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城市宏观商品经济背景杨浦区面积为60.61平方公里，是中心城区面积最大的一个区，现有常住人口124万。全区共划分为定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、五角场街道和殷行街道、江湾新城街道和五角场镇政府等12个行政区域。杨浦是高校和科研院所集中的区域，高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势。以复旦大学为核心的杨浦知识创新区，是市委、市政府的一项重大决策。以军工和重工起家的杨浦区，如今正在完成工业型社区向知识型社区的转变!商业发展环境与相关规划总体规划：根据规划，未来杨浦将形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。商业发展环境与相关规划杨浦商业布局结构已趋于完善形成了“江湾—五角场商圈”+“控江路区域商业中心”+“十一个社区商业中心”商业布局。江湾—五角场为副中心级商业中心，聚集了杨浦区域内的百货、大型零售、特色餐饮娱乐等业态，但是整体消费客户还是以杨浦区为主。控江路区域商业，为杨浦区域内商业中心，同时也是大连路服务业的配套商业，目前以零散状态为主，各自分布在鞍山新村、控江路、长阳路、江浦路等。商业发展环境与相关规划商业发展环境与相关规划商业发展环境与相关规划区域规划面积区域性质发展前景新江湾城板块规划约9KM2，人口8—10万城市人口的导入区北区生态聚居区，未来的“新古北”中原板块规划约9平方公里以老公房为主，可用于建设的土地不多生活居住综合功能区五角场板块面积为2.29平方公里（中心）商业为主新城市副中心鞍山板块未来供应量预计40万平方米中高档居民小区新型创意居住区黄兴板块面积约为4.18平方公里示范居住区规划建成有规模效应的“四高”现代化示范居住区。东外滩板块前期：1平方公里公共活动中心江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”；复兴岛将建设生态、低密度产品。时尚居住、生态旅游亮点。浦东新区虹口区鞍山板块商业发展环境与相关规划中央区板块滨江板块湿地公园板块中央居住区板块城市副中心板块新江湾城的空间结构：五大板块商业发展环境与相关规划教育产业信息培训传媒出版咨询研发旅游休闲会议商务餐饮娱乐房地产其他服务商业新江湾城的产业结构商业发展环境与相关规划项目本体条件解读分析·地理区位项目西临新江湾城湿地公园，东、南方向距离中原老社区板块和五角场核心商圈的直线距离均在2公里左右，由于湿地公园的阻隔本项目对新江湾城核心区域社区居民的消费辐射作用有限，而与中原板块的流通连接反而更加理想，因此定位方向应在立足项目自身及周边临近居民区消费者的基础上，力求吸引中原板块的目的性消费人群，而相对于五角场核心区域则必须避重就轻。项目本体条件解读分析·地块属性地下一层商业体量43536平米住宅底楼商业体量7840平米已有一期社区商业4917平米（目前空置）本项目地块总体形状为方形，地块长边与正北向呈37度夹角，中间一条规划中的与市光路平行的商业步行街从中穿越，二期地块位于步行街西北面，沿地块南面商业步行街布置沿街商业裙房，与街对面的一期商业裙房组成一完整的步行街。项目的目前项目周边商业配套由于市光路尚未开通，主要依托国和路商业。国和路商业主要以餐饮、棋牌娱乐为主，华联吉买盛的开业成为区域主要生活配套，国和路近中原路的贸易市场则是服装等穿着用品批发零售的主要区域。项目通过国和路到达中原路商业街车程约10分钟。本案国和路中原路商业街华联吉买盛欧尚目标商业市场概况分析·周边现状目前项目周边商业配套缺乏，档次较低，多以汽车产业为主，生活需求不能满足；周边商业业态杂乱，集中分布于：餐饮娱乐27.8%，汽配物流23.7%，汽车美容16.7%，美容美发11.1%，汽车销售11.1%，五金建材6.6%，杂货便利3%。目标商业市场概况分析·周边现状新江湾城板块作为生态型的宜居花园新城区，其住宅产品受市场关注度较高，成交稳定，而其内部商业主要以社区商业为主且目前空置率相对较高，配套相对滞后，缺乏大型现代业态商业配套，但这其实也是社区商业阶段性发展规律的正常现象，随着时间的推移，新江湾城在3-5年后终究会迎来社区商业调整后的成长成熟期。目标商业市场概况分析·周边现状目标商业市场概况分析·中原板块地理位置:中原板块是位于新江湾城板块东面，国和路以西，翔殷路以南，东及北到黄浦江的广泛区域，中原板块内很大一部分是上世纪90年代初建造的老公房。商业配套：中原已经是成熟的老居民生活区，一条与地铁8号线并行的中原路商业街贯穿整个板块中心地带。整条商业街以欧尚超市为核心四散布局。沿街有小店商铺、餐饮、服装、生活配套及休闲等，以中低档消费内容为主。目标商业市场概况分析·中原板块目标商业市场概况分析·中原板块目标商业市场概况分析·五角场地位：五角场地区将建成上海城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心。我们认为五角场已经进入相当于徐家汇商圈发展第三阶段的成熟阶段，并且未来发展空间超过徐家汇。流量：整个五角场环岛地区是上海市东北部地区的交通枢纽，日流量达50多万人次，而且随着不久以后两条轨道交通线的贯通其日流量甚至有可能超过百万。消费能力：附近云集了复旦大学、财经大学、同济大学等10多所著名高等院校，靠近上海科技产业园，在开发中的江湾新城将成为上海新的富人聚集区。这里具有巨大的消费潜力。目标商业市场概况分析·五角场1、商业局部密集度高，商圈范围小现有商业密集在五角场下沉式广场周围，商圈区域范围相对较小，单位面积的商业强度较高，通过下沉式广场的地下通道，人流可在这五块区域间自由流动。2、北侧两角商业逐步成熟广场北部淞沪路两侧人流相对较多，2006年年底开业的万达商业广场和2007年年初开业的百联又一城购物广场，吸引了较多的人流。3、大规模的地下商城正在形成杨浦区计划在以下沉广场为中心建设大面积的地下商城，并与在建的地铁10号线（2010年建成）入口相连，目前与下沉广场地下相连的地下商城主要为万达商业广场地下商城（约为94670㎡）和百联又一城购物广场-1层（约为10000㎡。4、商圈内业态目前主要以中端百货、大型超市（沃而玛）、时尚服饰、小型餐饮、休闲娱乐为主。目标商业市场概况分析·五角场万达商业广场百联又一城东方商厦九隆坊创智天地目标商业市场概况分析·五角场路名主要商户四平路诺曼底鳄鱼、快客便利店、大家足、鞋柜、奥康、传奇桌球、西岸咖啡、步源轩、嘉怡美容、恒源祥、采芝斋、上海银行、永琪美发、中信银行、香曼丽儿美容美发、交通银行、雪峰烟杂店、元祖食品黄兴路古今内衣、美邦、小尾羊火锅、华豫川酒家、宏图三胞、宜湘人家土菜、海尔电器专卖、YDE雅迪尔橱柜、女人坊、声雨竹、华人名架、波司登、香妮莱、老北京鞋业、三枪内衣、稻草人皮件、雅美皮件、龙摄影婚纱、吴良材眼镜、老凤祥金店、莱丽雅婚纱摄影邯郸路仁人汤馆、水云间、欧陆天使、利特凯丝服饰、香辣蟹、百草集（护肤）、阿迪达斯专卖、耐克专卖、卡莎布兰卡（服饰）、达芙妮女鞋、戴安芬、汽车4S店、民光家纺、东方眼镜、港式美食、泰鼎鸡、华联典当、天堂伞、仙踪林淞沪路塞博数码广场、鹭鹭酒家、小南国、必爱歌KTV、麦当劳、万达商业广场、百联又一城翔殷路红星眼镜、瑞丽体育、申格体育、CAPTAINO专卖、华伦天奴专卖、大西洋百货商业布局—以环岛集中百货类大型商业为中心向周围散铺环形辐射商业业态—各类业态云集，业态种类趋向饱和，中低档业态为市场主导租赁情况—新建大型商业商铺租赁价格节节攀升，租赁情况良好；相同租金下散铺经营受阻，低租金零散商铺市场需求旺盛消费群体—短期内区域客仍为市场消费主力发展前景—大规划决定了商业发展的势在必行，区域商业发展潜力巨大；大量的高档住宅供应量的增加，高消费群体不断导入，区域消费力量必将有所增强目标商业市场概况分析·五角场五角场为明显的人流量高但客流量低的区域，针对的消费群体仍然以区域客为主导，虽然五角场期望赶超徐家汇，但两大商圈所处的商业发展阶段和定位都具有明显的差距，尽管增加了万达和又一城两个超大的商业项目，但五角场商圈短期还是难以赶得上徐家汇，同样也无法改变大众消费群体对徐家汇商业的认可度，由此也决定了五角场消费力度的局限性。目标商业市场概况分析·五角场虽然五角场商业发展存在着种种难以忽视的客观阻碍因素，但从上海市的整体规划来看，五角场未来的商业总面积将赶超徐家汇，未来五角场商圈势必成为一个繁华的城市副中心。此外作为一个蓬勃发展的年轻商圈，五角场商圈有着更大的发展潜力与空间。此外，伴随着杨浦区北外滩板块、新江湾城板块高档住宅市场供应量的增加，高消费客群将不断导入，未来区域的消费力度将逐渐增强，五角场作为区域的主要集中商圈，影响商业整体形象的低档物业势必被市场逐渐淘汰，未来中高端物业必将成为商业市场发展的主流。目标商业市场概况分析·五角场8%9%14%38%31%周边购房者情况25岁以下25-35岁35-45岁45-55岁55岁以上项目周边现有民庆家园、世和园、东方名城等项目，但多以动迁房为主。73%25%2%周边购房者来源上海新上海人外地目标消费人群界定分析·周边动迁房社区居民本案区域项目周边所辐射楼盘主要集中新江湾城板块南部，及杨浦区五角场北部如东方名城、明丰阳光苑等。目标消费人群界定分析·新江湾城新建商品房社区居民华润橡树湾业主分析华润项目购房者年龄段25岁以下25-35岁35-45岁45-55岁55岁以上26%48%25%1%华润橡树湾购房者来源外地人上海人新上海人外籍人士涵碧景苑购业主分析涵碧景苑购房者年龄段25岁以下25-35岁35-45岁45-55岁55岁以上18%33%48%1%涵碧景苑客户来源分析外地人上海人新上海人外籍人士9%30%38%18%5%珠江项目购房者年龄段25岁以下25-35岁35-45岁45-55岁55岁以上8%56%35%1%珠江项目购房者来源外地人上海人新上海人外籍人士新江湾一号作品业主分析8%27%36%23%6%东森花园购房者年龄段25岁以下25-35岁35-45岁45-55岁55岁以上9%80%10%1%东森花园客户来源外地人上海人新上海人外籍人士东森花园购房者分析8%35%29%21%7%建德国际公寓购房者年龄段25岁以下25-35岁35-45岁45-55岁55岁以上7%83%9%1%建德国际公寓客户来源外地人上海人新上海人外籍人士建德国际公寓业主分析上海梦想购房者分析11%32%32%19%6%上海梦想购房者年龄段25岁以下25-35岁35-45岁45-55岁55岁以上8%53%38%1%上海梦想购房者来源外地人上海人新上海人外籍人士盛世新江湾一、二期社区，新江湾成熟社区常住人口消费力旺盛五角场城市副中心辐射商业区紧邻新江湾城高档大型生活区，未来消费力及消费档次乐观整个杨浦区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家均有较大吸引力项目卖点常住人群除生活日常消费外，其他消费需前往距离较远的五角场周边零星的商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求临近新江湾城生态湿地，未与之住宅区域直接接壤项目向北为规划的八车道道路，很难利用其引发消费潜在力劣势研究中原住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯，对于新商业区域需时间来接受新江湾作为大型的新兴生活区，很多项目都将有自身的配套商业项目，将分流一部分消费力区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地五角场又有相当距离，因此中档生活消费成为市场空缺劣势研究退却浮华冷眼新江湾新江湾城地处申城东北部，规划占地9.45平方公里，居住人口6—8万人。自规划伊始，即被赋予“生态人居、高档社区”的荣耀光环。生态家园，是皇帝的新衣，还是商业的贫瘠？但是新江湾城区域商业资源的匮乏，致使市场先前对区域项目的乐观企盼产生明显落差。备受关注的生态家园在生活配置上的“先天性不足”中退去了皇帝华丽的新衣。冷眼新江湾平视五角场城市副中心，是生活的支点，还是浮华的矩阵？万达广场、百联又一城、东方商厦、东上海乐活广场接连开业，五角场——城市副中心的商业布局已基本成形，近130万平方米的“航母”级商业体量，犹