产品众筹方案29

众筹概念1房产众筹模式2众筹方案3第一章众筹概念众筹即大众筹资。当代众筹指通过互联网和社交网络传播的特性，让中小微企业、创新者和个人对公众展示他们的公司、创意或项目，获得所需要的资金完成融资目标。众筹特点：低门槛多样性依靠大众力量注重创意2015年7月19日：中国人民银行等十部委联合发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，明确对“股权众筹融资”等业务进行分类指导，表明股权众筹融资必须通过股权众筹融资中介机构平台（互联网网站或其他类似的电子媒介）进行，股权众筹融资方应为小微企业等。2015年7月9日：在北京发起成立“中关村股权众筹联盟”，包括京东众筹、牛投众筹、众筹网、中关村股权交易服务集团、大河创投等80家股权众筹机构开始探索“行业自律的技术标准”。2014年12月18日：《股权众筹融资管理办法（试行）》（征求意见稿）》，对股权众筹融资的发行方式、投资者、融资者等作出规定。通常需要有项目发起人（筹资人）、支持人（投资人）和众筹平台三部分组成。发起人：有创造能力但缺乏资金的人。支持人：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。众筹平台：连接发起人和支持者的互联网终端（国外：Kickstarter、IndieGogo国内：点名时间、天使汇、众筹网、人人投等）发起人支持人众筹平台筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。未达成：没有达到目标的项目，投资款项将全额退回给所有投资者。达成：投资者将得到发起人预先承诺的回报。众筹网站仅作为项目发起平台，不承担回报发放、项目执行等责任，仅仅负责项目审核，筹款发放的责任。类型介绍代表网站股权众筹投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权。拍拍贷、人人投债权众筹投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金。天使汇、大家投产品众筹投资者对项目或公司进行投资，获得产品或服务。点名时间、众筹网、追梦网公益众筹投资者对项目或公司进行无偿捐赠。微公益、国外众筹网第二章房产众筹模式通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。融资开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。案例：2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块。项目以一平方米作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹。众筹过程：融资完成后，投资者将以微开发商的身份，参与到项目的设计、社区配套等过程，一定程度上实现产品定制化通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避集资建房的法律风险投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权条件结果收益投资者收益：前期众筹的标的价格远低于楼盘的销售价格，获利价差；开发商收益：通过众筹降低融资、销售等环节的成本，提前锁定客户；众筹平台收益：向开发商收取的平台管理费用。营销型开发类众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高。对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，营销型开发类众筹的营销推广意义大于融资意义。案例：2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCOMOMA工银瑞信一期众筹项目以COCOMOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元。众筹过程：条件收益退出1.众筹项目以COCOMOMA384套公寓商品房为标的2.88份众筹份额于2小时内认购完毕1.最终认购的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益2.项目的优先选房权和优惠购房权（给与购房补贴，三档的补贴金额分别为493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）1.项目不设封锁期，在认筹期结束后（即建设期至选房期），投资者均可随时退出。2.选择退出的投资者，可获得按活期存款利率计算的投资收益。定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。案例：石家庄众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/㎡的销售价格（当时周边房价为3200元/㎡），投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及基本理财收益+高额浮动收益吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。“购买型+理财型众筹”参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一般会承诺参与者基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格的收益模式，众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。案例：2014年11月，平安好房、平安不动产联合万科推出平安&北部万科城216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。众筹过程：1.条件：以216套房源作为标的，每套房产认购众筹金额为5-13.5万元。2.收益：投资者收益由两部分构成：一是优先选房权和低于周边市场价近13%的优惠购房权；二是按认筹金额计算的3%的年化收益。3.退出：在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者将决定是否置业。如果选择置业，将获得前述两部分收益；如果放弃置业，则将获得认筹金额对应的现金收益。彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。案例：苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100㎡、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。众筹收益：对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs型众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售、改善项目现金流的目的。在众筹成功后，所有投资者将组建成立合伙人企业（资产管理公司），由资管公司整体购买该物业，并委托运营管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否退出项目等问题。此种类型众筹通常门槛较高，持有期较长，一般来说要2年以上。案例：2014年12月16日，中信地产与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒店式公寓众筹项目，以度假地产合伙人的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓参与房产众筹，筹资目标388万。根据要求，投资者支付5-20万元。获得以下四项收益：1）以原房价的88折购入相应比例的房产产权；2）两年内每年年化7%的房产租金收益；3）旺季3天或淡季10天免费入住酒店等权益；4）投资者退出项目变卖房产时的房产增值收益。项目设置了两年封锁期，项目发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题；且封闭期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。2015年7月，星河集团与深创投联手推出以现金、租金、产权或“现金+产权”等各种不同的方式与入驻星河WORLD园区的创新型发展企业进行股权置换模式。星河构建一个产融互动的平台。依靠深创投在股权投资、创业投资上的经验和资源，吸引一些初创型企业、成长型企业入驻产业园。作为一家在金融投资领域强势布局的企业，星河又能通过一定的方式分享这些创业型企业的成长。双方还成立一款名叫“新型科技地产基金”的产品，核心理念是产权换股权、租金换股权。但对于规模较大、要求较高的项目，项目发展可能会出现失误，并出现长期拖延。创新者和资助者的关系还不确定。资助者扮演着慈善家、投资者和客户的角色。当承诺的回报无法如期实现时，资助者会感到不满。定向类众筹在拿地前便能锁定客户并筹得大额资金，但由于存在触及预售制之嫌等问题，在未来一定时期内，仍将是较为小众的产品，难以大规模展开。以融资开发类众筹，在拿地后即展开，可融得资金规模较大，能在较大程度的解决开发商最为关注的客户+资金两大问题，或将成为未来房地产众筹发展的重点方向之一。其它模式，虽然众筹介入的阶段不同，但所能筹集的资金规模较小，本质上更多是开发商为了项目营销造势、提前锁客、销售去化等采取的营销手段，难以真正解决开发商的融资难题。由于房地产众筹刚刚起步，法律法规尚不完善，存在与非法集资混淆、与《证券法》《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的发展加大了难度，要求对房地产众筹的设计及实施更加谨慎，给创新加上一个保险绳。第三章众筹方案众筹模式选择—产品众筹股权众筹：根据募集资金的多少会不同程度的分散股权，不利于我司目前经营发展。如果对外采取这种模式，目前最可能触碰非法证券类犯罪。债权众筹：表现的一般形式为P2P模式，利息率较高，一般为15%-20%左右。最可能触碰非法集资类犯罪。产品众筹：是法律风险最小的众筹模式。建议选择“REITs型”众筹（不动产投资）模式。我司提供1栋院落式房源，投资者成立有限合伙人企业或资产管理公司，购入本项目包含的房产产权，产权比例=支持金额/房产总金额。获得房产产权后，返租给运营管理公司，获取租金收益或转售权益、经营收益。房源明细1套独栋院落(20套房源）市值1320万元。众筹总金额10,000,000元众筹最低金额50,000-100,000，每人最多认筹5-10份。产品类型投资者通过众筹平台进行预约，由项目发起人召集共同成立1-2家有限合伙人企业或资产管理公司，购入标的产权。获得房产产权后，返租给运营管理公司，获取租金收益或转售权益、经营收益。投资人特权1.以原房价8折购入本项目所包含的房产产权，产权比例=投资金额/房产总金额。2.与运营管理公司签订出租协议，封闭期内每年房租租金回报率预计5%-8%，包租1-3年。3.封闭期后，收益率将根据实际经营情况来确定（不低于8%）。退出方式1-3年（封闭期）后，投资人可协商选择：1.个人退出，转让持有的有限合伙企业份额；2.由某位投资人收购其他投资人份额，合并产权份额。3.由运营管理公司以市值进行收购，投资人退出。众筹须知1.项目封闭期为1-3年，1-3年内原则上不接受投资者退出项目的需求。2.封闭期后，回报投资者的租金将不再采用固定年化5%-8%的形式，收益的金额将根据实际经营的情况确定(不低于8%）。房产众筹期正常为1个月，从项目预审、预热、上线，到筹资完成进行流转，往往需要比较长的时间。首次使用金额约为总募集金额的70%，扣除1.5%的渠道费，实际使用额较少。众筹参与者为了共同持有一处房产而众筹买房并享有房产的占有权、使用权、收益权和处分权，是我国法律所允许的按份共有。若众筹发起人不以众筹平台为中介，而自行进行筹资，则会涉嫌非法集资。因为不动产的特殊属性，最大问题在于如何解决房屋产权归属以及购房人如何退出。以后若想办理房屋权属变更等手续，从名义所有人过户到实际所有人，将会产生税费。这笔钱，最后由谁承担?谢谢倾听！