南胡总体策划方案分析

1南胡旧村改造项目总体策划方案2一、济南市城市总体规划与城市发展战略概述济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏”为城市发展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿”带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城”、“中国人居环境奖”。在东部城区，形成以发展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共服务配套设施，形成服务于东部城区的地区中心。以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善服务设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市基础设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。二项目所在区域在城市中的地位分析1.项目概况及地块价值研究1.1项目概况济南高新区南胡旧村改造工程（以下简称南胡旧村改造工程）位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本项目由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。本项目各地块用地性质及可规划面积见下表：地块一地块二地块三地块四地块五地块六、七、八性质居住居住商业市政商业居住面积（亩）81.4550.423.557.251.45114.93本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案(四地块为市政公共用地,暂不考虑)。方案一：六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会公开招拍挂。方案二：六、七地块村委会自行开发建设，一地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。方案三：六、七地块村委会自行开发建设，二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。方案四：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂方案五：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三、五块在土地招拍挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。村民安置生活保障（地块六、七、八）主要技术经济指标项目单位数量居住户数/人口数户/人1652/5286总建筑面积万m²22.94一、居住、配套建筑面积万m²22.941、地上建筑面积万m²18.36①住宅建筑面积万m²16.39②配套公建面积万m²1.972、地下建筑面积万m²4.59地下停车建筑面积万m²3.27地下储藏建筑面积万m²1.29地下中水建筑面积万m²0.04二、非配套建筑面积万m²1、地上建筑面积万m²2、地下建筑面积万m²住宅平均层数层20人口毛密度人/hm²689住宅建筑套密度（净）套/hm²215住宅建筑面积净密度万m²/hm²2.14地上总容积率万m²/hm²2.44地下总容积率万m²/hm²0.60居住地上容积率万m²/hm²居住地下容积率万m²/hm²建筑密度%18.4绿地率%40居住停车率%80居住停车位辆1321地面停车率%10.7居住地面停车位辆141统征储备用地（地块一）主要技术经济指标项目单位数量居住户数/人口数户/人1104/3533总建筑面积万m²16.79一、居住、配套建筑面积万m²16.791、地上建筑面积万m²13.03①住宅建筑面积万m²11.91②配套公建面积万m²1.122、地下建筑面积万m²3.76地下停车建筑面积万m²3.72地下中水建筑面积万m²0.04二、非配套建筑面积万m²--1、地上建筑面积万m²2、地下建筑面积万m²住宅平均层数层15人口毛密度人/hm²651住宅建筑套密度（净）套/hm²279住宅建筑面积净密度万m²/hm²2.70地上总容积率万m²/hm²2.40地下总容积率万m²/hm²0.69建筑密度%17.08绿地率%38居住停车率%80居住停车位辆10505地面停车率%14.29居住地面停车位辆150统征储备用地（地块二）主要技术经济指标项目单位数量居住户数/人口数户/人660/2112总建筑面积万m²9.69一、居住、配套建筑面积万m²8.131、地上建筑面积万m²8.13①住宅建筑面积万m²7.45②配套公建面积万m²0.682、地下建筑面积万m²2.04地下停车建筑面积万m²2.00地下中水建筑面积万m²0.04二、非配套建筑面积万m²1、地上建筑面积万m²2、地下建筑面积万m²住宅平均层数层20人口毛密度人/hm²623住宅建筑套密度（净）套/hm²266住宅建筑面积净密度万m²/hm²2.81地上总容积率万m²/hm²2.39地下总容积率万m²/hm²0.60建筑密度%17.11绿地率%37居住停车率%80居住停车位辆572地面停车率%10.49居住地面停车位辆60统征储备用地（地块三）主要技术经济指标项目单位数量总用地万m²3.58可规划用地万m²1.546总建筑面积万m²6.64地上建筑面积万m²5.39地下建筑面积万m²1.25地上总容积率3.50地下总容积率0.81建筑密度%30.00绿地率%36停车位个按每百平米0.8统征储备用地（地块四）主要技术经济指标项目单位数量总用地万m²0.60可规划用地万m²0.48总建筑面积万m²0.48地上建筑面积万m²0.48地下建筑面积万m²-地上总容积率1地下总容积率-建筑密度%25.02绿地率%35停车位个按每百平米0.8统征储备用地（地块五）主要技术经济指标项目单位数量总用地万m²5.97可规划用地万m²3.43总建筑面积万m²14.76地上建筑面积万m²11.97地下建筑面积万m²2.79地上总容积率3.49地下总容积率0.81建筑密度%29.40绿地率%35停车位个按每百平米0.81.2地块价值研究本项目在济南市的东部新城区的核心部位，是济南市总体规划“东拓”发展7战略前沿，规划汉峪片区的中心地带。周围有高新区政府、齐鲁软件园、齐鲁软件学院、知识经济总部基地、浪潮工业园、山东省立医院、计划建设的CIIC园区、大小汉峪及北胡村旧村改造项目、山东省省直宿舍以及奥体东地块建设、成熟社区黄金时代等。市政府的东迁及奥体中心的建设对地块价值及项目品质的提升都有很大的积极作用。将来必定成为济南市的新城市中心，地块楼盘升值潜力极大。2、项目市场分析及市场定位2-1项目周边市场整体评价及发展前景简析2-1-1周边市场整体分析1）济南市城市住宅和房地产开发现状九十年代以来，济南市的经济发展水平和速度都高于全国的平均水平，住宅建设也迅速发展，一大批布局合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区不断涌现，城区居民的居住条件进一步改善，住房功能不断完善，住房成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等基础设施也日趋完善。“九五”期间，济南市城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅面积900余万平方米，年平均开发建设180万平方米。2007年，济南市进一步加快城市建设，这一年也成为城市建设史上投入最多，变化最大的一年。随着济南市现代化城市建设步伐的加快和城市化进城的推进，济南市房地产开发在逐年增长的基础上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。就目前情况来看济南市房地产业进入高速增长期，房地产投资和供应量急剧放大。住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业营业用房，渐成投资主流；房屋销售面积加速增长，空置面积有所下降，市场呈良性发展，市场预期看好，但风险加大。房地产开发公司经营收入与经营成本曲线开始拉大与实际销售面积曲线的距离，价格逐步上扬。总体来说，2007年，济南市房地产市场将呈现继续上升的整体走势，供求双方不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好消息不断推出，这都显示市场中存在对价格的有利支持因素，这种市场形势在近期内不会有太大的变化。这8些都为本旧居改造项目的成功运作提供了良好的机遇，该项目也将有良好的市场前景。2）宏观经济形势对房地产市场的影响房地产业与国民经济有着密切的关联性，作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用。住宅建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、运输、商业、服务等行业的发展。因此，房地产业是一项本身创造价值，又能够带动相关产业发展的传统产业。宏观经济政策要求房地产业在新的形势下要有一个较大的发展。在东部城区，形成以发展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共服务配套设施，形成服务于东部城区的地区中心。以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善服务设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市基础设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。目前国家对宏观经济调控以及世界性金融危机影响到了房地产市场，今年的房地产市场最不缺乏焦点话题，在经历了“拐点论”、“降价论”、“断供论”等风波、论调之后，各地方政府和中央政府的救市政策相继出台，“救市论”成为房地产业内外争论的又一个热点。关于“政府救市”，各种声音纷至沓来，开发商有感到曙光来临的，也有持怀疑态度的。财政部、国家税务总局22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。同时，财政部明确支持地方政府救市。而国家住房和城乡建设部此前也公开表示，地方政府有调控楼市的自由度。除了大幅调整房地产税率，财政部明确表示：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要包括放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购买商品房可办理户口等。省政府近期已经就救9市问题召开了两次多部门高层联席的房地产形势调度会,相关政策正在酝酿中。济南市相关部门正在进行一轮关于“救市”的摸底调查。济南的房地产市场是健康的、无泡沫的。保守的城市文化使得济南的房地产市场一直不是很活跃，济南房地产市场最欠缺的就是成交量，与省会城市身份明显不匹配。‘救市’是要刺激市场繁荣，把交易量提上去，像济南这样的城市每年应该有400-500万平方米的交易量。政策‘救市’行为，却向消费者传达了一个重要的信号，国家要稳定房地产发展的态度很明显，有利于恢复购房者的置业信心。让房地产商做出普遍乐观判断的一个重要依据是,济南房价封闭、迟钝、滞后,宏观经济调控对济南房价影响有限,这基本上也是开发商的一致看法。去年，全国房价疯张的时候，济南市房价虽然也出现了一定程度的上涨，但是相比一线跟多数二线城市的房价，上涨幅度比较有限。今年深圳等一线城市率先进行房价调整，济南市房价也出现了一定的调整，比如打折、赠物业费、降价等，销售速度也在下降，但是降价的空间比较小，没有对多数房地产企业造成致命性的影响。今后济南市房价也将维持在一个比较平稳的水平上，上下有小幅波动，同时成交量会慢慢增加。今年以来济南市的房价一直维持在一个水平线略有下降的状态，今后济南市房地产在一段时间内，也将维持在一个比较平稳的状态，出现大幅上涨的可能性不大。首先济南市是一个比较封闭的市场，外来购房者比较少，据多年的研究表明，一直少于10%。其次，市场比较小，规模一直没有做大。再次，与外地的开放式经济不同