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—奎文区老市府项目发展报告—2009年4月报告框架：1、房地产行业现状与发展分析预判2、城市宏观及土地市场供应4、项目整体定位思考3、房地产市场竞争分析5、项目整体策略思考2001年至07年我国的宏观经济处于高速增长期，05年至07年GDP增速连续多年超过10%，08年受国家宏观调控以及全球金融危机的影响开始出现回落。中国当年经济形式：1、GDP增幅开始放缓2、我国居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落我国CPI和PPI走势图100102104106108110112CPIPPI从变化走势也可以看出，CPI从07年一月份至08年4月份整体处于不断上升的趋势，从5月份开始出现一路下降；PPI也在8月份达到最高点之后，终于08年8月出现下降，07年以来的通货膨胀终于得到抑制。经济面临内外双重压力，宏观调控方向转向，保证经济健康稳定发展为第一要务十七届三中全会——释放利好，并启动降息中国将采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定、保持社会大局稳定。整体性政策政策名称主要内容10月10日十七届三中全会中国将采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定、保持社会大局稳定。金融政策政策名称主要内容9月15降息、降低存款准备金率9月15日，央行下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，存款基准利率保持不变。这是央行4年来首次下调人民币贷款基准利率，个人住房公积金贷款利率也相应下调。央行还同时宣布下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。10月8日降息、降低存款准备金率10月9日起再次下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百点；在市场普遍低迷，“救市”呼声不断的现状下，这无疑是一剂注入国内投资者体内的“强心针”。国务院总理温家宝11月５日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。会议确定，到2010年底约需投资4万亿元。今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到40000亿元。扩大内需促进增长十项措施推出——国家刺激经济增长决心巨大，房地产业受益，鼓励保障住房发展与抑制高档房高房价同步1、加快建设保障性安居工程。2、加快农村基础设施建设。3、加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。4、加快医疗卫生、文化教育事业发展。5、加强生态环境建设6、加快自主创新和结构调整。7、加快地震灾区灾后重建各项工作。8、提高城乡居民收入。9、全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担１２００亿元。10、加大金融对经济增长的支持力度。解读1、发出保增长的强有力信号2、扩大投资规模与优化结构并重3、实施“适度宽松”的货币政策合理扩大信贷规模4、住房结构、住房价格、以及广大普通百姓强烈要求的住房问题有望得到缓解5、继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。中央在楼市上，除了依靠加快建设保障性住房保民生来扩内需外，抑制过高房价和大户型高档商品房的意图十分明显。由于流动性过剩而导致近几年的房地产市场投资、投机旺盛，从而不断的拉高房价，挤出自住需求，引起了房地产调控政策不断加大力度抑制房价上涨度挤出房地产泡沫。房地产宏观调控核心思想改善住房供应结构抑制房价快速增长房地产宏观调控核心思想“保投资”不“托市”随着国际、国内经济形势严峻和楼市的低迷，国务院稳定经济的十条意见中已经表明了中央稳定楼市政策的“变调”。“降低房地产交易税费”等政策的确在松绑楼市需求，但同时将“加大住房保障”放在了其他两项政策之前，也充分说明了中央政策在“保投资”而非开发商们期望的“托市”。房地产宏观调控思路转变我国房地产市场态势判断：财政部——11月1日起，个人首次购90平方米及以下住房，契税下调到1%；暂免征印花税；暂免征收土地增值税。贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率,各档利率分别下调0.27个百分点。时间政策内容原比例调整后比例11月1日契税税率暂统一下调到1%1.5%1%11月1日对个人销售或购买住房暂免征收印花税0.5‰免征11月1日对个人销售住房暂免征收土地增值税1%免征10月27日贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍0.850.710月27日房贷最低首付款比例调整为20%20%-30%20%10月27日住房公积金贷款各档次利率降0.27%五年期以下4．32％,五年期以上4．86％五年期以下4．05％,五年期以上4．59％11月1日个人销售住房暂免征收土地增值税1%免征新政前后对比税收政策挖掘楼市刚性需求力促房地产市场回暖本次国家政策的出台，并没有完全为楼市松绑，而是带有一定的倾向性，更加鼓励中低收入人群的购房，对购置第二套的优惠也有较多限定，主要鼓励购买改善型的普通住宅。比较新政受益人群来看，此次政策优惠更加倾向于首次购房者和改善性购房者；购买楼盘更加倾向于优惠普通住宅，尤其是90平方米以下普通住宅新政受益人群宏观经济环境恶化，经济发展减缓，房地产市场回暖条件尚不完备投资者信心受挫，给予房地产购买需求不足房地产市场观望气氛浓重，市场调整仍将持续国家重申房地产行业重要支柱产业的地位，后续房地产利好政策可期房地产泡沫挤出，房地产价格将在未来一段时间内回归理性视点：目前市场的低迷，最主要的原因是购买力不足，而非重蹈2005年覆辙的购买信心不足。导致消费者购买能力不足，有多方面的原因。因购买力不足造成的市场低迷，存续的时间会更长。房地产市场未来走势预测报告框架：1、房地产行业现状与发展分析预判2、城市宏观及土地市场供应4、项目整体定位思考3、房地产市场竞争分析5、项目整体策略思考潍坊地处山东半岛中部，东邻青岛和烟台市，西与淄博、东营两市接壤，南与日照市和临沂地区相连，北濒渤海湾。潍坊市现辖5区6市（青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑）、2县（昌乐、临朐），总面积1.58万平方公里，是著名的世界风筝都、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖水环境治理优秀范例城市、入选2006年中国特色魅力城市。区域概况国内生产总值潍坊市整体经济一直保持高速增长，08年潍坊全年累计实现国内生产总值2491.8亿元，同比增长13.20%。潍坊2005年-2008年GDP变化趋势1471.21720.8820562491.817.10%16.50%15.80%13.20%0500100015002000250030002005年2006年2007年2008年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDP(亿元）增长率经济环境2008年，潍坊人均可支配收入达到15691元，同比增长14.6%。2005年-2008年潍坊GDP变化趋势101411184413716.231569116.8%16.2%15.8%14.4%050001000015000200002005年2006年2007年2008年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%人均GDP（元）增长率潍坊市人均可支配收入持续增长，2008年人均可支配收入增幅明显放缓，一定程度上影响了居民对房产的实际购买力。经济环境国内生产总值根据世界银行相关理论和国际通用衡量标准判断，潍坊房地产市场正处于高速发展阶段。国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。人均GDP与房地产发展关系0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期生存需求超速发展、单纯数量高速发展期生存、改善兼有快速发展、量质兼有稳定快速发展期改善需求为主平稳发展、量质兼有减缓发展期改善需求为主缓慢发展、综合发展宏观经济增长与房地产发展关系8%以上5%—8%4%—5%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展2008年，潍坊市GDP为2491.8亿元，增速达到13.2%，房地产进入高速发展阶段。2008年，人均GDP为2307美元，房地产进入高速发展阶段。经济环境衡量标准潍坊城区土地供应面积（万平方米）0084.128.39.332.5奎文区潍城区寒亭区坊子区高新技术开发区经济技术开发区潍坊市区供地一览2008年1月-2009年1月，潍坊市区（不含五市）总计供应土地面积154.2万平方米（预估包含商业面积45.6万平方米，住宅部分供应108.6万平方米），主要是集中在寒亭区和经济技术开发区，其中寒亭区供地84.1平方米，占总供地54.5%。未来潍坊住宅市场供应体量较大，销售压力较大。土地市场奎文区目前以市场总存量131.5万平方米，排名整个潍坊市场第二，占总存量502.3万平方米的26.2%。2009年1-4月份，潍坊市区整体销售34.2万平方米，月均签约面积8.5万平方米，以目前销售速度来看，销售目前存量需要5年。区域可售住宅套数（套）比列可售住宅面积（万平方米）比例高新技术开发区1162724.7%140.127.90%滨海经济开发区11902.5%13.92.80%寒亭区38798.20%41.78.30%经济开发区22004.70%23.14.60%奎文区1195325.40%131.526.10%潍城区1005821.40%83.216.60%潍城经济开发区10982.30%10.92.10%坊子区495110.50%56.511.20%潍坊出口加工区960.30%1.40.40%总计47052100%502.3100%2008年1月-2009年1月，潍坊市区（不含五市）总计供应土地面积154.2万平方米。预计会在未来三年内上市，年平均上市51.4万平方米。小结：潍坊未来市场存量较大，竞争压力较大。市场供应报告框架：1、房地产行业现状与发展分析预判2、城市宏观及土地市场供应4、项目整体定位思考3、房地产市场竞争分析5、项目整体策略思考本案地理位置处于奎文区，而潍坊市的房产发展多集中在潍城区、奎文区内，所以我们根据房产的发展情况，把地产发展板块划分为：潍城区板块、奎文区板块、高新区板块。各个板块由于位置、经济发展等各方面因素的影响，所供应的楼盘价格和发展形态都有所不同。奎文区潍城区高新区区域市场市场细分位置：白浪河以东、新华路以西。环境特点：潍坊市中心区域。配套齐全，商业氛围浓厚。楼盘类型：以小高层、高层住宅为主。销售均价：3500-4000元/平米客户来源：奎文区客户、城区换房人群、外地人构成了该板块的主要客户群。代表楼盘：龙泽·名都、丹桂里、玫瑰园等。奎文区板块楼盘名称价格（元/㎡）主力户型面积（㎡）盛世豪廷多层3300起，高层3000起套二、套三、复式90-160玫瑰园3400起套二、套三、复式79-285佳利秀水均价3500套二、套三80-140丹桂里均价3700套二、套三、套四98-330北国之春均价3300套一、套二、套三35-120帝景湾均价3700套二、套三、套四90-240东方名苑均价3650套二、套三85-148东昊上河园均价3550套二、套三86-140东盛广场住宅3280起套二、套三、套四住宅102-200办公33-1200福祥家园均价3200套二、套三91-159恒易星河熙园均价3650套二、套三82-180江南印象潍州均价2960套二、套三80-139金宝生态花园均价2700套二、套三90-126锦绣苑多层3200，小高层2600起套一、套二、套三55-160龙泽名都均价3700套二、套三97-164荣祥东方御景均价3400套四160-180商鼎雍和家园3190起套二、套三87-120世纪樱园均价3380套二、套三、套四80-150舜之都双子座均价2900套一45-85四方家和花园多层均2900，高层均2800套二、套三92-129四平佳园均价3100套二、套三47-11