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郑州商场市场调研报告2017.2-7月已考察商场已考察商圈及商场简介（红色表示适合快品的商场）八大商圈—十八大商场1、北环商圈—裕华-瀚海北金2、花园路商圈—国贸·大商总店·花丹·正弘城3、科技市场商圈—硅谷广场4、西区商圈—中原万达·锦艺城5、郑东商圈—七天地·宝龙城市广场·熙地港6、郑汴路商圈—一站购物·凯德广场7、二七商圈—北京华联·大商金博大·大上海8、紫荆山商圈—新世界百货二商场名称丹尼斯·大卫城商业面积20万㎡所在位置解放路铭功路交叉口开业时间2015/05/08项目投资20亿市场定位中部最大购物中心商业功能融贯国际精品店、百货公司、超市、MALL及酒店五大商业业态。其中，精品占比10%，百货占比44%，超市占比6%，餐饮占比22%，城市综合性、体验型的购物、休闲中心月预估费用13万（150㎡）盈亏销售额26万左右优势二七商圈，传统商业集聚地，人气、人流量均大；中高端的市场消费定位，吸引较为优质的顾客群劣势位于二七商圈繁忙交通中心，容易造成交通拥堵，整体的费用在商场中最高招商现状在大卫城的二楼流行服饰区域更适合，对于快品目前整体的货品品质感的要求，形象包装的要求，以及VIP的管理机制都需要改善与提升丹尼斯·大卫城大商国贸店商场名称大商国贸店商业面积7万㎡所在位置花园路与农业路交叉口开业时间2009/1/18楼层地上8层市场定位大商集团中原地区首家旗舰店商业功能集购物、观光、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合百货店月预估费用7.5万（150㎡）盈亏销售额15万左右优势行政、金融、文化和娱乐四大功能中心、人口密度高、消费需求大、目前已成为成熟的高端消费商圈劣势周边有国贸360，花园路丹尼斯等商场，需要提供增值税发票招商现状在大商的四楼楼少淑服饰区域更适合，目前与招商人员洽谈中，等待四楼的位置调整郑州国贸中心商场名称郑州国贸中心商业面积13万㎡所在位置花园路与农业路交叉口开业时间2010/1/23楼层地上3层市场定位城市金融和商业中心商业功能集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、情感交流十大商业功能于一体月预估费用盈亏销售额优势行政、金融、文化和娱乐四大功能中心、人口密度高、消费需求大、目前已成为成熟的高端消费商圈劣势因中庭面积较小，空间局促招商现状符合快品定位，目前商场没有位置调整，对品牌的考察较为严格中原万达商场名称中原万达商业面积26万㎡所在位置中原路与秦岭路交叉口西北角开业时间2011/10/28楼层地上6层市场定位高档购物中心商业功能餐饮、购物、休闲、娱乐365日一站式全龄层消费月预估费用7万（150㎡）盈亏销售额14万优势内部的空间形象让消费者感觉到宽敞与通透，百货品类能够与当地消费者紧密贴合，完善管理体系，加强信息支撑等环环相扣劣势整体的定位中端招商现状今年暂时女装区不调，男装区调整，与招商经理沟通，保持密切关注锦艺城商场名称锦艺城C区商业面积10万㎡所在位置郑州桐柏路与棉纺路交叉口开业时间2016/1/23投资10亿市场定位集吃住行游购娱一体化的体验式智慧生活广场商业功能传统业态中坚持创新，在引领创新中实现超越，挖掘市场消费趋势月估费用7万（150㎡）盈亏销售额14万优势引进了文旅项目，大幅度压缩传统的商业业态，引进了全国最新水准的海洋馆，专题儿童生活广场，建立郑州首家儿童题材的一站式消费体验链条，未体验的餐饮品牌引进了郑州劣势整体的体量不大，运营管理团队不足招商现状商场目前没有计划进行调整正弘城商场名称正弘城商业面积17万㎡所在位置东风路与花园路交叉口开业时间2018年初楼层地下3地上8市场定位精致时尚欢乐体验中原享乐新地标商业功能传统业态中坚持创新，在引领创新中实现超越，挖掘市场消费趋势月估费用盈亏销售额优势交通便利双地铁出入口，高端小区成熟的富人区，两条城市核心主干道，特色的主题馆，同城停车，景观情景区，以及完善的规划设计运营团队劣势周边的竞争商场林立招商现状商场招商人员对快品意向不强，进驻的可能性不强熙地港商场名称熙地港商业面积9.4万㎡所在位置农业东路和众意西路交口开业时间2017/3/16建筑层数6层市场定位“点亮”城市，“点亮”时尚，“点亮”生活商业功能创造出卓越的、多样化的购物、餐饮和娱乐体验月估费用9万（150㎡）盈亏销售额18万优势塔博曼亚洲凭借自身强大的购物中心规划设计和管理能力；引进美国最受欢迎的Forever21，ZARAHome，OCE，以及鹿岛会员店等生活馆，人工瀑布，北京胡同等特色的主题情景区劣势面临周边日益增多的购物中心的冲击，位于东区暂时交通不便招商现状商场开业目前没有调整的位置凯德广场商场名称凯德广场商业面积6万㎡所在位置中州大道郑汴路交叉口开业时间2016/9/20建筑层数6层市场定位新中心，新生活商业功能集生活超市、中西餐饮、精品百货、儿童游乐为一体的一站式都市生活中心月估费用盈亏销售额优势交通较便利，附近高档小区较多，东建材市场，具有较高的消费实力，地下一层，地上四层，一楼有杰克琼斯等品牌，江南布衣旗下品牌和绫致公司旗下品牌，mixmax，达衣岩等楼层的容量较大，快品放在一楼较合适劣势商场的整体体量不大，属于中端定位招商现状商场目前没有调整的位置商场名称丹尼斯·人民路商业面积20万㎡所在位置解放路铭功路交叉口开业时间1997/11/16年楼层-1至6楼市场定位河南零售市场的最高端店铺商业功能商场中高档次的定位，定位于周边居住及工作的中高消费人群及郑州市部分中、高层消费群体、坚持走品牌经营之路，在商品引入上汇集了国内一线及国外二线品牌，偏重女装及化妆品的引入；目标客户为本市和地区中高收入阶层和外来旅游游客。扣点费用25%-33%左右其他宣传、保证金优势主要以购物、餐饮功能为主，分布规划较合理，项目百货部分内部围绕中央垂直交通的通道设计较为合理项目位于人民路，加之门前的广场，使项目的外部可视性较好劣势购物功能所占比重较大，餐饮功能较少，休闲、娱乐等功能缺乏；部分区域形成死角；通道设计较窄，因此独立店铺可视性稍差；停车位比较少招商现状由于地理位置及商场品牌环境的优势，百货商场中比较适合快品的，目前商场没有进行调整丹尼斯·人民路5、郑东商圈-丹尼斯七天地商场分析：1.丹尼斯七天地（商务内环与外环的中间地带，3-7天地串联，其中6-7天地的女装区域比较少，以大卖场为主，各种商业模式。5天地是商务男装休闲女装的折扣店，4天地为少女少淑装较多，整体以折扣居多，价位不高，一般业绩在10万左右，目前有一个80平方位置在负一楼不太适合。3天地运动品牌与商务男装，1-2天地为大淑装为主。附近商业多，但不是生活中心，人流量一般丹尼斯·二天地朗悦公园茂商场名称朗悦公园茂商业面积9.8万㎡所在位置雪松路翠竹路交汇处开业时间2017/08/125/1楼层1至4楼市场定位潮流游乐岛（注重时尚型漫游特区）生活全家福（注重孩子统领的家庭型消费体验特区）商业功能家庭茂、儿童茂、潮流茂三大主题空间，在提供多样的业态品类和优质服务的同时，打造出给人亲切、舒适、时尚的购物环境，让每位顾客拥有非凡的购物体验月预估费用/其他/优势也是中原首座主题化、体验式的购物中心，凭借优越的地理位置和便利的交通环境，有效的进行线上线下的互动，针对不同消费人群进行数据化精细管理，提升商户经营坪效劣势高新区商圈的成熟度不够，属于片区商圈，体量有一定的限度招商现状8月份会开家庭茂整体的品牌落位中低端，不太适合快品，明年5月开业的潮流茂比较适合清华城商场名称清华城商业面积12万㎡所在位置中州大道陇海快速路交汇处开业时间2018/6建筑层数-1至6层市场定位打造成为郑州市乃至河南省主题最鲜明、特色最突出、体验感最强的一站式时尚品质购物中心商业功能集时尚购物、主题体验、餐饮娱乐、生活配套、为一体的多功能主题购物中心月估费用5万盈亏销售额15万优势坐拥城市东南部核心地带，尽享教育、金融、医疗、商业、娱乐、地铁一体成熟氛围；郑州首家影视、文化、艺术主题购物中心；30米巨型神秘树屋，儿童室内攀岩，带给你全新震撼体验；2-5层超长跨层天梯；1000平艺术长廊，超2000平个性创意街区；首家空中花园泳池；省内首家声、光、影多功能演艺厅劣势附近熙地港与丹尼斯七天地的竞争招商现状目前商场还在招商，预计下半年能确定，2017年底装修入住，2018年1月开业商场名称华强城市中心商业面积5万㎡所在位置秦岭路东风路交汇处开业时间2017/09楼层1至4楼市场定位“智慧商业*趣享生活”的多元素社区型购物广场商业功能集家庭生活、购物、休闲、餐饮、娱乐、商务等体验式购物中心；在满足大学科技园区公众基本消费需求基础上，提升周边居民消费层次和理念扣点费用/其他/优势项目周边楼盘及居民数量；项目周边楼盘入住情况；项目交通情况；项目周边配套较成熟劣势整体体量小，品牌氛围差，丹尼斯占大部分空间招商现状9月开业目前招商70%，临街未开始招商华强城市中心曼哈顿商业广场商场名称曼哈顿商业广场商业面积22万㎡所在位置金水路与未来大道交汇处开业时间2009/5/1楼层地上2层市场定位主题购物、主题休闲娱乐、主题休闲餐饮、主题文化商业功能大型主力店、美式风情商业步行街、五星级影院、国际金融服务中心及大型餐饮娱乐名城月预估费用/盈亏销售额/优势1、区位优势，处于主干道金水路与未来路交汇；2、周边消费能力高，3、商业业态规划全面，周边商业较成熟；劣势1、目前来看商场内的品牌鱼龙混杂，定位不清晰；2、步行街为室外步行街，上下层独立，存在上下层客流不均招商现状由于整体的品牌环境定位不清晰，整体布局显得单一两层，商场的形象需要更新，不符合快品的定位璞丽广场商场名称璞丽广场商业面积2万㎡所在位置金水区黄河路经二路开业时间2017年/6月楼层地上3层市场定位半开放式复合型购物中心商场背景物业公司：河南山水物业管理有限公司开发商：中部大观地产有限公司商业功能别出心裁的主题景观不仅将营造出很好的休闲娱乐氛围，给休憩、停留和聚会提供了适宜的环境和场所月预估费用万（100㎡）盈亏销售额万左右优势位于市区传统行政中心区域，交通发达，紧邻地铁5号线经三路出口，城市基础设施完备。项目南侧相对河南省人民医院，北侧紧邻河南省人才交流中心大厦，同时周边行政机关家属院和居住社区密集，周边2公里无集中性商业。劣势体量有限，女装品牌不多，氛围不强，中高端基本没有。周边有国贸360，花丹等商场招商现状不适合块品定位15商场考察商场洽谈商场名称上悦城商业面积7万㎡所在位置郑汴路英协路交叉口开业时间2017年/12月楼层地上4楼市场定位郑州新商业中心商业背景安德摩尔资产管理商业功能丰富业态组合，打造潮流集合地月预估费用3.5万（150㎡）盈亏销售额12万左右优势区域生活配套成熟便利；交通地铁主干道便捷，附近25个高档住宅小区，周围写字楼商户较为集中，年轻时尚白领资源多劣势新商场目前处在招商阶段，周边品牌不确定因素，具有一定的风险招商现状正在进行商谈，一楼158平方位置，根据实际的品牌入住情况，进行签约上悦城16商场考察商场洽谈商场分析：位于三全路长兴路，省体育中心附近，位置较偏，周围的小区较少不集中，去年惠济万达开业对其也有一定的影响。商场地下一层地上四层，整体容量较小，地下一层为永辉超市，一楼主要女装杰克琼斯，Only，Moda，速品以及一些化妆品专柜，二楼是运动品牌和大淑女装，商场生意不理想，业绩基本在12-15万，目前一楼有一个位置还在空着，综合考虑不符合快品定位。裕华广场17商场考察商场洽谈商场分析：位于文化路博颂路，属于社区贸，周围有一个调味品海鲜市场，财经学院等几所院校，还有一所医院，属于一般消费的能力的商场，商场地下一层为永辉超市，地上四层，楼层的容量有限只有10个品牌左右，一楼核心女装MoDa、秋水伊人的一个子品牌FV、女子工坊、曼诺比菲、速品，其中较好的是FV、女子工坊和速品每个月15万左右，其他的销售业绩不到10万。二楼三楼基本是个人组货的品牌拉低了商场的定位。三月底四月初进行整体的调整，提升商场的整体定位，目前一楼租金为每平方每月400元，二楼为每平方每月300元左右