新野书院路项目营销策划报告(最终版)

院路项目书·市·场·产·品·策·划·营·销·上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·目录·壹、地块分析。贰、市场研判。叁、项目定位。肆、绿化景观。伍、项目智能化建议。陆、营销策略柒、项目成本收益分析上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.壹、地块分析。上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·地块信息·•新野县城老城区，周边入驻新玛特、乐润家超市，商业氛围浓厚，配套齐全；•商业街（学院路）和城市主干道（朝阳路）合围，交通便利；•紧邻卫校医院、棉纺厂医院、新野纺织集团等大型企业，社区氛围浓重，对该区域形成足够的认知。上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·地块信息·项目位于朝阳路与书院路交叉口西南角。处于新野县城老城区，且周边基本无新开发项目，区位优势首屈一指。我们拥有的先天优势：地段（不可复制性）+产品（稀缺性）。上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·地块四至·项目北至学院路，东至朝阳路，南至外贸小区。拆迁单位有新野百文公司、新野县纺织公司、新达公司、新野县汉域办事处北关居委会二组。此项目地段在新野县拥有较好的认知。上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·基地环境·•本项目占地为原工厂用地。因此原住户大部分已经搬迁完毕，一旦开始拆迁，工程进度会较快；•项目内部有大片空地，土地高度无落差且地块方正规整，有利于项目发展规划。•此区域交通便利方圆三公里辐射范围内基本无在建在售项目，无太大竞争压力。上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·基地环境·1卫校医院2新野纺织厂3新玛特超市4天润假日酒店5新野对外贸易服务中心6乐润家超市7中州商务酒店8学院路商业街9社会保险基金管理中心10股友会新野分会项目周边生活配套完善、商业氛围成熟，完全具备生活办公机能。上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·SWOT分析·•S-优势(strengths)•周边紧邻大型单位、政府部门、医院、商超等，拥有较大的购买人群；•项目周边方圆3公里内基本无在售在建项目，竞争优势较大；•项目位于老城区，且处于行政、商业、医疗中心，地段优势明显；•项目所在位置商业氛围浓重，且新野主要向东北部发展，项目增值空间较大；•项目用地为原工厂占地，拆迁难度小，土地平整，便于规划，施工难度小。•项目周边配套齐全，完全具备生活办公机能。•W-劣势(weaknesses)•项目体量小，规划设计存在一定局限。•开发商首次进入新野市场，形不成口碑效应，群众对开发商认可度不高。•此区域在属于房地产开发的空白区域，价格设定无参考，市场预知难度较大。•政府大力扶持东、北发展，故县城发展滞后，导致客户心理上的影响。•项目周边无广场和大型停车场，商业发展将会受到限制。上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·SWOT分析·•周边为新野房地产开发的空白区域，存在可炒作性，则本项目可作为该区域项目标杆。•市场规范，基本无小产权项目，有利于房地产市场的发展。•市场楼盘整体体量较小，房地产开发拥有较大的发展空间。•短时间内无竞争楼盘，该项目独树一帜，从时机和利润空间将有利于我们利润最大化。•O-机会(Opportunities)•房地产发展前景还不明朗，造成客户观望；•市场对于城区内商品房认知度不高；•新野东北区域为新野发展的主要方向，拥有较大规模的项目，且发展成熟，将会抢占部分市场份额。•城市发展方向为东北两个方向，城中心发展滞后，导致人口从市中心向东北方向外溢。•T-威胁（Threaten)上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.•地属新野县城老城区，周围有着浓厚的商务氛围，区位优势明显。•项目周边市场空白，发展空间较大。•周边紧邻大型单位，拥有较大的购买群体。•周边临近医院，且有成熟的商业圈，便于项目商业的发展。•地块道路交通系统完备，易达性好。•项目地块优势十分明显，从区域、交通、环境和城市发展方向几个方面，此项目都有不可比拟的优势。•项目地块较小，且周边为成熟商业圈，建议尽可能扩大商业面积，增加公寓，从而提升房价，最大化利润空间。·结论·上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.贰、市场研判。上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·宏观背景分析-城市概况·•县城中心城区框架达到27.5平方公里，其中县城建成区面积22平方公里，城区20万人，全县城镇化水平达到42％，各项规划技术指标均居南阳市前列。新野县城与湖北省襄樊市接壤，历史悠久，文化灿烂，在西汉初年即设县，历史长达2200余年，三请诸葛、火烧新野等三国的故事使新野声名进播。•新野交通便利，能源充足。距南阳、襄阳机场各60公里。距焦——柳、宁——西铁路各30公里，二广高速公路、省道S103线、S244线、S335线在县境内交汇，郑渝高铁穿境而过，高等级县乡公路和村村通油路四通八达，形成了城乡一刻钟快捷交通圈。上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·宏观背景分析-经济状况·•新野工业有棉纺织、食品、光电、化工、建材等五大优势行业。全县限额以上工业企业165家，其中年销售收入超15亿元企业1家，超10亿元企业10家以上。县城支柱产业为棉纺织工业、蔬菜种植产业、畜牧业，其中的龙头企业新纺公司成绩斐然，是为国家功能性纺织产品基地，企业综合效益连年居全国同行业前十位、河南省第一位。新野蔬菜与业合作社被确定为全国首批百个农村经济合作组织试点单位，6个蔬菜主导品种通过了农业部首批无公害农产品认证，全省农业标准化示范县。全国最大的优质皮杂牛主产区。•新野是河南省政府确定的推进城镇化过程26个重点县之一，发展后劲强劲。2010年美国“希尔顿”集团牵手新野城市综合体项目便是明证。上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·房地产市场格局分析-宅市场重点区域划分·朝阳北路区域中兴路区域上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·房地产市场格局分析-宅市场重点区域划分·横向书院路以南、健康路以北，纵向在中兴路两侧•主要特征：位于新野县城东区，属于新野县城规划发展方向，即将建成大型的商业广场，发展前景较好。附近项目数量较多，体量中等，与新野市场其他项目相比，属于中低端项目。•该区域代表楼盘：宇信凯旋城、鑫匯·颐景苑、书香人家、奥通·福地名钻。•中兴路区域•三国大道与朝阳北路（南阳大道）交汇处•主要特征:•区域为新野县北区发展中心，现阶段还未发展成熟，项目较少但体量较大，与新野市场其他项目相比，属于高端标杆项目。•该区域代表楼盘：一品国际花园，儒林新城。•朝阳北路区域上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·典型个案-鑫匯·颐景苑·【项目简介】开发单位:鑫汇地产地理位置:书院路与中兴路交叉口东南角。总占地面积:82亩总建筑面积:20万平米容积率:3.6物业形态:高层住宅、商业上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·典型个案-鑫匯·颐景苑·1-7号楼为一期开盘。9号楼为二期开盘【规划设计】此项目共有11层-24层13栋高层组成。共规划1300户，其中1-7号楼为一期开盘，已经售罄，预计7月份交房；9号楼为二期开盘，预计15年年底交房。项目采用人车分流的设计理念，共有三个大门，四面环路，楼间距为40米左右。均价：2900元/㎡户型区间：88-135㎡上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·典型个案-宇信凯旋城·【项目简介】开发单位:宇信地产地理位置:新野书院路与中兴路交汇处总占地面积:115亩（二期55亩，三期65亩）总建筑面积:21万平米容积率:2.7物业形态:高层住宅、商业上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·典型个案-宇信凯旋城·【规划设计】宇信凯旋城三期共规划700户左右，采用法式景观设计，小区内部设立有儿童游乐园，绿化率达40%。项目采用法兰西TREEHOUSE风格设计，小区楼间距50米。均价：3200元/㎡户型区间：88.46-130.11㎡上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·典型个案-奥通福地名钻·【项目简介】开发单位:奥通房地产地理位置:新野纺织路与中兴路交汇处总占地面积:65亩总建筑面积:25万平米容积率:5.7物业形态:高层住宅、商业上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·典型个案-奥通福地名钻·【规划设计】奥通福地明钻共有21栋高层组成，层数为27-29层，自南向北逐步提高。1-5号楼已封顶。项目楼间距40米左右，每栋楼都有独特的八角窗设计。共规划户数2000户左右。均价：2500元/㎡户型区间：70-138㎡上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·典型个案-儒林新城·【项目简介】开发单位:南阳市儒林置业有限公司地理位置:新野县南阳大道与三国大道交叉口总占地面积:169亩总建筑面积:46万平米容积率:4物业形态:高层住宅、商业上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·典型个案-儒林新城·一期销售，年底交房二期销售，15年交房【规划设计】儒林新城共规划户数3000户左右，所有户型坐北朝南，楼间距为40-70米，项目规模是新野县城最大的。项目标价较高，优惠力度较大，一次性优惠9%，按揭首付50%优惠5%，按揭首付30%优惠3%，大户型设立有阳光室，赠送空间较大。均价：3000元/㎡户型区间：45-133㎡上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·典型个案-一品国际花园·【项目简介】开发单位:南阳市希尔顿房地产开发有限公司地理位置:新野县南阳大道与三国大道交叉口总占地面积:160亩总建筑面积:27.5万平米容积率:2.58物业形态:高层住宅、商业,、花园洋房上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·典型个案-一品国际花园·一期可售【规划设计】一品国际花园共有11栋高层和19栋多层组成。高层层数在18-26层。采用英伦风格设计。此项目为邓州最高端的项目规划1500户，背靠三里河，小区居住舒适度和景观俱佳。均价：3300元/㎡户型区间：85-141㎡上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·典型个案-书香人家·【项目简介】开发单位:新野县瑞祥房地产开发有限公司地理位置:新野县中兴路与健康路交叉口（新一高对面）总占地面积:93亩总建筑面积:18万平米容积率:2.89物业形态:高层住宅、商业上海恒銮ShanghaiHengLuangRealEstateConsultingCo.Ltd.·典型个案-书香人家·【规划设计】书香人家共规划户数1400户左右