新疆维吾尔自治区实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法

—1—新疆维吾尔自治区人民政府令第187号《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》已经2013年10月30日自治区第十二届人民政府第12次常务会议讨论通过，现予发布，自2014年1月1日起施行。自治区主席努尔·白克力2013年11月15日新疆维吾尔自治区实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法第一章总则第一条为了规范自治区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），结合自治区实际，制定本办法。第二条本办法适用于自治区行政区域内实施国有土地上房屋征收与补偿活动。第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、信息公开的原则。第四条县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作；州、市（地）人民政府（行政公署）负责重大建设项目或者跨行政区域的建设项目的房屋征收与补偿工作（以下统称负责房屋征收工作的政府）。负责房屋征收工作的政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。负责房屋征收工作的政府城乡规划、国土资源、发展改革、建设、房产、财政、公安、工商、税务、教育、民政、人力资源和社会保障、审计、—2—监察等部门，在各自职责范围内，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。被征收房屋所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府以及社区居民委员会等，应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿相关工作。第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，委托书应当载明委托范围、权限、期限、责任等内容。房屋征收实施单位应当具有熟悉房屋征收法规、政策及相关专业的人员，具备承担房屋征收工作的相应能力，并不得以营利为目的，其工作经费由负责房屋征收工作的政府按照委托事项实际支出审核拨付。第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。自治区、州、市（地）住房城乡建设主管部门应当会同财政、国土资源、发展改革等部门，加强对房屋征收与补偿工作的指导。任何组织和个人对违反本办法规定的行为，有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门，应当对举报及时核实、处理，并将核实、处理结果书面告知举报人。监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。第二章征收决定第七条负责房屋征收工作的政府实施房屋征收，作出征收决定，必须符合《条例》第八条规定的条件。属于《条例》第八条第（一）项至第（四）项规定的建设项目，应当根据建设用地规划许可的范围确定房屋征收范围，房屋征收范围内的用地不得用于非公益性项目建设。属于《条例》第八条第（五）项规定的建设项目，应当按照控制性详细规划确定房屋征收范围，在未完成征收补偿安置前，不得批准实施非公益性项目建设。第八条房屋征收应当合理确定征收范围，征收规模较大的，应当分段实施，并按照房地产价格变动情况，分段确定房屋征收补偿标准，分别拟—3—定房屋征收补偿方案、作出房屋征收决定。第九条房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当向社会发布暂停办理征收范围内新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途的有关审批、备案登记手续的公告，有关城乡规划、建设、房产、国土资源、工商、税务等有关部门应当暂停办理相关手续。暂停期限不得超过1年。在向社会公告前，房屋征收部门采取前款规定措施限制不动产物权行使造成损失的，应当依法承担赔偿责任。第十条房屋征收部门在拟定征收补偿方案前，应当对征收范围内的房屋现状进行调查登记。调查登记应当包括下列内容：（一）房屋所有权人或者占有人的基本情况；（二）土地使用权登记情况，包括取得方式、用途、年限、面积；（三）房屋所有权登记权属状况、设有他项权情况；（四）房屋实际用途、建筑结构、建筑面积等情况；（五）房屋装修装饰状况；（六）房屋所有权人、占有人及具有常驻户口的共同居住人是否属于住房保障范围；（七）临时建筑批准年限，建造和已经使用年限；（八）其他需要调查登记的情况。调查应当两人以上进行，并由调查人、房屋所有权人或者占有人对调查结果签字确认。第十一条房屋征收部门在调查登记时，发现征收范围内的房屋未办理房屋所有权登记或者与登记不符的，应当报请负责房屋征收工作的政府组织城乡规划、国土资源、建设、房产、工商、税务等部门，按照下列规定对房屋及被征收人进行核实认定：（一）市、镇规划批准公布前建造的，认定为合法建筑；（二）依法应当予以拆除或者没收的，认定为违法建筑；尚不构成依法应予拆除或者没收情形的，认定为对规划实施尚未造成不可消除影响的建筑；（三）依法应当按照永久性建筑核发建筑规划许可证，但是城乡规划部门核发临时建筑规划许可证，且建成的房屋面积、层数、高度等未超出临时建筑规划许可的，认定为合法建筑；—4—（四）将住宅改变为商业经营用房，并已经以该房屋为住所地办理工商、税务登记的，认定为改变用途的建筑；（五）因判决、仲裁、继承、接受遗赠，法律文书已经生效或者法律事实已经发生，但未办理房屋权属转移登记的，认定法律文书或者法律事实确定的权利人为被征收人；（六）基于买卖合同转让房屋，但未办理房屋权属转移登记的，认定占有人为被征收人。前款规定涉及房屋面积的核实认定，应当依据具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果作出。第十二条政府有关部门对房屋进行调查登记或者核实认定应当出具书面结果，送达被征收人。被征收人对调查登记或者核实认定结果有异议的，可以向出具书面结果的部门申请复核，异议成立的，有关部门应当予以纠正。第十三条征收范围内的房屋经调查登记或者核实认定后，房屋征收部门应当委托两家以上房地产价格评估机构进行咨询性估价，并根据估价测算结果，与项目建设单位明确下列事项后，拟定房屋征收补偿方案：（一）被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿、政府规定给予被征收人的补助、奖励等征收补偿费用估算总额；（二）产权调换房屋和周转用房总量、区位、功能、质量标准等；（三）征收补偿费用足额到位的期限以及专户存储、专款专用的承诺。第十四条房屋征收补偿方案由房屋征收部门拟定，应当包括下列内容：（一）房屋征收与补偿的法律依据和房屋征收目的；（二）项目批准文件；（三）房屋征收部门、房屋征收实施单位；（四）房屋征收的范围、规模或者分段实施的范围、规模、时序；（五）征收补偿费用标准、计算方法及依据；（六）用于产权调换和周转用房情况说明及选购方法；（七）征收补偿费用监管情况；（八）享受住房保障的条件和取得方式；（九）房屋征收整体实施或者分段实施的搬迁期限、回迁期限；（十）征求公众意见方式、期限；—5—（十一）其他需要明确的事项。房屋征收补偿方案由负责房屋征收工作的政府组织有关部门进行论证，在房屋征收范围内公告，公开征求公众意见，并根据征求意见情况对征收补偿方案进行修改。房屋征收补偿方案的征求意见和修改情况应当及时公布。第十五条因旧城区改建需要征收房屋的，全体被征收人半数以上认为征收补偿方案不符合本办法规定的，负责房屋征收工作的政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，根据听证会结果对征收补偿方案进行修改并予以公布。听证会主持人和听证员由负责房屋征收工作的政府指定的人员担任。房屋征收部门和征收实施单位的人员不得担任听证主持人和听证员。被征收人数量较多的，可以推选代表参加听证会。第十六条负责房屋征收工作的政府作出房屋征收决定前，应当组织城乡规划、建设、房产、财政、国土资源、发展改革、公安、信访、社会管理综合治理等部门，以及街道办事处、社区居民委员会进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估可以采取调查问卷、民意测评、座谈会、论证会等方式进行。社会稳定风险评估应当包括下列内容：（一）合法性评估，评估征收行为是否符合法定条件，是否符合公共利益需要，是否经法定程序审查批准；（二）合理性评估，评估征收行为是否得到公众的理解和支持，是否兼顾了公众的现实利益和长远利益，房屋征收补偿方案是否得到大多数被征收人的认可；（三）可行性评估，评估征收补偿资金是否足额到位，产权调换房屋、周转用房是否落实，所处区位、功能、质量标准等是否得到被征收人认可；（四）可控性评估，评估实施房屋征收是否会引发群体性事件，社会稳定风险是否可控，是否制定了相应的有效防范、化解措施和应急处置预案。未经社会稳定风险评估或者经评估存在社会稳定风险的，负责房屋征收工作的政府应当作出暂缓实施或者不予实施房屋征收的决定。第十七条负责房屋征收工作的政府作出房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府（行政公署）常务会议讨论决定。涉及被征收人数量较多的标准，由负责房屋征收工作的政府根据当地人口规模、社会稳定等因素确定。—6—因旧城区改建需要征收房屋的，应当经90%以上的被征收人同意，方可作出房屋征收决定。房屋征收部门应当逐户征求被征收人的改建意愿，被征收人数量较多的，也可以通过召开征求意见会等方式征求改建意愿。被征收人可以推选代表，并书面委托推选出的代表参加征求意见会表达改建意愿。第十八条负责房屋征收工作的政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明下列内容：（一）征收补偿方案；（二）补偿协议签约期限；（三）禁止在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的规定；（四）对征收决定不服申请行政复议或者提起行政诉讼的期限及复议机关和管辖法院。第三章补偿第十九条负责房屋征收工作的政府及房屋征收部门不得因房屋征收补偿降低被征收人的房屋居住和使用条件。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。房屋征收部门不得限定被征收人的选择权。第二十条被征收房屋以货币方式补偿的，房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日同区位类似房地产的市场价格；其中征收住宅的，不得低于同区位新建普通商品房的市场平均价格。被征收房屋以产权调换方式补偿的，房屋征收部门应当与被征收人计算、结清被征收房屋与产权调换房屋价值的差价，并按照被征收房屋产权性质办理产权调换房屋的转移登记。产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，房屋征收部门应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿。第二十一条被征收房屋用地范围内的土地使用面积超出房屋建筑面积的部分，应当按照土地市场价单独估价并给予补偿。负责房屋征收工作的政府及房屋征收部门不得以未收取土地使用费或者提供低价产权调换房屋为由，对房地产价格评估机构按照市场价进行评—7—估作出限制性规定。第二十二条被征收房屋的价值评估应当遵循房屋所有权与土地使用权一体处分的原则，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国家和自治区房屋征收估价有关规定评估确定。房屋征收部门依据征收补偿方案与被征收人协商一致确定房屋补偿价值的，从其约定。第二十三条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，并遵守下列规定：（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；（二）具有相应资质的房地产价格评估机构报名；（三）房屋征收部门按照报名顺序公布房地产价格评估机构名单；（四）被征收人在名单公布之日起10个工作日内协商选定评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织全体被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以采取摇号、抽签等随机抽取方式确定；（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定，或者通过被征收人多数投票决定，摇号、抽签等随机方式确定的房地产价格评估机构。房地产价格评估机构的选定过程应当公开。房屋征收部门组织被征收人决定、确定房地产价格评估机构的，应当对决定、确定过程制作书面记录，由被征收人代表或者当地具有公信力的代表进行监督，并经过公证机构依法公证。任何单位和个人不得干预被征收人依法选定评估机构，不得排斥本行政区域以外的评估机构从事房屋价值评估业务，不得干预评估机构独立、客观、公正地开展房屋价值评估工作。第二十四条房地产价格评估机构应当将房屋分户评估初步结果在征收范围内公示。被征收人对分户评估初步结果有异议的，房地产价格评估机构应当对分户初步评估