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华润积玉桥项目策划总纲(下)营销推广建议之卖点整合营销推广建议之卖点整合营销推广建议之房源策略房源控制策略：实行挤压式的房源控制模式避免给客户过多的选择，缩短决策的时间；保证整体销售的均衡性，避免优势户型过早消化，劣式单位滞销房源控制必须结合价格的策略，较好的单位的推出，同时表现出适当提升价格．质素好的单位控制推出时机，挤压消化前面推出的单位在广告力量明显增强的强销阶段，放出较多房源，给客户较多选择．营销推广建议之媒体策略总体策略:定向选媒，整合传播•围绕目标消费人群的爱好和行为取向选择媒体；•注重传播过程实施的准确、到位、新颖；•整合优势资源，坚持既定的推广思路和主题一以贯之；•最大限度利用围绕目标客户的各种传播手段，强化媒体组合优势。营销推广建议之媒体策略媒体整合营销推广建议之媒体策略营销推广建议之营销创新渠道创新：周边高档餐饮，如三五醇湖大等高校内部网与车联动,如中北路４Ｓ店，周边加油站写字楼电子屏，电梯内宣传板参与都市茶座等电视节目机场户外广告，飞机上杂志营销推广建议之营销创新资源整合:本项目临近湖北美院,湖北美术馆.有艺术资源的可利用性.湖北美术馆近年也一直积极向社会发布信息，走文企联姻之路,举办了不少成功的画展。而目前武汉周韶华、汤文选、冯今松等画家活跃画坛，分别在山水花鸟领域独标一格，声誉卓著。这些名家是湖北的一笔宝贵文化资源.而武昌中山路“湖北美术馆”只是省美术院的一个展厅，不具备收藏功能。建议项目在强势推广期,可与湖北美术馆联手,举办艺术派画展,凸现品牌文化.同时也可在会所中设置专门的画展区,将部分名家作品永久收藏.营销推广建议之营销创新资源整合:武昌江滩相关旅游活动参与，宣传.利用门前绿地这种公众空间.通过建造特色雕塑群来对外展示项目的文化气息.借助武昌老建筑,老商业氛围的追溯,进行包装炒做,显示华润置地的历史责任感,传承文化的品牌文化.成立华润武汉置地会,发行《置地会》刊物.在宣传活动中,宣传资料中,销售现场包装体系中都要充分展示华润的集团资源背景和华润置业的版图规划,目前实力,远景发展.营销推广建议之活动营销营销推广建议之活动营销活动营销的原则系列化，即活动在一个整体的主线下进行宜精不宜泛，活动的开展以1－2次/月为宜媒体的充分配合利用媒体的宣传作用，扩大社会影响销推广建议之活动营销销推广建议之活动营销营销推广建议之阶段性营销策略营销阶段思路:品牌渗透客户积累强势出击水到渠成展开销售顺势而为收官《置业会》——客户通讯形象楼书品牌/产品手册项目画册印刷物料和网络电子版同期面世营销推广建议之阶段性营销策略营销推广建议之销售计划阶段阶段销售率总体销售率实现均价一期开盘至热销期一期的65%以上30%4900二期开盘至强销期一期的75%,二期的60%以上70%5100持销期一期,二期的80%以上85%5100尾盘期一,二期的85%以上,商业90%以上5000营销推广建议之推广费用项目总体推广费用预算:考虑到本项目的档次和作为华润在武汉的首个项目,整体的营销推广费用按总销售额的3%比例计.预计总体推广费用约为2120万元。进行综合权衡后，我们将一、二期的宣传费分别定为总体推广费的55%:45%.一期预计推广费用约为1166万元,二期预计推广费用约为954万元。说明:此处推广费用不包括策划代理费用和样板房装修费用.营销推广建议之推广费用序号项目内容预算金额（万元）费用比例一工程建安售楼处装修施工及维护费用70售楼临时通道修建及维护费用18配合售楼要求增加的建安费用40售楼处设计费用24合计1527.2%二售楼处办公费用相关设备130.6%营销推广建议之推广费用三营销推广电视广告制作53电视广告投放227报纸及其他广告平面投放567立柱广告制作21户外,立柱广告租费210候车亭61车身广告40路灯旗8电台广告40网络制作8网络投放50营销推广建议之推广费用定向推广10展销会,特殊渠道36营销优惠费用60代言等特殊费用180活动272合计184386.9%四销售现场包装楼体,高竿旗等现场包装452.1%五销售用品楼书12折页、户型图12手袋5模型、效果图19礼品11其他平面图、使用说明书8合计673.2%合计：2120100%