·风险分析3.1进度控制风险序号风险分析风险应对措施1报批、报建所引起的设计滞后风险。1、争取与公司达成一致，做到按原方案设计，引起的变动由增减户数调整。2、争取做到报批、报建方案确认后，达到一周内能够出施工图的深度。3、争取与公司协调，做到一次出全套施工图。2变更设计后重新报建的风险1、提前与政府相关部门沟通，保证良好互动，争取提前介入。2、通过施工单位与相关部门联络。3、后期的赶工措施需制定。4、如经营计划无法更改的情况下，另行修建开盘区，减少装修与主体施工的搭接。5/7031-7栋及商铺从桩基础开工至展示仅2.5个月，比集团的标准工期压缩了15-33%，存在进度风险。1、提前策划，外墙分段施工保证进度。2、确保质量的前提下细化赶工措施，施工单位增加资源投入，设立节点完成措施奖励。4转让方配合风险1、积极与建设集团沟通2、通过谈判适当补偿3.2质量管理风险序号风险分析风险应对措施1整体工期压缩15-33%的情况下，施工质量存在下降的风险。1、完善二次节点设计，避免系统性问题发生2、通过实测实量加强施工过程中工序控制3、增加资源投入，压缩每个工序本身的时间，确保工序停留的时间；4、图纸会审要及时、严格5、确保原材料进场严格检查；6、适当增加成本，降低质量缺陷；7、组织穿插施工、工序合理并行。2施工班组施工水平低造成质量管理风险1、样板先行；2、强化各类专项施工技术交底；3、向总包强调施工班组的选择的重要性；4、组织对内、对外学习、评比；5、施工工艺的选择6、严格执行事前、事中、事后控制检查。7、严格执行三检制度。3项目管理人员减少所带来的质量管理风险1、加强前期策划，争取从设计阶段开始介入，保证设计出图时间。确保出图质量。2、充分利用合作单位，将图纸会审作为最重要指标实施。3、加强前期策划，落实公司节点做法，保证二次节点设计、审核。6/704、加强合作单位人力资源配备，在合同中明确岗位、编制、人数等硬性指标。5、务必做到样板先行，确认施工工艺及验收标准。6、施工前充分组织合作单位进行技术交底7、充分准备失败案例分析，从根本上培养劳务人员的认识。8、加强结果检测，以结果作为付款依据。9、加强过程控制，以过程管理作为结果检测的保障手段。3.3成本管理风险序号风险分析风险应对措施1、实际成本超出签约成本1、加强前期策划，理顺施工流程2、过程与成本、公司及时汇总3、特殊情况，及时与相关部门共同商议，报公司备案。4、督促公司与总包单位签约前将相关细节落实清楚。避免后期增补。2、政府不允许北侧施工路口开设1、加强与规划部门沟通。2、按正式路口开设后，对于可能存在的钢筋二次转运问题与总包沟通。3、考虑首层配套用房结构不施工，保证车行。4、待一期入伙后，再次申请临时路口开通。3.4施工管理风险序号风险分析风险应对措施1总包风险1、及时同建设集团沟通，完善合同，在工程开工前就工程达成相关协议。7/702、将公司战略伙伴的管理交给总包后要及时督促管理，完善相关合同协议。2开盘区范围过大引起的施工管理风险1、项目群内协调，调整开盘区面积2、提前规划场地布置，考虑施工合理性3、与销售、公司协调开盘区范围的准确性。4、最少务必保证能够车行到栋。3赠送面积报批风险1、尽量等报批、报建内容下来后再行施工。2、重新报建是否能够通过，需各部门提前沟通。4规划、竣工验收和结构加板的风险1、加强与政府部门的沟通2、尽量等验收后开始施工3.5安全、环保、保安和文明施工管理风险序号风险分析风险应对措施1文明施工风险1、两次改变临时施工出入口保证洗车设备齐全，排水通畅。2、基础开工时，保证基坑排水3、地下室施工后，即刻安排防水施工及回填土方，修筑小区施工道路。3.6工地开放开放区施工进度和质量样板房及开盘区临时用水、用电的管理安全通道的设置样板房上层外立面悬挑防护（雨水及施工用水）3.7交付模拟验收与现场施工的穿插实施渗漏问题的检查和整改情况模拟验收问题的整改情况和完成率8/704·管理措施4.1组织措施：项目部架构及人力资源计划4.1.1项目管理组织架构及人力资源计划4.1.2质量保证体系质量保证体系：质量管理制度、质量管理细则；组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，工作制度。4.1.3岗位职责部门主要职责目标要求1.项目建设的操作和协调中心主动、及时、全面地跟踪掌握与本项目有关的各职能部门的工作情况2.项目工期、进度控制管理工程按计划竣工3.项目质量控制管理符合国家及相关部门规定并达到公司下达的质量目标4.项目建造成本控制管理通过一系列优化管理，使建造成本控制在计划之内5.销售现场配合管理按计划提交销售场地及相应的销售通道6.培养项目管理后备人员每个项目至少培养一位职位职责具体要求项目负责人按公司要求完成项目管理项目与公司之间的界面，实现项目目标责任人项目团队组织和建设，分配人员职责和授权，营造工作环境监控和协调项目相关的工作和问题，采取措施解决发生的问题部门员工考核及团队建设监控协调项目经理部内部工作，采取措施解决发生的问题对项目的进度、成本、质量等项目开发工作指导书规定之目标负主要责任编制项目计划，项目计划变更控制，在时间、费用、任务完成情况等方面持续的监督和评估项目计划的执行和项目团队的工作情况项目经理部内部人力资源管理和项目经理部团队建设项目经理部日常行政管理以及项目工作和服务质量监督在组织、技术、个人层面进行沟通跟踪和协调教育、交通、公交、水、电、燃9/70项目施工阶段现场总代表对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负第一责任配合现场销售要求协调处理现场各供方关系气、通讯、有线电视市政配套工作进展组织和主持项目会议和项目现场办公会议，主持项目专题会议，验证会议决议执行情况协调和跟踪公司内部项目工作群工作主持编制《项目工程管理指导书》和项目工作要求主持项目竣工验收编制、调整、跟踪工程计划的实施情况施工组织策划组织施工图纸审核和技术交底会负责工程质量管理策划和实施直接分管安全文明施工，组织安全文明施工巡检协调各专业的工程管理工作组织考核监理公司、承包商、供应商组织竣工验收组织工程管理（质量、技术、安全）总结专业工程师（协调工程师）专业工程负责人，对技术、质量、进度负根本责任负责专业二次设计编制