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《XXXX两厢控制性详细规划》XXXXXX房产开发有限公司110-H-29地块XX路道路调整控规调整论证报告XXX建筑设计院有限责任公司二O一一年四月二十二日XXX建筑设计院有限责任公司（盖章）地址：XXXXXXX177号电话：邮编：电子邮箱：院长：总工程师：规划总工程师：项目负责人：设计人：目录第一部分、论证报告一、项目背景二、控规调整的依据和原则三、控规调整可行性研究四、结论第二部分、附件附图附件：1、XXX规划管理局规划调整要点（论证）通知单2、规划依据图3、国土红线图4、专家意见4、相关会议纪要附图：一、区位图二、调整前道路图三、调整后道路图四、概念方案设计图（总平面规划图）关于《XXXX两厢控制性详细规划》XXXXXX房产开发有限公司110-H-29地块XX路道路调整指标调整的论证说明一、项目背景1、项目位置及规划用地范围项目地块位于XX路与XXXX大道相交的西北角。处于XXXX两厢控规中的110-H-29和110-H-23地块，用地红线面积为234985平方米。2、项目由来及历史情况根据XX市规划管理局2010年12月30日下发的规划调整要点（论证）通知单，拟将XXXXXX房产开发有限公司用地的XX路线型走向结合总图布局方案进行调整论证，本次调整不牵涉到用地性质及建筑容量指标的调整。该用地范围内的道路调整仅涉及到110-H-29、110-H-23地块。3、项目原控规情况根据原控规的规划依据图，原道路的起始点均为XXXX大道，中间穿越了26米宽的城市支路（XX路），整体的道路走向呈U字型，本次调整的道路宽度为12米，是一条城市支路；本次调整的路段为XX路至XXXX大道的半弧形部分。二、控规调整的依据和原则1、规划调整依据1）《XXXX两厢控制性详细规划（成果）》；2）XXX规划管理局规划调整论证通知单；3）执行《XXX城市规划管理技术规定》；4）其他相关国家规范、规程、标准、文件。2、控规调整原则1）综合协调的原则：即在控规拟调整论证地段，与周边用地性质尽可能有效整合，利于综合配套；2）执行XXX城市规划管理技术规定的原则：即在XXX城市规划管理技术规定的前提下进行调整前期论证；3）完善配套原则：即使调整后的各项配套得到保障；4）资源节约和环境友好相结合的原则；5）具体问题具体分析原则；6）可操作原则。三、控规调整的可行性研究1、控规建设方和地主方的关系本项目地块的控规调整建设方与地主方均为XXXXXX房产开发有限公司。2、调整的必要性研究XXXX两厢控制性详细规划于2005年4月完成。该片控规对于该片区的建设起到了极大的控制指导作用，为XXXX两厢控规用地的建设和管理奠定了良好的基础。但由于控规编制已过去多年，社会经济背景发生了巨大变化，原控规在实施过程中有一定的局限性，包括整体开发思路、用地功能、城市形象塑造等方面。XX作为“两型”社会试验区，资源节约、环境友好将成为区域发展的目标。集约节约用地，在保证城市功能的前提下，发挥土地的最大经济效益成为新时代背景的建设趋向。XXXXXX房产开发有限公司地块用地位于XX路与XXXX大道相交的西北角，该地段为XXXX两厢控规中居住较密集的区域，紧邻城市主干道XXXX大道（红线控制46米）及城市支路XX路（红线控制26米），区位优势明显。从城市建设及该片区自身发展综合考虑出发，必须高标准规划、高起点运作，使之成为一个具有时代气息的新城区。响应“资源节约型，环境友好型”建设的实践，以集约开发达到节约土地规模经营之目的，该项目规划建设将围绕“建设具有特色的精品项目、打造富有活力的现代新居”的目标，根据现有的场地环境拟建建筑为高层与多层相结合的形式，对于提升城市的品位，树立现代城市形象具有极大的促进作用。原控规相关地块的控制指标中XX路的线型走向不能满足项目的建设要求。为了合理有效地集约高效利用土地，有必要对原来的控规的控制指标中XX路的线型走向进行适当的调整，以达到城市良性开发的要求。3、调整论证的内容根据XXX规划管理局所下发的规划调整论证通知单，本次调整论证主要围绕范围内所涉及的地块（110-H-29、110-H-23）的XX路线型走向的调整，对调整前该道路城市支路功能的影响，本次调整不牵涉到用地性质及建筑容量指标的调整。由于本次调整后道路面积增加，相应的导致净用地面积减少。详见下表：原控规所牵涉用地地块主要控制指标一览表地块编号净用地面积（平方米）用地性质容积率建筑密度（%）建筑限高（米）绿地率（%）备注110-H-2949334R22.02610040110-H-23177531R22.02610040合计226865调整后所牵涉用地地块主要控制指标一览表地块编号净用地面积（平方米）用地性质容积率建筑密度（%）建筑限高（米）绿地率（%）备注110-H-2974736R22.02610040110-H-23149581R22.02610040合计224317调整前后对比，仅净用地面积较调整前减少2548平方米，其他各项控制指标保持不变。4、主要规划调整研究1）与原控规路网相对比，本次仅调整XX路局部线型走向，其他道路没有发生任何变化，该规划图则所牵涉的道路路网符合国家关于道路规划设计的规范要求。2）根据XXX规划局下达的规划调整论证通知单，设计本着土地集约高效使用与土地适度开发相结合的精神，对XXXXXX房产开发有限公司用地的XX路线型走向进行了论证。3）对于XX路调整后前后比较，其城市支路的功能没有发生改变，道路宽度还是12米；调整前该地块内的道路面积为4237平方米，调整后的道路面积为6785平方米，调整前后相比较增加了道路用地面积2548平方米，相应的导致净用地面积减少了同等面积。5、调整后对道路交通及配套设施的影响本次调整，地块周围的城市路网结构不发生改变。同时也不牵涉到建筑容量的调整，因此不会带来交通流量的增加。6、调整后对公共服务配套设施的影响本次调整不会带来人口的增加，因此不会影响到对公共服务设施的配套问题。在该项目下一步的建设中按照在该项目开发中按照居住区规划设计规范结合该地段详细规划布置一并考虑，具体在总图审查中确定。7、调整后对市政设施的影响因调整后控规人口没有增加，给水系统、排水系统、电力规划、信息规划、燃气规划的设施建设总量保持不变。8、调整后对公共绿地的影响本次调整不会带来人口的变化，因此不会影响到公共绿地的增减问题。9、调整后对《五线整合规划》的影响本次调整不涉及《XXX五线整合规划》，因此不会对该地块的开发建设产生任何影响。10、概念性规划设计1）本次调整是在结合概念方案的基础上进行调整的，通过XX路的调整，更有利于总图布局，把原本被12米的支路隔开的两个地块整合在一起，更有利于发挥土地的集约作用；2）通过调整使调整后的市政道路北侧的山体更具有公共开敞性；本次的调整根据规划局所下达的设计要点通知单保留了90米以上绿化山体控制线，使北面的山体与南面的居住用地自然分隔开，使原来小区的公共绿地变成了服务周边社区居民的城市山体；本次的道路线型调整对90米以上的等高线山体无影响。3）同时根据调整前后道路面积的比较分析，调整前的道路面积为4237平方米，调整后的道路面积为6785平方米，调整前后相比较增加了道路用地面积2548平方米；调整前的道路长度为374米，调整后的道路长度为575米，调整前后相比较增加了道路长度201米；4）调整的不利影响：通过道路线型的调整改变了原有道路所在的位置，道路的设计标高最高点的控制点调到了78米，相比较调整前道路的坡度起负更大一些，最大纵坡达到了5.47%，而调整前的道路纵坡为2.3%，但坡度还是能满足城市道路设计要求；虽然道路所切的山体保留到了90米的标高，但道路的土方量会有所增加，同时与山体相切的部分会采用护坡或挡墙的形式，增加了道路的工程造价，破坏了山体的整体美观，需要在今后的实施过程中进行景观手段处理。5）本次调整的道路线型转弯半径均大于40米，最小转弯半径为46米；道路坡度最大值为5.47%，满足城市道路支路的技术参数要求。四、结论综上所述：本次规划调整后，XX路道路线型走向的调整对整体的路网格局上无负面影响，本次的道路线型调整对90米以上的等高线山体无影响；同时也不牵涉到用地控制指标的调整（仅居住净用地面积减少），各项道路指标参数均满足道路设计规范要求。因此，在满足XXX规划管理技术规定的要求的前提下，规划调整是可行的。除上述调整之外，其余部分未作任何调整。现报XXX规划管理局进行审定。XXX建筑设计院有限责任公司2011年4月