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南京丁家庄物流基地项目策划定位汇报稿汉舍中国房地产投资管理上海·南京2009年01月致:南京王家湾丁家庄物流基地有限责任公司主体报告目录前言-项目进展情况回顾-继续深化合作建议-项目思考模型-项目背景和项目评价-对丁家庄物流基地公司咨询需求的理解-定位策划基调：物流地产-定位策划整体思路第一部分战略定位-定位步骤-确定最佳业务模式-基本物流业务确定-项目增值通路综述-增值通路1：做深物流业务之拓展增值物流服务-增值通路1：做深物流业务之打造物流总部经济-增值通路2：做广商贸业务-业务模式及主题定位-功能定位原则-特色功能定位：公铁联运-基础功能定位-提升功能定位-延伸功能定位-功能定位模型-功能定位实现时序建议第二部分规划实施建议-地块分析-总体规划思路-规划建议：三大中心、八大分区-总体功能布局-公铁联运作业区规划思路-城市配送区-区域物流区-科技物流区-商务服务中心-综合商贸中心-规划建设指标汇总-道路交通体系规划-规划示意图-开发分期原则-一期开发-二期开发-三期开发-阶段性开发目标-开发机制定位第三部分营运执行建议-营运模式选择-综合营运模型-营运分区模型-整体客户定位-区域物流区客户定位-城市配送区客户定位-物流科技区客户定位-综合商贸中心客户定位-商务服务中心客户定位-项目营运执行建议-项目优惠整体体系建议第四部分投资价值评估-经济效益评估说明-收入评估基础数据-物业经济效益评估-参考项目投资效益比较-项目形象评价-重要的公铁联运物流基地-产业集聚效应-就业创造效应-税收创造效应主体报告项目进展情况回顾•完成项目背景和宏观经济背景及相关市场研究•完成物流产业链研究，并确定本项目将开展的基本物流业务和增值物流业务•提出物流总部经济概念•提出物流核和商贸核双核联动发展的模式•确定项目整体业务定位•确定项目整体功能定位已完成的工作成果第一阶段：市场研究并确定项目战略定位（已完成）第二阶段：确定整体规划、功能区规划及开发营运策略（已完成）第三阶段：确定项目投资价值并着手进行项目可研（继续深化）•完成项目整体规划，确定项目的整体定位为“丁家庄物流商贸总部园”•确定项目整体规划由三个主题分区—“现代物流中心”、“综合商贸中心”和“商务服务中心”组成•确定项目八个功能区块，并形成项目规划示意图并配合开发商以及设计单位完成项目的规划设计初步方案•确定项目分期开发策略•确定项目各功能区的客户定位•确定项目整体的营运战略已完成的工作成果•从地产角度对项目价值进行了量化分析，确定项目的投资价值和初步经济可行性分析•完成项目社会效益分析已完成的工作成果•进行项目关键驻商的分析并配合指定项目的初步招商方案•进行丁家庄物流商贸总部园商业模式设计以及项目财务分析，将包含以下二个层次：—基地公司的商业模式及财务分析—针对具体驻商的财务分析下一步的工作计划•项目总体投入产出测算本次汇报工作成果继续深化服务建议¶丁家庄物流商贸总部园关键驻商分析并配合开发商制定初步招商方案和合作商家接触¶丁家庄物流商贸总部园商业模式、基地公司股权招商方案及项目投融资方案确定¶丁家庄物流商贸总部园项目可行性研究，包含基地公司财务分析和预测以及具体驻商财务分析¶丁家庄物流商贸总部园开发指导，并配合开发商完成项目土地开发、项目开发和管理运营的工作至我司提交项目投资价值分析报告为止“丁家庄物流商贸总部园”项目的战略定位和开发策略定位工作全部完成；按照双方签订的顾问服务合同以及工作进度安排，下一步需在甲方提供项目开发具体财务数据的基础上，确定深化服务的具体内容以及服务方式和服务费用我司可在深化服务阶段为贵司提供如下服务：思考模型定位策划的基调定位策划的思路项目背景及评价咨询需求的理解•南京王家湾丁家庄物流基地有限责任公司成立于2008年5月，其前身为2003年3月成立的南京丁家庄物流中心有限公司，由南京四大投资平台之一的南京市交通建设投资控股（集团）有限公司等企业投资设立。•目前公司主营业务有包括货物公路运输托运、承运及代理、停车、餐饮、住宿、汽车维修、房屋租赁及货运供需信息配对成交在内的货运交易；涉及电子电器通讯产品、化工产品、日用品和快速消费品的仓储、装卸、配送等的三方物流业务；普货、化工和危险品的运输、配送；汽车整车及零配件的现代库存管理服务；物流信息化服务；针对制造业、大卖场、商店提供定点定时的配送服务；通过电子商务环境下的城市物流配送信息系统，为客户提供物流流程设计、订单处理、JIT配送、VMI库存管理、个性化加工、包装打码、紧急货单处理、退货处理、回款跟进等一系列的增值服务。•公司在丁家庄购入1000亩地产，进行新一轮的项目投资运作。项目背景项目评价区位优势资源优势大交通大物流大商贸交通控股实力支撑多项荣誉政府支持物流经验资源丰富何以打造和提升项目的投资价值？做强物流做好园区产业物业项目评价大交通、大流通—区域重要节点和南京市的物流中心铁路高速公路城市干道长江航道立体交通网络丁家庄构筑长线运输节点3小时城市圈1小时配送圈物流集散地多元流通体系项目评价政府扶持——重点发展的战略性项目国家交通部规划的45个公路枢纽之一国家交通部和省市政府重点规划建设的大型现代化综合性物流基地江苏省重点服务业发展企业江苏省第一批12家省重点物流基地之一南京市首批十大现代服务业集聚区项目之一江苏省和南京市十一五规划的重点项目之一进行项目的地产规划和开发，关键问题是确定项目的最佳商业模式，再考虑项目的具体实现。•基于项目地块，丁家庄物流应确定怎样的业务模式可以提高项目盈利能力？•业务模式包括：在物流的哪个细分市场竞争？在价值链的哪个环节竞争？提供什么服务？开展哪些业务？•如何整合南京交通控股以及丁家庄物流基地公司提供的资源和能力，对项目提供有效的支持？•在上述资源条件下，打造由何种硬性、软性平台以及服务体系组成的优质项目，打造项目的核心竞争能力？怎样做？核心能力做什么？业务模式服务价值链市场项目核心能力重要前提：根据丁家庄物流基地有限公司意图，希望本次规划是发展丁家庄物流基地独立的盈利模式和商业模式策划•结合公司和项目资源确定项目的最佳业务；•确定项目最佳盈利模式后，通过规划和开发实施方案，最终实现项目地产价值和商业价值双重价值最大化。对丁家庄物流基地有限公司咨询需求的理解客服能力软性支持企业资源硬件条件盈利模式开发模式增值效应开发原则物业载体物流地产土地溢价增值长期经营出租开发物业出售联合定制开发客观主题功能应变资源整合全局人文定位可行性工业园区开发模式主体企业引导模式物流地产商模式综合运作模式资本增值性持续增值性增值区域性物流仓储园区物流配送园区物流商贸园区定位策划基调---物流地产展现一张宏伟蓝图看中国产业地产看南京看世界需求分析配套分析政策分析物流地产地块条件经济环境南京市经济环境栖霞区经济环境周边的市场环境战略定位功能定位规划影响南京市十一五规划南京市产业规划南京市物流规划物业产品开发模式经营模式硬件分析物流产业分析定位策划思路目录Contents1.战略定位2.规划实施3.运营建议4.效益分析PART1战略定位定位步骤·定位研究·业务模式及主题定位·功能定位1-A定位步骤可能业务模式分析1）确定可能的盈利模式：•“穷尽法”设计可能的盈利模式–设定“穷尽法”的前提–设计所有可能的业务模式2）对宏观经济、区域规划以及市场条件进行分析，进行第一步筛选：•通过宏观经济和规划分析确定符合产业政策和经济发展要求的总体定位方向•区域市场分析了解周边物流地产市场现状3）物流行业产业链分析，确定项目在物流价值链上的切入点•通过物流行业价值链分析，并根据南京市物流市场需求情况确定4）物流需求分析，确定项目可拓展业务的方向市场分析物流产业链分析物流需求分析ACCCAABCCACBBCCCCCAAAAABCCACBCCBBAAA确定项目最适合的业务模式5）项目业务模式定位•建立丁家庄物流基地有限公司的角色定位并依此确定丁家庄物流基地项目的功能定位业务模式确定通过四步骤，确定基于项目地块的最佳业务模式1-B定位研究物流园区可能的业务模式所获信息（前提）•丁家庄物流基地公司购入1000多亩土地，计划建设物流园区；先期200亩已建设仓库、酒店和办公楼等物业•物流园区的初步定位在综合物流园区•丁家庄物流基地公司下设物流货运市场有限公司和城市配送有限公司等项目公司开展干线运输和城市配送等业务•公司还以对外合作的方式开设了通元二手车交易市场开展二手车业务•假设发展模式一：物流园区物业租、售管理服务等业务•假设发展模式二：基于物流园区的物流仓储管理等业务•假设发展模式三：依托物流园区的物业基础拓展物流价值链，提供更全面的物流服务•其它假设发展模式：基于区域发展规划，其他可能的发展模式，例如：租车服务、酒店、相关服务等可能方向（假设）可能业务模式分析市场分析物流产业链分析物流需求分析业务模式确定确定最佳业务模式南京市的产业规划背景对项目定位方向的要求优势产业电子信息产业石油化工产业汽车产业钢铁产业现代商贸业旅游业金融保险业现代物流业信息服务业先导型新兴产业软件产业生物医药产业新材料产业新型光电产业文化产业现代物流业作为南京市重点规划的优势产业，要实现年均20%的增速物流园区是物流产业发展的最重要物业载体，其产业集聚性不仅体现在物流行业内的整合还体现在对关联行业的整合与集聚南京十一五产业规划丁家庄物流基地是南京市十一五规划的重点项目之一宏观上：丁家庄物流基地要建成一个以现代物流业为发展核心，整合信息服务、软件、现代商贸和金融保险业资源，为电子信息、石油加工、汽车、钢铁、新材料、生物医药等产业提供强力和高效支持的现代化综合性物流商贸园可能业务模式分析市场分析物流产业链分析物流需求分析业务模式确定确定最佳业务模式栖霞区域宏观经济背景为项目定位方向提供的支持基础设施迈皋桥创业园、马群科技园、三江口工业园、尧化/八卦洲工业集聚区项目承载能力逐加强地铁二号线东延、化能电厂二期等重大投资项目带动区域基础投资进一步增长经济发展三次产业平稳运营，工业经济产销两旺消费品市场持续繁荣华能电厂、锦湖轮胎等重点项目推动，投资平稳增长对外经济贸易集聚效应开始显现产业发展二、三产业投资增速加快，尤其是现代服务业和房地产业发展加速，区域城市化进程加快制造业和房地产业成为区域二、三产业发展的主要支撑力量区域内：制造业企业集中，工业和现代科技产业集聚园区发展对现代物流产业存在客观的需求；第三产业尤其是商贸业、零售业发展对现代物流产业发展提供了现实的支撑；在丁家庄物流基地发展现代化综合性物流商贸园已初步具备产业基础和客户基础可能业务模式分析市场分析物流产业链分析物流需求分析业务模式确定确定最佳业务模式以南京家居、建材类市场为例红太阳家居迈皋桥店红星家居月星家居红太阳装饰城金陵装饰城金盛国际家居建材类市场家居类市场金盛国际家居百安居石林家居广场丁家庄物流基地南京是长三角重要的生产生活资料集散地，专业市场数量集中二环十二纵的高速交通系统为专业市场的辐射能力的扩大提供了必需的基础条件南京家居建材市场升级已开始向品牌化、专业化和高档化方向发展周边区域如安徽芜湖铜陵等地的采购需求逐渐旺盛市场上：商贸流通业的发展---网点数量增加以及商圈辐射范围的扩大，专业市场采购交易量飞速增长，货物流通需求明显增加，丁家庄物流基地正处于南京市重要的交通节点位置，发展具备干线运输能力和货物集散能力的物流园区的条件已经成熟周边商贸流通业发展对项目定位方向提供的需求可能业务模式分析市场分析物流产业链分析物流需求分析业务模式确定确定最佳业务模式承担角色•生产、销售待运输物品•付款•选择运输方式、货代或者承运商•生产或者运输计划•订单处理•仓储管理•运输单证管理•集中零散的货源•运输单证处理•预付航空运费并向货主收款•地面收货•货物暂时存储•寻找合适的航空公司承运•提货，预付提货费用•从货站到收货人的运输配送物流外包商货代货站货主收货人运输公司货站代理公司需求•低运输成本•货物按时、安全到达•掌握货物在途状态•满足对货