1项项项项目共分目共分目共分目共分两两两两期期期期开发开发开发开发,,,,目前正目前正目前正目前正开发开发开发开发一期一期一期一期。。。。一期由南往北推一期由南往北推一期由南往北推一期由南往北推盘盘盘盘,,,,AAAA、、、、BBBB区区区区售完售完售完售完,,,,目前主推目前主推目前主推目前主推CCCC区区区区,,,,联联联联排排排排别别别别墅墅墅墅区区区区目目目目前工程已前工程已前工程已前工程已经经经经封封封封顶顶顶顶,,,,达达达达到拿到拿到拿到拿预预预预售的售的售的售的条条条条件件件件。。。。美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事建筑分期建筑分期建筑分期建筑分期北北北北万万万万家家家家丽丽丽丽路路路路湘府东路湘府东路湘府东路湘府东路二期二期二期二期一期一期一期一期B区区区区A区区区区C区区区区联排区联排区联排区联排区2定价背景定价背景定价背景定价背景::::美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事价格概价格概价格概价格概况况况况原创北美,家族别墅。主推主推主推主推广语广语广语广语会所、幼儿园、商业街内内内内部配套部配套部配套部配套独栋25套、双拼66套、联排50套产产产产品品品品规规规规划划划划德普开发开发开发开发品牌品牌品牌品牌独栋350-430;双拼300-400户户户户型面型面型面型面积区间积区间积区间积区间中心区区区区位位位位人工水系内内内内部部部部资资资资源源源源3元/平米/月物管收物管收物管收物管收费费费费1.13容容容容积积积积率率率率天际森林公园外部外部外部外部资资资资源源源源第一太平戴维斯物管物管物管物管26万平米规规规规模模模模价格概价格概价格概价格概况况况况::::在封在封在封在封盘盘盘盘的前一的前一的前一的前一个个个个星期星期星期星期内进内进内进内进行了价格行了价格行了价格行了价格调调调调整整整整,,,,幅度非常大幅度非常大幅度非常大幅度非常大;;;;从从从从3333月底月底月底月底开开开开始封始封始封始封盘盘盘盘,,,,准准准准备备备备5555月份再度推出月份再度推出月份再度推出月份再度推出,,,,价格目前未定价格目前未定价格目前未定价格目前未定。。。。封封封封盘盘盘盘之前价格之前价格之前价格之前价格为为为为::::独栋独栋独栋独栋::::面价1.6万-1.8万之间,成交价1.6万/平米;双双双双拼拼拼拼::::面价9千-1.1万之间,成交价9千/平米。33333月底成交的月底成交的月底成交的月底成交的楼栋楼栋楼栋楼栋::::A4A4A4A4((((双双双双拼拼拼拼1111套套套套))))C20C20C20C20((((双双双双拼拼拼拼2222套套套套))))A4A4A4A4和和和和C20C20C20C20是一是一是一是一个个个个系列的系列的系列的系列的产产产产品品品品,,,,户户户户型相似型相似型相似型相似。。。。美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事最近成交价最近成交价最近成交价最近成交价A4C204批准批准批准批准预预预预售售售售时间时间时间时间::::2007年11月30日建筑面建筑面建筑面建筑面积积积积::::369.44平米套套套套内内内内面价面价面价面价::::354.77平米分分分分摊摊摊摊面面面面积积积积::::14.66平米楼层楼层楼层楼层::::四层(其中一层半地下室,算全面积)质质质质素素素素::::临项目会所北面水体,景观质素好。面价面价面价面价::::10980元/平米优惠优惠优惠优惠::::一次性98,按揭99,额外95成交价成交价成交价成交价::::8500元/平米面面面面积赠积赠积赠积赠送送送送::::阳台1个,约10平米,算半面积;露台4个,共约60平米;花园未明确划分,约200-300平米。美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事A4栋栋栋栋102房房房房A4C20外立面外立面外立面外立面MB23,,,,北美法式双拼北美法式双拼北美法式双拼北美法式双拼5美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事A4栋户栋户栋户栋户型型型型6批准批准批准批准预预预预售售售售时间时间时间时间::::2008年7月15日建筑面建筑面建筑面建筑面积积积积::::369.3平米套套套套内内内内面价面价面价面价::::354.6平米分分分分摊摊摊摊面面面面积积积积::::14.7平米楼层楼层楼层楼层::::四层(其中一层半地下室,算全面积)质质质质素素素素::::旁有水系,景观质素较好。面价面价面价面价::::11592元/平米优惠优惠优惠优惠::::一次性98,按揭99,额外95成交价成交价成交价成交价::::9690元/平米面面面面积赠积赠积赠积赠送送送送::::阳台1个,约10平米,算半面积;露台4个,共约50平米;花园未明确划分,约200-300平米。美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事A4C20外立面外立面外立面外立面MB23,,,,北美法式双拼北美法式双拼北美法式双拼北美法式双拼C20栋栋栋栋101房房房房7美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事C20栋栋栋栋101房房房房8批准批准批准批准预预预预售售售售时间时间时间时间::::2008年7月15日建筑面建筑面建筑面建筑面积积积积::::411.51平米套套套套内内内内面价面价面价面价::::395.13平米分分分分摊摊摊摊面面面面积积积积::::16.38平米楼层楼层楼层楼层::::四层(其中一层半地下室,算全面积)质质质质素素素素::::旁有水系,景观质素较好。面价面价面价面价::::11592元/平米优惠优惠优惠优惠::::一次性98,按揭99,额外95成交价成交价成交价成交价::::11592元/平米面面面面积赠积赠积赠积赠送送送送::::阳台1个,约15平米,算半面积;露台3个,共约100平米;花园未明确划分,约200-300平米。美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事A4C20外立面外立面外立面外立面MB23,,,,北美法式双拼北美法式双拼北美法式双拼北美法式双拼C20栋栋栋栋102房房房房9美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事C20栋栋栋栋102房房房房10对比对比对比对比前面是3月底的成交价格,那么之前,产品景观较为类似的产品成交价格情况如何?11美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事同系列同系列同系列同系列产产产产品品品品A4C20A13C04C10C26C27我我我我们们们们挑挑挑挑选选选选了了了了C04C04C04C04栋栋栋栋与与与与3333月底成月底成月底成月底成交的做比交的做比交的做比交的做比较较较较。。。。12A4C20A13C04C10C26C27批准批准批准批准预预预预售售售售时间时间时间时间::::2007年10月17日建筑面建筑面建筑面建筑面积积积积::::386.28平米套套套套内内内内面价面价面价面价::::371.2平米分分分分摊摊摊摊面面面面积积积积::::15.07平米楼层楼层楼层楼层::::四层(其中一层半地下室,算全面积)质质质质素素素素::::临项目水体,景观质素好。面价面价面价面价::::13458.74元/平米成交价成交价成交价成交价::::12000元/平米面面面面积赠积赠积赠积赠送送送送::::阳台1个,约10平米,算半面积;露台3个,共约40平米;花园未明确划分,约200-300平米。美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事C04栋栋栋栋101房房房房A4外立面外立面外立面外立面MB03,,,,北美法式双拼北美法式双拼北美法式双拼北美法式双拼13A4C20A13C04C10C26C27批准批准批准批准预预预预售售售售时间时间时间时间::::2007年10月17日建筑面建筑面建筑面建筑面积积积积::::379.75平米套套套套内内内内面价面价面价面价::::364.93平米分分分分摊摊摊摊面面面面积积积积::::14.82平米楼层楼层楼层楼层::::四层(其中一层半地下室,算全面积)质质质质素素素素::::临项目水体,景观质素好。面价面价面价面价::::15000元/平米成交价成交价成交价成交价::::13458元/平米面面面面积赠积赠积赠积赠送送送送::::阳台1个,约10平米,算半面积;露台4个,共约60平米;花园未明确划分,约200-300平米。美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事C04栋栋栋栋102房房房房A4外立面外立面外立面外立面MB03,,,,北美法式双拼北美法式双拼北美法式双拼北美法式双拼14美洲故事美洲故事美洲故事美洲故事C04栋户栋户栋户栋户型型型型15对比结果对比结果对比结果对比结果1-----产品质素类似产品质素类似产品质素类似产品质素类似,,,,不同时间成交不同时间成交不同时间成交不同时间成交3月底的成交价格月底的成交价格月底的成交价格月底的成交价格,,,,双拼:A4,102房,8500元/平米;C20,101房,9690元/平米;C20,102房,11592元/平米;之前的成交价格之前的成交价格之前的成交价格之前的成交价格,,,,双拼:C10,101房,12000元/平米;C10,102房,13458元/平米;综合来看,前期景观质素好的双拼成交均价12729元元元元/平米平米平米平米,3月底景观素质好的双拼成交均价9927元元元元/平米平米平米平米。降价幅度达22%。16对比结果对比结果对比结果对比结果2-----成交时间类似成交时间类似成交时间类似成交时间类似,,,,产品质素不同产品质素不同产品质素不同产品质素不同3月之前月之前月之前月之前,,,,景观质素好景观质素好景观质素好景观质素好,,,,双拼双拼双拼双拼,,,,成交价格成交价格成交价格成交价格,,,,双拼:C10,101房,12000元/平米;C10,102房,13458元/平米;3月之前月之前月之前月之前,,,,景观质一般景观质一般景观质一般景观质一般,,,,双拼双拼双拼双拼,,,,成交价格成交价格成交价格成交价格,,,,双拼:C01,101房,8600元/平米;C01,102房,8850元/平米;综合来看,景观质素好的双拼成交均价12729元元元元/平平平平米米米米,3月底景观素质好的双拼成交均价8725元元元元/平平平平米米米米。景观质素好的双拼比质素一般的双拼贵4000元元元元/平米平米平米平米。