中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势

中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势核心提示：所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。中国商业地产的三大现状第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。可以说，2013年的商业地产（专题阅读）是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。另一方面，并购频现。华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体体量大。另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备ATM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能，此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。四大问题第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京(楼盘)、广州(楼盘)优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳的空置率也高达10.6%及20.2%。造成这一局面的重要原因，是地产商缺乏商业地产开发运营经验。第三，商业地产专业人才发展落后行业发展。商业地产行业的热门岗位包括操盘手、招商及运营人才，早期很多香港人到大陆，成为第一代购物中心的招商运营团队。之后，万达成为商业地产界的黄埔军校，从万达流向各个房地产公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的万达人，在万达体制内可以发挥才华，出来后橘淮而枳却未必能干好。目前的情况是，跳槽的多，薪酬涨的也快，但200万年薪难求好的项目操盘手，真正能搞好一个项目的人并不多。尤其是在商业地产受到电商冲击、亟待突破的背景下，就更凸显出人才的稀缺。第四，融资瓶颈制约企业开发经营模式转型。商业地产的开发运营同住宅不同，投资大、周期长、回报慢，但经营好的项目，回报高、收益久。虽然目前除传统银行贷款外，金融产品也很多，如海外发行票据、信托、私募等，但资金成本通常很高，与商业地产对资金的需求是不匹配的。去年中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs产品。此产品虽具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。而万科入股徽商银行，也让产融结合呼之欲出，但毕竟只有超大企业才可以做到这点。所以说，房地产金融领域的创新还要继续，但还是有很长的路要走。综上，我们的忠告是：规划要先于开发，经营比开发重要，找人比找地重要，没有金融是万万不行的。五大发展趋势第一，经济转型升级和新型城镇化将成为商业地产发展的内生动力。美国经济学家、2001年诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨说过，21世纪世界经济发展有两个重要引擎，一个是美国的高科技，一个是中国的城镇化。如此趋势下，中国可以借助美国的高科技，提升创新能力，利用城镇化高速发展的契机，将自身经济带上一个台阶，真正成为既大又强的经济体。从商业地产发展的角度，未来需要关注的几点包括：(1)农村土地政策的突破。中共十八届三中全会有关决定中提到建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。(2)“第一夫人”出访带热民族风。“第一夫人”的服饰和用品的国产化，为支持中国品牌做出了表率，为中国消费品牌带来发展机会，而商业地产（专题阅读）的核心是商品，“第一夫人”的表率既能激发国人购买国货的欲望，也能带动民族消费品牌的发展。对商业地产来说，不失为一件好事。(3)反腐高压下，关注大众化、非公消费的增长。这同样会为未来的城镇化发展带来机会，并进而促进商业地产的发展。第二，商业地产并购整合加速，投资机会关注价值洼地。一方面，根据公开数据显示，开发面积排名全国前四位的开发商占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而前十位的开发商也仅为10.8%。但在成熟市场国家，购物中心行业集中度通常在50%以上。如：美国2012年共有185家奥特莱斯，650多万平方米可租赁面积，而前2名开发商(著名的西蒙集团的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌)就有109个项目和360万平方米，占有59%的项目和55%的面积。另一方面，很多盲目开发和被动开发的商业地产项目，将会被低价抛售。未来几年会出现强强联手，以强凌弱，并购收购风将会盛行。第三，互联网与商业地产紧密结合，并会创造新的商业模式。提起二者结合，我们必须要说说万达的万汇网。万达迫于电子商务的冲击，强势打造万汇网，定位生活服务类电商。在万达印有王健林烙印的“服从”企业文化背景下，线上线下业务如何互补而不是制约，万达地产团队与新兴网络团队如何促进而不是掣肘，是万达必须面对的。但无论如何，商业地产巨头的所有动作，都值得我们思考并重视。另外，以APP、微信平台等为代表的互联网服务社区模式，随着“叮咚小区”获得1亿天使投资而引起关注。所有这些创新的核心，都是基于对数据的控制，可以说，谁掌握了数据，谁就控制了未来。第四，商业地产的业态向体验型倾斜，无自持能力的企业将被淘汰。在互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大变化直接颠覆了传统的商业地产运营方式。为了规避电商的冲击，同时适应消费方式的新变化，传统零售业态在商业地产项目业态中的比重不断降低，而休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态则加速成为商业地产业态经营的主体。第五，社区型中小购物中心将成为发展亮点。中国的购物中心分类，不同于美国，仅简单分为3类，市级、区域级和社区级。金隅万科广场是房企龙头万科组建商用地产管理部后推出的第一个商业地产项目，有3个重要亮点：1.选址。选在北京非核心地带的、政府支持力度较大的昌平区居民聚集区。2.一流的规划设计。3.加强餐饮、儿童游乐、休闲娱乐的配比。但现状与定位上的偏差、业态的调整期、交通问题以及商业地产运营团队的专业度问题都是万科面临的挑战。不过，社区商业必将成为商业地产未来发展的亮点。总之，我们认为，所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。