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0长春盛世城购物中心商业策划建议书华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司发出日期：2008年5月3日1TCBL|Page11.0研究背景及研究思路1.1研究背景1.2研究思路及主要结论2.0宏观市场研究2.1城市宏观经济发展2.2城市商业发展研究2.3主要结论3.0项目分析及发展构想3.1项目立地条件分析3.2市场竞争环境分析3.3项目SWOT分析3.4项目定位建议3.5发展商业概念目录|Contents4.0建筑设计及平面规划4.1建筑设计评审4.2平面规划建议5.0业态布局初步规划5.1一期购物中心业态布局方案5.2二期商业裙房业态布局方案6.0下一步工作内容2TCBL|Page21.0研究背景及研究思路1.1研究背景1.2研究思路及主要结论3TCBL|Page31.1研究背景本项目为吉林省盛世房地产开发有限公司所开发。项目经济技术指标-占地面积：61,055平方米-总建筑面积：360,816平方米-建筑分期：两期主要建筑功能：一期：写字楼/购物中心二期：公寓/商业裙房开发周期：一期：现状主体封顶，预计2009年6月竣工交付二期：现状地基施工，预计2010年10月竣工交付本项目总建筑面积约为36万平方米，包含多种物业功能，是一个大型城市综合建筑体；4TCBL|Page41.1研究背景本项目位于长春市中心，朝阳区新民广场西南侧；项目南侧毗邻长春市主要城市绿地及景观公园-南湖公园，西接成都市核心商圈之一的红旗街商圈。与城市各主要的功能区交通连接十分便捷，基础设施配套完善，是红旗街、桂林路商圈以及南湖城市公园所构成的商业休闲区的重要组成部分。本项目位于成都市中南部的新民广场西南侧，地理位置拥有商业资源和景观资源的双重优势。本案红旗街商圈5TCBL|Page51.1研究背景根据业主方之委托，本次报告之研究内容为如下几个方面：1、明确项目的定位，为项目的开发及策划提供指引；2、明确项目的核心商业概念，为项目的发展规划提供参考；3、明确项目的商业规划，提升项目的商业价值；6TCBL|Page61.2研究思路及主要结论商业定位︾商业概念建筑平面规划商业动线规划业态布局建议透过宏观看趋势透过微观看发展1、城市经济发展趋势-GDP增长趋势-收入增长趋势-消费支出趋势2、城市商业发展趋势-市场潜量发展趋势-市场供应概况-商业结构发展趋势-商业类型发展趋势1、项目立地条件-GDP增长趋势-收入增长趋势-消费支出趋势2、项目竞争环境-市场潜量发展趋势-市场供应概况-商业结构发展趋势-商业类型发展趋势本项目之研究思路为透过宏观和微观两个层面来发现项目的发展优劣势以及机会和挑战，从而以动态的分析方式和着眼于未来的分析思路来进行本项目的定位和具体规划；7TCBL|Page71.2研究思路及主要结论通过研究，主要结论如下：宏观研究主要结论城市经济水平的稳步提升为本项目之发展提供了基础；长春市商业零售业升级发展之趋势为本项目之定位提供了依据；集零售、餐饮、休闲娱乐多元化功能为一体的购物中心将是本项目未来的发展目标；微观研究主要结论项目具有较为出色的立地条件，拥有大量潜在消费群体。面对未来市场竞争，紧紧把握购物中心发展潮流和充分满足消费者尚未满足之多元化消费需求是本项目之发展走向成功的重要途径。项目发展构想项目定位于中高档综合性购物中心，以时尚生活概念和多元化的业态组合方式创立长春市现代商业的新标杆。建筑规划及业态布局就项目一二期之建筑规划及业态布局提供了一套发展方案供业主方探讨和参考！8TCBL|Page82.0宏观市场研究2.1城市宏观经济发展2.2城市商业发展研究2.3主要结论9TCBL|Page92.1城市宏观经济发展长春市位于我国东北地区的中部，作为我国东北地区的四大核心城市之一；地处东北亚经济圈核心位置，毗邻环渤海经济圈和环日本海经济圈，地理位置优势突出、经济发展潜力巨大。10TCBL|Page102.1城市宏观经济发展年份地区生产总值GDP同比上一年增速%20052006大连沈阳长春哈尔滨大连沈阳长春哈尔滨2,5702,1502,4822,24020052006大连沈阳长春哈尔滨大连沈阳长春哈尔滨14.2%2,09413.5%1,83014.1%1,74115.1%1,513-2.5%16.5%16.0%大连沈阳长春哈尔滨2007大连沈阳长春哈尔滨3,1313,055200717.5%2,43713.5%2,08917.7%17.7%16.5%单位：亿元首先，长春市作为东北地区四大核心城市之一，虽然在经济总量方面还不及沈阳、大连、哈尔滨，但总体经济发展增速明显，增幅位居四个城市之首。2007年长春市实现地区生产总值2089亿元，同比2006年增长17.7%，近5年年均递增13.6%。人均生产总值达到3,695美元，年均递增达到12.5%。11TCBL|Page112.1城市宏观经济发展其次，从产业发展来看，三大产业的快速发展将会助推长春市经济的快速发展;雄厚的工业基础长春市是吉林省省会，在国家振兴东北老工业基地的推动下，形成以汽车制造、轨道机车制造、食品、光电子信息、生物制药等支柱产业，雄厚的工业基础吸引了众多世界500强企业到长春投资，长春市已经成为东北地区最具发展潜力的城市之一。边境贸易促发展吉林省与俄罗斯、朝鲜接壤，边境贸易的快速增长，将促进长春服务业的发展。目前，长春已开通前往日本、韩国、俄罗斯、德国、中国香港地区的12条国际航线。城市群助推商业发展以长春市为中心的一小时城市圈，形成了吉林、四平、松原、辽源多个百万人口的中等城市，这些城市也成为推动长春零售业发展的重要因素。三大产业基础图：长春市2008年GDP预测（单位：亿元/年）20022003200420052006200720082,0891,1501,3381,5351,5131,7142,373-2,500平均增幅13.6%12TCBL|Page122.1城市宏观经济发展在次，从城市人民生活及消费情况来看，城市居民的人均收入不断提升，消费支出也保持了较为快速的增长，为地区经济的持续稳定发展提供了基础。2007年长春市人均可支配收入达到12,811元，较2006年同比增长12.8%，消费性支出亦有较快增长，城市人民收入及社会消费情况均呈现了稳定且快速的增长态势；长春市可支配收入及消费支出（2000-2007年）-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00020002001200220032004200520062007单位：人民币（元）0%2%4%6%8%10%12%14%16%增长率（%）人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入增幅人均消费性支出增幅13TCBL|Page132.1城市宏观经济发展并且，从国家宏观发展政策来看，振兴东北发展规划和东北亚经济圈的创立都会为长春市的经济发展带来充足的发展动力。东北地区作为我国“十一五规划”期间四个重点扶持的区域经济区之一；“振兴东北”的指导性战略主要包括：-加快产业结构调整和国有企业改革改组改造，重点突出体制机制创新；-大力发展现代农业，着力推进产业结构优化升级；-加强生态建设和环境保护；-加强市场体系建设，促进对内对外开放等方面；振兴东北东北亚经济圈在经济全球化和区域一体化的全球经济发展趋势的背景下，我国的环渤海经济圈与日本、朝鲜、韩国、蒙古、俄罗斯等国家所构成的东北亚经济圈占具了全球经济总量的1／5，亚洲经济总量的70％以上。14TCBL|Page142.1城市宏观经济发展综合来看，长春市的宏观经济水平将在未来5-10年内保持快速、稳定的发展态势。对于长春市各大产业之发展，特别是三大核心产业-工业、贸易和商业零售业的发展均会产生强有力的推动作用。2007年长春市生产总值增幅居东北地区核心城市之首；国家振兴东北发展规划及东北亚经济圈的创立为城市发展带来新的动力；人民生活水平的不断提升和消费支出的不断增加为地区经济稳定持续发展提供了基础。工业、贸易和商业零售业作为三大核心产业将推动地区经济的持续发展；长春市的经济发展潜力巨大，从而推动三大核心产业的持续发展。15TCBL|Page152.2城市商业发展研究长春市1996至2007年社会消费品零售总额0100200300400500600700800900199619971998199920002001200220032004200520062007单位：亿元人民币0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%增长率（%）零售总额（亿元）增长率2007年，长春社会消费品零售总额达到778亿元，较2006年增长16.3%；自2000年以来，长春市的社会消费品零售总额一直保持了每年平均13%的递增速度。市场消费需求较为旺盛，商业零售市场发展繁荣。首先，从长春市商业零售市场的潜在需求来看：长春市的社会消费品零售总额自200年以来保持了约年均13%的递增速度，特别是近几年受到宏观经济发展态势良好，人民生活水平不断提升等因素的推动，社会消费品零售总额增幅有所加大。总体来看，长春市的消费市场需求潜力较大，商业零售市场发展将保持较为繁荣的发展态势。16TCBL|Page162.2城市商业发展研究长春拥有四个主要的商业区,即重庆路商圈、红旗街商圈、桂林路商圈和站前商圈。重庆路商圈及红旗街商圈具备较大规模的商业体量。在2007年12月，巴黎春天百货进入红旗街商圈，西武百货预计2008年10月在重庆路商圈正式开业，将进一步增强两个商圈在长春市的商业地位。红旗街商圈红旗街商圈南湖公南湖公园园桂林路商桂林路商圈圈重庆路商圈重庆路商圈站前商圈站前商圈其次，从长春市的商圈分局及发展情况来看：长春市四大商圈均集中于城市的核心区域内，商业空间分布较为密集、商业集中度较高。随着巴黎春天、西武百货等项目的入住未来长春市的重庆路商圈和红旗街商圈作为核心商圈的地位将得到进一步的加强。核心商圈的市场竞争亦会日趋激烈；17TCBL|Page172.2城市商业发展研究100-500元/月/平方米150-400元/月/平方米150-800元/月/平方米150-600元/月/平方米参考租金参考售价租户类型商业类型目标客户定位N/a中档品牌品牌渗透低以沿街的服饰专业店、餐饮为主，休闲娱乐功能所占比例较高。购买群体主要是以学生为主的年轻消费群体。中档桂林路商业区中低档品牌多为无品牌商品中偏高品牌多为国内品牌国际一线品牌中高档品牌属于批发零售商圈，以批发市场、大型超市为主。以百货商店形式及沿红旗街少量的专业店为主，配以电子和IT卖场。以百货商店形式及沿重庆路的专业店为主，配以电子卖场和大型超市。10000-15000元/平方米14000-30000元/平方米35000-60000元/平方米以长春市北部级吉林省内周边县市的中低收入消费者为主要目标。以长春市特别是西部、南部的中偏高收入人群为主要服务对象。以长春市及周边城市的中高档消费群体为主要服务对象。中低档中偏高档中档至高档站前商业区红旗街商业区重庆路商业区注:参考租金为各商圈百货店出租商铺的租金，依楼层和位置差异较大。桂林路商圈租金为街铺租金。参考售价为首层临街商铺的成交价格。再次，从商圈的发展现状和市场定位来看，四大商圈均为综合性商圈并呈现了不同程度的业态混杂发展特征；从商业档次和主要消费人群进行分析，已经基本覆盖了所有可能的商业档次和主流消费人群。18TCBL|Page182.2城市商业发展研究商业零售业主导型态变化趋势ShoppingMall、LifestyleShoppingCenter旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现70％以上4400美元以上大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业45%—70%2000—4400美元百货商场、商业街、批发市场45％以下时1100—2000美元庙会、地摊、集贸市场为主导形态25％以下1100美元以下主导商业形态城市化水平人均ＧＤＰ表：欧美经济发展与商业业态的对应发展关系长春市商业零售设施的主要类型经济发展轴（人均GDP/美元）人均3,5