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1**项目全程策划方案2项目总论一、基本情况：物业名称：物业地址：浦珠北路150号小区规划建筑面积6.1万平方米，有13栋6层（局部7层）单体楼组成，砖混结构，容积率1.83%,绿化率40.8%，楼间距最低26米。目标是建成南京市中高档住宅社区。项目总投资5600万人民币，2008年11月开始立项，计划2010年8月末全部建设项目完成，2012年底实现售房率100%。南京市浦口区规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。项目模式与合作方式：本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅全部销售。二、项目可行性报告的结论：本项目总投资为5600万元，总建面积61530平方米，其中住宅57227平方米，商铺4303平方米。本项目主要经济指标是：1、本项目住宅销售部分：项目成本为3500元/平方米，住宅售价为5000~6800元/平方米。住宅部分利润总额为515万元。2、商铺销售部分：商铺共4303平方米，售价12000元/平方米，商铺利润总额为684万元。其总投资利润率为21.4%由上面所列的数据可分析：本项目住宅部分利润总较大，投资利润率也较高，其全部投资和自有资金投资的内部收益率均大大超出行业的基准收益率8%，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。商铺的投资利润率相对住宅更高，方案可行。综合来说，本项目两个经营方案均可行。3第一部分项目市场研究一．南京市房地产概况与房地产市场走势分析（中观）南京房地产市场2008上半年总结及走势分析2008年上半年南京房地产市场与全国大部分城市一样，处于低迷状态，究其原因是国家及地方政策调控效果的逐渐显现，及07年南京房地产市场火爆比较下的低迷。现从房地产指数情况，商品住宅交易行情，房地产开发经营状况，外部发展环境，以及土地市场状况来分析南京市上半年房地产市场运行情况，并对下半年的发展进行预测。1、指数情况2008年1-5月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去年同期相比表现上扬，如表1所示。南京市综合指数走势情况如图1所示。41月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。随着年关的逼近，和各项宏观调控政策效果的慢慢显现，更多的购房者选择继续观望。2月受到天气和春节长假的影响，南京住宅市场整体销售乏力，人们仍在观望之中。3月随着气温的上升，观望气氛有所减淡。4月，气温仍在上升，而南京住宅市场却在“降温”。由于各项宏观调控政策效果的慢慢显现，许多理性的购房者仍在观望之中。5月，由于5季节性因素及南京春季房展会的召开，住宅供应量和成交量双双表现上扬。6月住宅成交量表现稳中有升。从1-6月住宅成交与06年和07年的对比，可以看出，08年的住宅成交与火爆的07年差距较大，其认购量和成交量也不敌06年，见图2所示。南京七成左右的住宅销量都集中在江宁、浦口和河西板块，1-6月分板块成交情况如图3所示。南京住宅成交面积以中等户型为主，成交价格以中低价为主。63、房地产开发经营分析南京市房地产市场在08年商品房的投资额继续增加，但增幅较去年同期减缓，竣工面积出现大幅增长，而销售面积表现下降。南京房地产开发投资额与商品房销售额走势如图4所示。72008年上半年南京房地产市场与全国大部分城市一样，处于低迷状态，究其原因是国家及地方政策调控效果1-4月，全市完成房地产开发投资151.79亿元，比去年同期增长25.76%。1-4月，全市共完成住宅投资额124.03亿元，同比增长39.13%。1-4月全市共完成商品房销售额75.27%，同比减少36.36%。1-4月，南京住宅投资额为124.03亿元，同比增长39.13%；施工面积为2509.14万平方米，同比增长21%；竣工面积为292.46万平方米，同比增长154%。1-4月，南京住宅的累积销售面积为157.14万平方米，同比下降35%，其中现房销售面积为30.77万平方米，同比下降16.54%，期房销售面积126.37万平方米，同比下降38.03%；实现住宅累积销售额69.67亿元，同比减少32.46%，其中现房销售额为11.91亿元，同比下降42.02%，期房销售额为57.76亿元，同比下降30.09%。1-4月，住宅的累积空置面积为32.34万平方米，较去年有所增加，占整个商品房空置面积的74.93%，近期市场供应和销量都有所增加，住宅空置面积有所减少。住宅中的别墅和高档公寓历来价位都较高，供给也较少。1-4月，别墅和高档公寓的累计新开工面积为24.19万平方米，累计施工面积224.09万平方米，累计销售面积7.38万平方米，累计销售额6.81亿元。4、外部发展环境2008年1-5月，南京宏观经济继续保持高速平稳增长。南京市固定资产投资平稳增加，内外贸易保持活跃，工业保持较快增长，居民收入稳步提高，金融市场运行平稳，主要经济指标呈现良好的发展态势。1-5月份地区生产总值增长15.8%。初步核算，1-5月份南京市地区生产总值1221亿元，比去年同期增长15.8%（按照可比价计算，下同），增速比去年同期加快0.6个百分点。在地区生产总值中，第一产业完成增加值33亿元，增长1.1%，增速回落1个百分点；第二产业增加值599亿元，增长17.3%，增速回落0.3个百分点，其中工业增加值532亿元，增长18.2%，增速加快0.2个百分点；第三产业增加值589亿元，增长15.2%，增速加快1.7个百分点。三次产业比重为3.1：48.8：48.0。其中二、三产业是拉动总量提升的主要力量，也是经济增长的的主要动力。1-5月郊县消费品零售市场快速发展。1-5月南京市七个郊区县实现社会消费品零售总额189.94亿元，同比增长18.2%，高出全市增幅1.3个百分点，其占全市消费品零售市场的比重从上年同期的33.5%上升到33.9%，对全市零售额增长贡献率达36.1%。从运行状况看主要呈以下特点:市属大型连锁企业在郊县的零售增幅高于当地零售增幅；限额以上企业好于限额以下企业。5、土地市场状况房地产的发展与土地市场是密不可分的，而08年南京土地拍卖流拍现象突出。4月28日的南京市重大项目投资洽谈会土地专场，一共推出了江宁、江北、河西9幅地块，出让总面积为44.3公顷，占今年以来住宅、商业类用地推出总量的79.3％。其中，住宅用地面积40.6公顷，占今年以来住宅用地出让总量的82.7％，可形成住宅面积约78.7万平方米。9幅地块中有8幅为住宅用地，其中7幅位于新三区，分别分布在江宁区（25.5公顷），浦口区（13.5公顷），栖霞区（1.6公顷）。在南京国土局、建设局、发改局8等诸多领导现场督阵下，本次拍卖会依旧交出了一幅不冷不热的成绩单，6幅地块以底价成交，位于江宁汤山街道的一幅地流拍。仅有位于纬七路过江隧道口一幅地块遭到可四家开发商的争抢，经过近百轮的举牌以3.22亿的总价拍出，楼面地价也不过1521元/平米。今年以来，南京土地供应节奏偏缓，5月初至6月上旬，南京土地市场处于“断粮”状态。6月10日推出了两幅地块，也只是被外地投资者以底价拿走。6月25日，两幅被业界寄予厚望的河西住宅地块由南京市国土资源局公开出让，但结果却令众人始料未及。被称为“河西准地王”的河西南部地区4号地块，因无人报名而流标，另一幅河西梦都大街188号地块，只有一家开发商报价并以8.3亿元的底价成交。6、南京下半年房地产市场预测2008年上半年，南京住宅市场一直处于低迷状态，尤其近几个月一直处于供过于求的状态。2008年国家为防止全面通涨和经济过热，执行从紧的货币政策，收缩贷款和提高利率也是必然选择，这将使过热住房需求得到有效抑止，房价大幅上涨的趋势从根本上扭转，确保2008年南京住房价格基本稳定。在08年中，从发展民生立场出发，住房产业政策得到调整，《2008年南京市住房建设计划》和《2009年南京市住房建设计划》相继编制完成，以大力推行廉租住房和建设经济适用房为时代特征的新的积极的住房产业政策将得到有力贯彻，住房产业经过增量发展、存量激活、市场充分培育发育之后，步入住房保障新阶段。同时，市场机制仍然将发挥它固有作用，在新的历史条件下，充分运用经济杠杆工具调节需求和打压投机，运用产业管理手段调节供应总量和结构，保持供需基本平衡和结构合理，市场价格理性波动。整体上看，南京下半年的楼市将保持平稳，全年的供给量将仍略大于销售量，房价也将维持稳定。二．浦口房地产市场走势分析江北房地产市场中短期走势简要分析江北房地产市场短期内将进入盘整,局部楼盘价格将有所回调,但幅度有限。调整周期最多2年,2年后,整个江北房地产市场将再度活跃。房价也将从现在的4000--5000飚升到7000—8000。长期走势看,江北楼价会突破万元.三．主要竞争楼盘概况：周边楼盘楼盘价格(元/m2)金地龙湾待定钻石华府35009旭东新城3616宜馨苑待定雨山美地4760滨河御景待定润泽新苑1800长冲街8号5100濛雨家园待定鹏城国际3400大吉·山水田园待定苏宁·佛手湖环球度假村待定同价位楼盘楼盘价格(元/m2)百家湖国际花园6800名嘉佳园6800金基·翠城6750莱茵东郡6800海鲸公寓6800桃源府.斑草苑678010第二部分项目环境分析一、地块环境条件（一）地块性质综述项目面积：50亩（33333平方米）1、自然景观从本地块的周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东面、北面景观稍逊，但南面与西面景观都相当不错。总体来说，地块周围景观属该地块的强项目，故将来可利用该地块的优势做文章。（二）环境卫生、社会治安情况1、环境卫生情况浦口区主要是以生态居住为主，观光旅游、绿色食品、制药工业无污染工业为辅。且芳草园本地块原本是农用地，不会给本地段遗留下什么污染问题。但周边车流量大，汽车产生的废气和噪音对将来的小区将造成较大的影响。2、社会治安状况浦口新区自成立以来，发展迅速，高楼大厦拔地而起，各新开工的项目一个接着一个，此阶段，人口主要是以外来民工和附近村民为主，治安形势比较严峻，据了解，附近工地，时有盗劫、斗殴事件发生。(三)地块周围的交通条件：盐浦、浦葛、鼓珍、汉江、157、603、604(四)配套设施：学校：浦厂南苑幼儿园—南苑小区内（0.5公里）两浦铁中—建筑里（1公里）浦厂南苑小学—南苑小区内（0.5公里）浦口十七中学—泰西路（1公里）宁港中学—宁港1村（1公里）南门小学—金汤街（0.5公里）南门中学—阳桥洞（0.5公里）浦口中心幼儿园—宁港1村（1公里）浦厂小学——浦厂1村（0.5公里）11浦口幼儿园—浦园路（1公里）浦厂中学——浦西（0.5公里）浦口职业中学——洪流村（1公里）浦厂技校——铁工新村（1公里）河西中学——河西街（2公里）顶山实验小学——珍珠南路（1公里）东门小学——东门大街（2公里）顶山实验幼儿园—珍珠南路（0.5公里）浦口56中学—柳州路（2公里）浦口实验小学——浦园路（1公里）轮渡桥小学——轮渡桥（1公里）浦口十四中学——浦园路（1公里）小河南小学—小河南（1.5公里）浦口小学——码头街（1公里）小红花幼儿园——浦东村（1公里）浦口铁小——码头街（1.5公里）浦口实验幼儿园（1公里）浦口粮食学校—东门大街（2公里）浦口铁路幼儿园—码头街（1公里）教师进修学校—津浦新村（1公里）东门左所大街小学―左所大街（2公里）南京农业大学——向阳桥（1公里）东南大学——高新区（2公里）南京大学——高新区（2公里）交通大学——高新区（2公里）工业大学——七里桥（2公里）南京大学第二附属中学南京实验国际学校―――高新区（2公里）江浦县中学――（5公里）最重要的商业配套为综合性大型购物中心——澳林居家生活广场：它是集休闲、购物、娱乐为一体的大型商业中心，同时也是浦口区最大的一个购物商场。其购物环境、档次可以称得上江北的中央商场。光大银行、苏宁电器将于11月份开业投入使用。酒店：*老川浦（浦园路）(2公里)，*华伦（阳沟街）(2公里)，璞味食府，华润苏果超市，老妈火锅，飞浦（浦东路）(2公里)，川五（浦东路）(2公里)，*世纪辉煌（大桥北路）(3公里)，*昌海渔港（桥北新村）