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第1页在这片会让人感动的土地上，它那么贴和自然，仿若共生。我们确定它必将会是有故事、有成长、有感情脉络的建筑。它将与众不同，用产品本身来诉求生活理想。第2页1-在这样有生活憧憬的地方，我们一定要盖一座有生活梦想的乌托邦，去实现一些人对于理想生活的追求。2-它具备了实现高端产品的操作条件，可以实现高利润货值。3-以稳健的开发策略，迎合市场和客户的真实需求。【我们在想】南京格致路地块前期策划报告目录第一章项目概况第二章市场研究第三章客户初判第四章整体定位第4页【第一章项目概况】第5页项目概况|地块指标南京格致路地块项目出让面积：178818平方米建筑面积：182394平方米容积率：1.0＜R≤1.02建筑密度：≤28%建筑高度：≤12米绿化面积：35%出让年限：住宅70年；商业40年规划用地性质：住宅用地受限于地块指标，产品规划将指向于低密类产品。第6页项目概况|四至地块工整，自然环境得天独厚。周边产业、项目整体偏向高端。西至方向风景区入口南侧一道之隔江宁高尔夫球场东侧紧邻伴山香槟园别墅区北至弘景大道本案第7页8项目概况|地块现状地块整体较为平整，由东向西侧缓慢降低。西侧紧挨方山风景区处有天然小湖泊。区域内多为草地，有少量成林树木。无高压线缆等公共设施。地块自然条件良好，开发便利，可结合方山景区属性，可形成有效的溢价点。项目概况|配套属性商业配套项目周边配套比较匮乏，需依托大学城配套，在东侧有江宁大学城美食城、乐活时尚街区、江宁体育中心、文鼎广场。北侧有大学城星河影城。大学城整体商业氛围较差。入住商户较少，项目距大学城配套均有一段距离，在当地客户可接受的行程范围之外。教育配套项目周边没有较有名的小学，但同属一家开发商的五矿东方龙湖湾社区配有幼儿园和小学。此项目现在还不确定是否建幼儿园。医疗配套项目周边较近距离内没有大型医院，但是今年会开工建设南医大附属三甲医院，并计划于2012年建成。配套目前比较匮乏，暂依托大学城的配套。随着园区的规划建设，未来可以实现自给自足。第9页10项目概况|交通属性路网交通及公共交通本案自驾车和乘坐地铁均可较快的达到本案，交通较为便捷。地铁一号线南延线路网交通从市区机场高速入口，行车至地块约15.9公里，共需23分钟。公共交通地铁一号线南延线，交院站距离本案约800米距离。从市区出发约1小时可达到本案（含从地铁站步行至本案的时间）。附近直达市区的公交车目前暂无。项目概况|小结充分关注区域发展及主题性产品定位博弈市场关键点几个初步判断：1、这里是区域价值洼地2、这里是区域认知洼地3、这里是区域价格洼地我们有：1、明晰的项目发展规划2、可见的城市轨道交通3、生态的宜居氛围4、成熟的五矿品牌第11页【第二章市场研究】第12页第13页近年来GDP一直保90%以上增长，经济发展形势较好。2010年江苏省以39625.76亿元GDP排名全国第三，南京市以5010.36亿元排名江苏省第三位，为房地产市场发展提供了较好的经济基础。城市经济整体发展较好，经济总量居省内前三城市GDP市场研究︱区域宏观经济第14页固定资产投资近年来南京固定资产投资保持在15%以上的增幅，其中房地产投资占20-30%，城市建设力度比较大，城市扩展速度比较快，正是房地产市场发展的高峰期。城市化进程较快，房地产市场发展迅猛市场研究︱区域宏观经济第15页近年来南京城市居民收入净额不断增加，在2008-2009年全国排名21位。但增幅在逐渐放缓，收入增幅预期逐步减少可能会影响消费信心。居民收入市场研究︱区域宏观经济居民收入稳步增长，增长速度近年有所回落。第16页近年来南京城市居民消费支出不断增加，2008年受全球金融危机影响增幅急剧下滑，2009年经济回暖消费支出又急剧上升，为近年之最。2010有所回落。总体仍在稳步增长。消费支出市场研究︱区域宏观经济消费支出易受大环境影响，整体支出稳步增长市场研究︱区域宏观经济小结1、城市经济整体增长势头较好，GDP经济总量居省内前三位。2、固定资产投资保持较快增长，今年是“十二五”开局之年，投资积极性较高，房地产投资增速较快。3、消费市场需求保持旺盛，居民可支配收入及支出均保持稳步增长。但增幅有所回落。第17页第18页2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的8条措施，被称为史上最严的政策调控“国八条”。相隔22天，2011年2月19日，南京市正式发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，南京基于国八条细则出炉，即“宁十六条”。概述国八条及宁十六条标志着：政策不明朗期转入政策反应期，市场在政策直接打压和观望情绪下运行。对于再、改需求严格抑制。市场研究︱政策环境第19页市场研究︱政策环境目前已实施政策政策类别时间部门政策细则金融政策2010-4-14国务院办公厅上调二套房首付比例和基准利率对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍2010-4-17国务院办公厅三套房及非本地居民暂停贷款政策商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010-5-10中国人民银行存款准备金率上调中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。2010-7-2银监会银监会叫停银行和信托合作各地银监局电话通知所辖信托公司，银信合作理财产品全部叫停。2011-2-9中国人民银行存款准备金率上调2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011-2-24中国人民银行存款准备金率上调中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011-3-25中国人民银行存款准备金率上调中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第三次上调存款准备金率，也是去年以来第九次上调。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率将达到20.0%的历史高位。由于CPI的居高不下，上调存款准备金率已在市场各方的意料之中，但是，在房产税试点、“新国八条”出台和地方细则接连颁布，在楼市调控如此密集、如此严厉的背景下，再次提高存款准备金率，一方面反映了管理层调控房地产市场的决心，另一方面，政策的叠加效应也将对处于焦灼期的楼市产生深远影响。此次提高存款准备金率有可能成为点燃房地产市场，尤其是新房市场降价风潮的导火索。央行2011年第三次上调存款准备金率金融政策目前已实施政策政策类别时间部门政策细则土地政策2010-3-22国土资源部土地供应要求各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，不得出让住房用地。同时要求各地要按照制定的2010～2012年住房建设规划或提供的城市居民住房调查统计情况为基础，进一步明确年度房地产用地的供应总量，并适当增加总量。同时表示将在房价上涨较快的城市开展试点，重点选择普通商品房建设地块，探索在坚持完善招拍挂制度的同时，能有效控制房价地价的政策和措施。2010-4-15国土资源部2010年度住房用地计划保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%，仅障性住房用地供应量就达到了2.45万公顷。建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务,大力发展公共租赁住房.2010年6月3日国土资源部调高土地增值税预征率通知指出，为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的土地增值税预征率进行调整。2010年6月底国土资源部联合整治重点项目建设违法用地通知表示，将建立“违法用地项目清单”，进而对其在投资安排、建设项目环评、建设项目招投标等方面予以限制。2011年3月11日国土资源部控制土地价格国土资源部在3月11日发布的2011年城市住房用地管理和调控重点工作中，将“控价格，防地王”摆上了桌面。通知称严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中，出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。通知主要内容包含增加中小型限价房供地，完善招拍挂供地政策，保障房供地实行责任制几部分内容。第20页市场研究︱政策环境土地政策2011年住房用地调控方向确定，惠民生、控地价是主要目标2011年我国土地政策突出特点是惠民生，即坚持房地产调控不放松。对土地出让价的控制，使土地出让从单纯的价高者得，向惠民生、稳预期、注重社会效应最大化转变。目前已实施政策政策类别时间部门政策细则行业政策2010-4-19住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。对已经取得预售许可，但未在规定时间内公开销售或未将全部准售房源对外公开销售。2010-4-21银监会二套住房认定新标准二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但要想准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。银行有两条路径判断是否属于二套房。其一，银行系统内部，个人只要申请贷款，全国银行都有联网，各家银行均可查到。其二，住建部的房屋登记系统.2011-1-26国务院办公厅国八条对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍2011-2-19南京市人民政府办公厅宁十六条“宁十六条”在精神上与“新国八条”保持了高度一致。2011-3-22国家发改委《商品房销售明码标价规定》国家发改委3月22日公布《商品房销售明码标价规定》，自2011年5月1日起施行。“规定”明确，商品房销售价格明码标价后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。第21页市场研究︱政策环境行业政策国家发改委的新规定要求开发商拿到预售证就要全部开盘，而且要公开每一套房子的价格，开发商的销售就没有了秘密。一房一价的规定虽然没有说开发商在销售中不可以涨价，但却规定了涨价的程序，这个程序是相对复杂的，就是告诉开发商，不要涨价。在这个背景下，开发商可能会规避，比如开盘的时候，把价格定得高一些。但现在房地产调控这么严厉，楼市观望情绪浓重，入市价高就意味着销售困难，开发商会面临卖不出去的风险。开发商的销售没有了秘密第22页贷款政策贷款人情况首付比例商业利率公积金利率首套房30%目前各家银行多数实行基准利率（五年以上贷款基准利率是6.6%）五年以上贷款为4.5%二套房60%按照基准利率的1.1倍执行第三套及以上住房暂停发放南京现行贷款政策1、房屋套数认定：以家庭为单位（夫妻双方及未成年子女）认房又认贷，另外还将通过查询征信纪录、面测、面谈（居访）等形式认定二套房。2、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。3、根据南京市目前的公积金贷款规定，公积金个人最高可贷额度为20万，夫妻双方任何一方曾使用过公积金贷款的，无论贷款是否结清，均不可再次申请公积金贷款。市场研究︱政策环境限贷政策与国八条保持一致第23页是否具备买房条件购房者首套房二套房三套房本地户籍家庭及个人夫妻一方为南京户口√√×南京市集体户口外地户籍家庭及个人能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的（包括夫妻双方中有一个人可提供证明的情况）√××不能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的×××市场研究︱政策环境南京现行限购政策限贷政策与国八条保持一致，与北京等地限购政策相比，政策较为宽松。小结1、政府针对房地产调控力度空前加大，从金融、货币、土地等方面着手，密集的出台了系列政策，表明政府调控房价的决心，