搜索
2014年江西省首届模拟法庭辩论赛第4号参赛队起诉书及代理意见12014年江西省首届模拟法庭辩论赛原告代理意见书齐笙洁及其代理人共同呈递第4号参赛队2014年5月18日2014年江西省首届模拟法庭辩论赛第4号参赛队起诉书及代理意见2目录第一部分基本事实.-------------------------------------------------------------------------------------3第二部分诉讼请求.------------------------------------------------------------------------------------3第三部分法律适用---------------------------------------------------------------------------------------3第四部分本案焦点及原告对焦点问题的论证结构-------------------------------------------------第五部分代理意见----------------------------------------------------------------------------------------4第六部分结语-------------------------------------------------------------------------------------------9第七部分本案启示与立法建议-----------------------------------------------------------------------11第七部分附录----------------------------------------------------------------------------------------------122014年江西省首届模拟法庭辩论赛第4号参赛队起诉书及代理意见3第一部分：基本事实一、原告与夏天、王美君的房屋租赁关系。（一）原告与夏天王美君的债务抵消行为。2010年至2011年期间，夏天、王美君（两人系夫妻关系）由于资金周转需要，向原告陆续借款900，000元(九十万元)。债权到期后夏天、王美君均无力偿还借款。2011年经双方友好协商，按照《中华人民共和国合同法》第一百条“约定抵消”原则，夏天、王美君将位于济南市高新区国际会展中心聚鑫旺园小区7号三单元1002号的房屋（147.36平方米）租赁给原告三十年，以折抵被告欠款900，000元。（二）原告与夏天王美君的房屋租赁合同行为。2011年1月31日，原告齐笙洁与夏天、王美君按照自愿、公平的原则签订了房屋租赁合同，合同约定：租金为每月2500元，房屋租赁期限自2011年2月1日至2041年1月31日止，共计三十年，房屋租金总额为900，000元。2011年1月31日夏天、王美君给原告出具一张一次性交付租金900，000元的收条。2011年2月原告朋友开始居住此租赁房屋。二、被告与夏天王美娟的房屋买卖关系。2010年12月，夏天、王美君在原告不知情的情况下，与被告人张家铭签订房屋买卖合同将上述已租赁房屋（房屋作价2，400，000元）卖与被告人张家铭，2011年6月14日，夏天、王美君与被告人完成了租赁房屋买卖的过户登记手续。第二部分：诉讼请求1．请求判令被告继续履行原告与夏天王美君的原房屋租赁合同。2.判令本案的诉讼费用由被告承担。第三部分法律适用1、关于本案原告齐胜杰与夏天王美君的债务抵消的法律适用。《中华人民共和国合同法》第100条：“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”。可见，合意抵销对于标的物的种类、品质没有特别要求，对于双方所负债务是否届履行期限也无要求，只要不违背法律的强制性规定和禁止性规定，原则上都可以合意抵销。本案中，原告与夏天王美君的债务合意抵消行为，双方意思表示真实，应当适用《合同法》第100条关于债务合意抵消的相关规定。2、关于本案原告齐胜杰与夏天王美君的房屋租赁合同行为的法律适用。（1）《中华人民共和国民法通则》第55条：“民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。”（2）《中华人民共和国合同法》第44条：“依法成立的合同，自合同成立时生效。”2014年江西省首届模拟法庭辩论赛第4号参赛队起诉书及代理意见4（3）《中华人民共和国合同法》第213条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”第214条:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，在本案中，原告齐胜杰与夏天王美君的房屋租赁合同行为合法有效，虽租赁合同中30年的租赁期限约定超出了20年的法定期限，但并不影响房屋租赁合同在20年内的法律效力。3、关于本案被告张家铭应继续履行本案原告齐胜杰与夏天王美君的房屋租赁合同行为的法律适用。（1）《中华人民共和国物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”（2）《中华人民共和国合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”（3）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”本案中，夏天王美君将租赁房屋转让与被告张家铭，虽两者在2010年12月30日订立了房屋买卖合同，但夏天王美君与被告张家铭于2011年6月14日才完成了所租赁房屋的过户登记行为，而原告与房屋原所有权人夏天王美君的租赁合同于2011年1月31日订立的房屋租赁合同已经生效并开始履行，故，被告在原告对租赁房屋的租赁期间获得租赁房屋所有权的行为，不具备影响原告与夏天王美君之前的房屋租赁合同的效力，即应适用买卖不破租赁的规则，因而，原告应继续履行原告对该房屋的租赁合同的义务。2014年江西省首届模拟法庭辩论赛第4号参赛队起诉书及代理意见5第三部分本案的焦点问题与原告对焦点问题的论证结构原告与夏天王美君的租赁合同对被告有法律约束力——此案适用“买卖不破租赁”规则房屋租赁合同合法有效租赁房屋在租赁期间内发生了所有权变动原告即承租人愿意继续履行该租赁合同该租赁合同系不动产租赁合同原告与夏天王美君皆系完全民事行为能力人房屋租赁合同并未违反法律或社会公共利益房屋租赁合同经公示具有高度的公示表征房屋租赁合同意思表示真实、一致房屋租赁合同的形式符合法律规定原告在承租房屋时房屋的所有权人为夏天王美君夫妇租赁房屋的所有权人变更为张家铭发生在房屋租赁期间内原告与夏天王美君的债务约定抵消行为符合法律规定2014年江西省首届模拟法庭辩论赛第4号参赛队起诉书及代理意见6第四部分代理意见《中华人民共和国合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，——即“买卖不破租赁”规则。所谓“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，租赁物因买卖等使租赁物的所有权发生变更的，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人的制度规则。“买卖不破租赁”现今已经成为各国民事立法的通例。该原则为租赁权具有物权对抗效力的最集中体现，有关租赁权为债权抑或为物权的争议亦由此原则发轫。1经立法上的演变和学理上的构造，租赁权之物权性已经至为明显。当然，“买卖不破租赁”规则并没有改变租赁权的债权属性，其本质上只是一种利益冲突的实用主义解决方式，并没有使租赁权上升为一种物权，而只是通过使租赁权物权化的方式，实现稳定租赁关系、保护交易安全的立法目的。因而，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条基于此亦作了相应的类似规定，——“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”关于“买卖不破租赁”规则的适用条件，学界观点不尽一致。主要有三要件、四要件、五要件说等。2但根据我国现有立法的制度安排，适用“买卖不破租赁”规则，一般认为,应满足如下条件3：1.“买卖不破租赁”规则适用的标的物主要为不动产“买卖不破租赁”规则主要适用于不动产。其是否可以适用于动产租赁，对此存在争议。从比较法上来看，有些国家将“买卖不破租赁”的适用范围限于不动产租赁。例如，《德国民法典》第566条规定：“所出租的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人代替出租人，加入到在出租人的所有权存续期间因使用租赁关系而发生的权利义务中。”一般认为，德国法上的“买卖不破租赁”规则适用于住房使用租赁关系、土地使用租赁关系和住房以外的房屋的使用租赁关系以及已登记船舶的使用租赁关系。4但也有一些国家和地区的民法并没有严格限制该规则的适用范围。例如，我国台湾地区民法典第425条规定，“买卖不破租赁”规则既适用于不动产租赁，也适用于动产租赁。5关于“买卖不破租赁”规则的适用范围，我国《合同法》第229条采用了“租赁物”的表述，从文义解释来看，其既包括动产，也包括不动产。是否应当对此处的“租赁物”作限缩解释，将其限于不动产？对此，学界仍有不同观点。但大部分学者认为，应当将此处的“租1戚兆岳：《买卖不破租赁与合同法的完善》，《法学杂志》2005年第3期。2“三要件”说以王泽鉴先生为代表，史尚宽等学者主张“四要件”说，“黄立”等学者则主张“五要件”的观点。详见何惠娟：《“买卖不破租赁”原则若干法律问题研究》，复旦大学2012年硕士学位论文。3王利明：《论“买卖不破租赁”》，《中州学刊》2013年第9期。4《德国民法典》第566条规定了住房使用租赁关系的“让与不破租赁”，该法第578条第1、第2款以及第578a条予以准用。5参见吴启宾：《租赁法论》，五南图书出版有限公司，1998年出版第93页。2014年江西省首届模拟法庭辩论赛第4号参赛队起诉书及代理意见7赁物”限于不动产。62.房屋租赁合同有效。“买卖不破租赁”主要是为了保护承租人的利益，而承租人占有租赁物必须基于有效的租赁合同，如果租赁合同尚未成立或被宣告无效，则承租人无权占有租赁物。因此，只有在房屋租赁合同合法有效的情况下，其才有可能产生对抗第三人的效力。有学者认为，为了便于流动人口的管理，保障房屋租赁登记制度的推行，房屋租赁合同只有经过登记备案，才具有对抗第三人的效力，否则，成立在后的买卖合同具有优先于房屋租赁合同的效力。7而依据我国目前的立法来看，登记备案在性质上应只是一种行政管理措施，而非房屋租赁合同的生效要件，不能将其作为房屋租赁合同产生对抗效力的条件。如我国《合同法》第229条也没有将房屋租赁合同的登记备案作为其具有对抗效力的条件，而最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条也做了类似的规定8。因此，只要房屋租赁合同有效，即使没有办理登记，也同样适用“买卖不破租赁”规则。3．在租赁期间内发生所有权的变动。如何理解“所有权变动”?对此，学界的观点并不一致。一种观点认为，“买卖不破租赁”特指因买卖而发生的所有权变动对租赁权的效力不产生影响，也即出租人在租赁合同的有效期间内将租赁物所有权转让给第三人的，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在、有效，受让人要受该租赁合同的约束。9另一种观点认为，所谓发生所有权的变动，是指发生所有权移转的结果，其原因可以是买卖，也可以是互易、赠与、遗赠等。10但不论持何种观点，两种观点对于租赁期间内必须发生所有权变动的事实要件的认知是一致的。而从我国《合同法》第229条的规定来看，其亦使用了“租赁物在租赁期间发生所有权变动”的表述，而依据我国物权法的规定，动产的所有权变动采交付主义