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房地产开发各阶段涉税总结1、公司设立阶段纳税实务（1）项目公司成立时，与中介机构签订的验资鉴证服务协议，不属于“技术合同”税目征收范围，不缴纳印花税；（2）项目公司取得营业执照正本贴花时，应统一粘贴在其左下角花边框内，营业执照正本遗失申领或更换时，应重新贴花。营业执照副本不贴花。（3）记载股东投入资本金的资金账簿，以计入“实收资本”和“资本公积”科目的合计金额为计税依据，使用“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税。以后增加注册资本，对增加额部分在次年初计算贴花。以后减少注册资本，不退还已缴纳的印花税。其他账簿自2018年5月1日起免征印花税。（4）项目公司资本公积转增实收资本，无需对资金账簿增贴花。（5）项目公司签订的劳务/劳动用工合同不属于印花税征收范围。（6）“权利许可证照”税目，仅指政府部门颁发的的房屋产权证、营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。项目公司其他各类证照均不贴花，具体包括但不限于银行开户许可证、项目开发资质证书、消防许可证等证照。项目公司签订的商标权许可使用合同，不属于印花税征税范围。2拿地环节印花税（1）项目公司通过招拍挂方式签订国有土地出让合同，按“产权转移书据”税目缴纳印花税，取得土地使用证时，按“权利许可证照”税目每证贴花5元。项目公司与其他单位或者个人签订土地使用权转让合同，参照土地出让合同缴纳印花税。（2）项目公司通过接受投资方式拥有土地，依“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税，股权投资合作协议无需贴花。取得土地使用证时按件贴花5元。（3）项目公司通过“收购股权”方式拥有土地，按“产权转移书据”税目，按股权转让合同成交价格的万分之五贴花。（4）通过“兼并分立”方式拥有土地，项目公司新启用资金账簿记载的资金。凡原已贴花的部分可不再贴花未贴花的部分及以后新增加的资金按规定贴花原拥有土地企业存续的，土地使用证不更换，不贴花原拥有土地企业注销的，土地使用证更换，贴花5元3融资环节纳税实务（1）项目公司与金融机构签订的借款合同，按“借款合同”万分之零点五贴花。项目公司若因无力偿还借款而将抵押的不动产转移给贷款方，按“产权转移书据”贴花。（2）项目公司与金融机构签订的流动资金周转性借款合同，按合同规定的最高借款限额计税。合同签订以后，只要在限额内随借随还，不再签新合同的，不另行贴花。（3）项目公司之间、项目公司与个人之间签订的借款合同不贴花。（4）项目公司与信托公司签订的借款合同，按“借款合同”税目贴花，项目公司与私募基金签订的借款合同，不贴花。（5）保理合同不属于印花税应税列举范畴，不需要缴纳印花税。（6）项目公司签订的融资租赁合同，应按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目征收印花税。4施工环节纳税实务（1）项目公司签订的测绘合同，适用“加工承揽合同”税目，按测绘费用的万分之五贴花。（2）项目公司与勘探设计院签订的勘探、设计合同及境外设计公司签订的设计合同，适用“建筑工程勘探设计合同”税目，按万分之五贴花，境外设计费项目公司无扣缴印花税法定义务。（3）项目公司与检测机构签订的合同，是以常规手段进行标准化测试不属于技术服务合同，不缴纳印花税。如工程监理、环境监测、消防检测等。（4）项目公司与建筑公司签订的建筑、安装、装饰、其他工程合同，适用“建筑安装工程承包合同”税目，按万分之三贴花。（5）若购销合同单独列明增值税的，以不含税购销金额作为印花税计税基数。（6）项目公司与供电公司签订的供电协议，不缴纳印花税。（7）电梯维修合同，按“加工承揽合同”缴纳印花税。（8）因工程内容变更签订的补充协议，若不涉及合同金额无需缴纳印花税，若涉及增加合同金额，则仅针对增加部分缴纳印花税。工程竣工结算后增减的结算金额，不再补缴或退还印花税。（9）应税合同签约主体发生变更，应重新申报缴纳印花税。（10）项目公司与中介机构签订的工程造价咨询服务合同，不征收印花税。5销售环节纳税实务（1）项目公司签订的媒体广告、户外广告和印刷合同，适用“加工承揽合同”税目，按万分之五贴花。（2）项目公司与其他公司签订的租赁合同，适用“租赁合同”税目，按千分之一贴花。项目公司与个人签订住房租赁合同，个人暂免缴纳印花税。租金贴花金额小于1角免贴花，大于1角小于1元按1元贴花。（3）项目公司与业务签订的商品房预售/销售合同，适用“产权转移书据”税目，按万分之五税率贴花，因面积差异项目公司补收楼款或退款，不需要再补交或退还印花税。如发生业务退房，项目公司不能申请退还印花税，也不能抵扣其他销售合同产生的印花税。（4）个人销售或购买住房暂免征收印花税，但取得房屋产权证时按“权利许可证照”税目缴纳印花税。【一】印花税是行为税，合同一旦签订，不管执行没执行，均需按规定申报印花税，合同提前终止印花税不能申请退税。如客户退房，不可抵减其他正常合同应申报缴纳的印花税。【二】未列入印花税列举范围的凭证不征收印花税，比如常见的以下合同不需缴纳印花税：（1）项目公司与非金融机构或个人之间签订的借款合同；（2）电网与项目公司签订的用电合同；（3）委托代理合同（如委托房屋鉴定合同、房屋代销合同、设计代理合同等）；（4）物业管理服务合同；（5）股权投资合作协议，股权转让框架协议；（6）会计、审计、税务、资产评估合同及法律顾问合同等（如审计业务约定书、税务鉴证业务约定书）；（7）培训合同；（8）工程监理合同；（9）供应商承诺书，年度采购框架协议；（10）保安服务合同；（11）日常清洁绿化合同；（12）建筑工程招标合同，工程造价咨询合同。【三】技术合同包含技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务合同，房地产项目公司通常不存在按“技术合同”税目缴纳印花税。