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一、市场环境分析河西板块概述南京版图中，河西板块包括自三岔河大桥开始秦淮河以西，赛虹桥立交南面凤台南路以西区域。根据自然发展情况逐步发展成为三大片区：北部龙江片区，中部江东片区，南部奥体片区。北部龙江片区，发展于2000年前后，最早大批高教老师、政府人员移居龙江，高层次人群带动板块快速发展，目前已经基本发展成熟，城市格局已经形成。中部片区，发展时间较晚，以前为老旧小区及棚户区，07年万达地产进入后大手笔的建设拉开了江东片区发展的序幕，同时也改变河西过去河西以龙江与奥体为主的“哑铃式”发展格局，目前形成江东片区。南部奥体片区，借助“十运会”召开的契机，定位奥体片区为南京新城市中心，与新街口形成“双核”，目前奥体周边业已发展成熟，逐步向南部发展（本案正是位于奥体南部，规划CBD二期南端）（一）河西板块环境分析•河西板块05、09年供应量超过120万平米，其他年度供应量在90万平米上下徘徊；•河西板块销售量高潮出现在2006年，成交167万平米，08年遭遇滑铁卢，成交仅为66.67万平米，但随后09年成交再次突破130万平米，良好的发展预期使得总体上供不应求；•河西板块成交均价每两年进入一个平稳期，但2009年的均价涨幅远远超过了07年的涨幅，达到15000元/平米水平。河西板块商品住宅量价走势0204060801001201401601802002005年2006年2007年2008年2009年020004000600080001000012000140001600018000上市量成交量成交价格河西板块总体市场分析05-09年河西板块商品住宅量价走势（一）河西板块环境分析2005年2006年2007年2008年2009年合计上市量175.4998.4293.5381.44122.14571.02成交量97.82167.05136.0266.76137.86605.51供销比1.790.590.691.220.890.94从05-09年整体供销情况来看，市场处于供小于求的格局，供销比仅为0.94；其中虽然05、08年经历楼市调整，板块供销比大于1，不过其他年度均出现供不应求的市场现象，尤其是06、07年从供销比上反映的更为明显。河西板块供销比分析（一）河西板块环境分析09年至今河西板块市场走势2010年1月市场迅速退烧，价格存在振荡可能河西板块09年1-6月市场整体上行，整体趋势稳定。进入7月后价格突然拉升，同时上市量短期内有效放大，市场呈现供销两旺的局面。与此同时，7-11月发现一个现象，虽然成交量在高位运行，但整体处于下降趋势，除了存在供应不足导致以外，价格的快速提升对于市场来说需要一定的接受周期，12月份成交量再次拉高，奥体南部中北品尚以河西较低价格开盘功不可没。河西价格在快速上涨之后遇到了坎，低于这道坎的项目销售较好，高于这道坎的项目销售较差，初步判断这道坎在16000元/平米价格水平0500001000001500002000002500002009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月200912月2010年1月020004000600080001000012000140001600018000上市量成交量成交价格**2014年青奥会落户南京为河西发展提供再次腾飞的机遇（一）河西板块环境分析010000020000030000040000050000060000070000080000090000010000002005年2006年2007年2008年2009年（1-9月）奥体上市量奥体成交量01000002000003000004000005000006000002005年2006年2007年2008年2009年（1-9月）龙江上市量龙江成交量0500001000001500002000002500003000003500002005年2006年2007年2008年2009年（1-9月）江东上市量江东成交量河西板块子片区供销分析龙江片区自05年之后由于开发用地的不断减少，上市量不断下滑，从而导致成交量逐年下降，所占板块比重也不断减少，需求被大量压制，05-09年整体供销比为0.86。江东片区05年以前经历过一轮城市发展，此后06、07年片区发展几乎停滞，08、09年随着万达广场带动了区域商业配套的升级，新一轮的发展正式开启，需求较为旺盛，05-09年整体供销比为0.90。奥体片区自04年开始开发，随着土地不段减少，上市量也出现下行趋势，但毕竟奥体片区储备土地较多，因此下降的幅度并不明显，目前奥体片区开发主要集中在奥体南片，环奥体周边已无太多开发用地，05年-09年整体供销比0.96。05-09年龙江片区供销状况05-09年江东片区供销状况05-09年奥体片区供销状况（一）河西板块环境分析未来供应量——（已开发项目未售）奥体片区110万平米江东片区67万平米龙江片区3万平米经过统计，河西板块在售项目仍有180万平米未开发，这部分房源将集中在未来3年内上市，其中奥体片区是供给主力。（一）河西板块环境分析未来供应量——已出让土地可开发奥体片区91万平米江东片区35万平米龙江片区73万平米经过统计，河西板块已出让（尚未开发）地块未来有199万平米体量可上市，预计这部分房源集中在未来5年内上市，奥体片区仍然是供给主力。龙江片区虽然未来供应量虽然高达73万平米，但仅中海凤凰西街项目就56万方，其余地块仅能提供不超过17万平米房源。（一）河西板块环境分析未来供应量——总体供应量3-5年供给量河西379万平米奥体201万平米在售项目未售与出让土地未开发合计河西199万平米奥体91万平米根据已出让未开发土地统计河西180万平米奥体110万平米根据在售项目未售统计（一）河西板块环境分析01020304050602005年2006年2007年2008年2009年02000400060008000100001200014000160001800020000上市量成交量成交价格05-09年城中板块供销分析城中板块05年-09年期间上市量均在较低的水平运行，受困于城中土地稀缺，供应量一直无法得到有效提升，此外城中板块投资酒店式公寓占较大比例，而普通住宅却相对较少，供需结构上出现失衡。土地的稀缺，开发量的稀少使得城中价格提升迅速，城中中片的价格已基本达到3万元/平米左右，供应量的缺乏和价格的飞速攀升，使得南京的高端购房人群不得不在选择可替代板块置业，因此，河西市场在未来可以获得一定量的锁定城中中片的购房人群的青睐。（二）城中板块环境分析09年至今城中板块供销分析09年板块上半年上市量严重不足，多月出现零上市，下半年随着一批新项目的入市，上市量不足的现象有所好转，但上市项目中不乏大量酒店式公寓，如海华大厦等，结构失衡的格局并未改变。01000020000300004000050000600007000080000900002009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月200912月2010年1月02000400060008000100001200014000160001800020000上市量成交量成交价格（二）城中板块板块环境分析城中板块分流客户价值判断成熟度城中板块成熟度高，各项配套齐全是其最大优势，经过多年发展，河西成熟度也不断提高，虽然相比新街口仍有差距，但明显优于城中板块的其他区域。价格处于高位09年城中板块均价已经逼近20000万/平米，其中城中中片已经突破30000元/平米。发展潜力城中板块发展定型，再塑造空间不大，河西板块规划标准高、基础配套标准高，加之青奥会的举办将为河西发展提供新的发展契机。供应量有限城中板块由于发展定型，可开发用地减少，将大多时间处在缺乏供应的状态。（二）城中板块板块环境分析城中板块未来供应量自2007年11月中城集团获得2007G60杨公井地块以来，城中板块再未有过住宅地块上市，在售项目与未开发项目绝大部分是07年以前公开市场成交或者更早时间通过协议转让获得，土地供应量极少。经过梳理，对确定未来1-3年内能够面市的项目统计，预计可有80万平米房源可供应市场，其中普通住宅产品仅占50%左右。（二）城中板块板块环境分析本案城东板块：9000-18000元/㎡紫气东来“的说法，一直为高端住宅的聚集地。因此产品也以舒适型、奢侈型产品为主，80-100㎡两房、120-140㎡三房。城南板块：9000-16000元/㎡作为城市化进程的主体，客户多为主城客户及外地客户，因此产品覆盖面较广，既含有经济型产品，60-80㎡两房、90-110㎡三房；又含有舒适型、奢侈型产品，80-100㎡两房、120-140㎡三房。河西板块：12000-20000元/㎡城市新中心，高收入人群，产品以舒适型产品、奢侈型产品为主，80-100㎡两房、120-140㎡三房。（三）竞争板块板块环境分析05-09年城东板块供销分析05-07年板块上市量较大，进入08年后上市量锐减，主要由于一级市场土地出让不足，进而影响二级市场供给。由于山水环境在整个城市中最优，城东比较受对自然环境有较高偏好的人群的欢迎，由于城东的发展空间局促，供应量受土地供应限制，所以，城东的价格较为坚挺，但在河西价格暴涨之后，加之地铁二号线即将开通，城东的项目对河西的购房人存在分流可能。051015202530354045502005年2006年2007年2008年2009年0200040006000800010000120001400016000上市量成交量成交价格（三）竞争板块板块环境分析09年城东板块供销分析2010年1月个案成交影响成交价格，供需失衡矛盾依然显著09年板块上市量严重不足，仅有少数几月集中放量，上市量整体处于较低的水平在，销大于供的市场环境下，城东的成交价格持续上扬。01000020000300004000050000600007000080000900001000002009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月200912月2010年1月0200040006000800010000120001400016000上市量成交量成交价格（三）竞争板块板块环境分析竞争关系梳理：城东板块因为深厚的人文特色成为继城中板块之后南京另一个中高端客户聚集地，尤其是环紫金山沿线。不仅如此两个板块在价格上也存在很大的相似，两个板块的竞争也可以归结为传统与现代的竞争，是生活在自然景观较好、人文底蕴浓厚但城市面貌一般、配套一般的城东板块，还是生活在预期发展较好，充满现代化的河西板块，成为客户纠结的重点问题，两个板块替代性很高，最终取决于客户喜好，但对城东板块不利的因素是位于城东板块东北面的化工园时时飘来异味，让生活环境的质量明显下降。（三）竞争板块板块环境分析项目名称占地面积总建面积投资商开发状况月亮湾1.54金基通产已销售紫园10.514.7南京建发已销售蓝天华门1.54.5禄口机场开发建设公司、华门集团2010年销售招商马群地块（住宅部分）4.47.48招商地产未动工第二军医大地块2130.45未知未动工城东板块未来两年已知项目上市量城东板块与河西板块存在竞争的区域主要集中在市区边缘及环紫金山，由于与河西价格区间相当，存在板块间抢夺客户的可能。（三）竞争板块板块环境分析05-09年城南板块供销分析作为城市边缘的城南板块，供应量相对充足，虽然阶段出现供给不足的现象，但新兴片区的诞生能快速弥补这一缺失。刚性需求支持需求量保持稳定，08年其他板块成交量缩水超过50%，但城南板块成交量依然与07年保持相对较小的差距，价格也没有出现大幅回调，09年刚性需求爆发，成交量再创新高，同时价格也进入新的高点。01