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中泰银联衡阳项目发展策划报告20060928谨呈：中泰国际集团&银联集团（精简版）致谢：中泰国际集团&银联集团感谢贵司对我司的信任，于2006年8月中委托我们就衡阳项目做项目发展策划工作。同时感谢，本项目工作组在市场调研过程中得到了贵司具体的协助与参与，调研资料和数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。经过我司对衡阳市场的深入调研和分析，项目资源条件的深入挖掘，并结合企业资源与战略考虑，报告中确立了具有领先性的发展策略，并明确了可操作性的规划设计指引。此份最终正式稿，是本项目组核心研究成果暨中期汇报后，与贵司充分探讨，坦诚交换意见后最终修订的策划成果。合富辉煌中泰衡阳项目组专案团队：项目总统筹：黎振伟先生肖鹏先生杨莹小姐项目经理：易南郁小姐项目副经理：唐国华先生项目组成员：杨涛先生罗洪源先生叶展图先生黎浩昕先生陈文冬先生项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化•项目周边及地块勘察•衡阳市宏观经济情况•衡阳城市发展现状•衡阳城市总体规划•衡阳市房地产市场状况•政府官员•政府部门：规划局、国土局、房地产管理局、统计局、市府服务中心、开发区招商局等•地块解析和界定•宏观经济背景分析•各区域房地产供求情况分析•消费者支付能力分析•消费者投资趋势分析•250份目标消费者问卷调查•各区域住宅市场情况•地产专业人士5位•房产销售主管2位•目标消费者深度访谈20位（生意人、政府中高层公务员）•调查重点楼盘30个•目标市场的竞争性供给分析•终端消费者价值取向和置业倾向的分析•项目整体实现的机会点分析•案例借鉴•地块价值分析的结果•经济效益分析•最优容积率与物业配比•定价的市场支撑条件•发展战略与定位•合富专家我们的一切研究必须以现实条件为基础，以共同目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现状条件是我们一切思考底出发点。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。事项内容项目开发目标资金回笼，降低开发风险尽可能情况下，实现项目价值最大化品质塑造项目品牌项目限制条件高地价：60万/亩；高容积率，r=3.0中泰国际集团在衡阳开发的首个住宅项目衡阳房地产市场发展不成熟，市场承受有限，市区大盘城市及经济背景湖南.衡阳——雁城简介：位居湘南中心，地处五岳独秀的南岳衡山之南，是湖南省第二大城市，因“北雁南飞，至此歇翅停回”又名雁城城市性质：“湘南地区城市中心，省级历史文化名城”。宏观经济向好，为房地产开发提供较好的经济环境湖南省主要城市2005年GDP一览表(单位:亿元）010020030040050060070080090010000%5%10%15%20%25%30%35%40%GDP386.22398.11445.46542.17590.14GDP增长率9.50%3.08%11.89%21.71%11.50%2001年2002年2003年2004年2005年数据来源：衡阳统计年鉴2005数据来源：湖南主要城市统计公报200501-05年GDP变化一览表(单位:亿元）衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列2004年衡阳GDP增长迅猛，主要受当时煤价迅涨所致(属于衡阳的耒阳是煤矿产区，带动整个衡阳经济增长)城市长沙株洲湘潭岳阳衡阳常德GDP1519.90525.67367.03628.57590.14627.62GDP增长率14.9%11.9%10.3%11.7%11.5%11.8%城市建设力度相对湖南其它同类城市小，但投入逐年不断加大，促进衡阳房地产的发展0204060801001201401601802000%5%10%15%20%25%30%35%40%固定资产投资84.4698.99110.7137.05154.35固定资产投资增长率17.20%7.22%11.83%23.80%12.63%固定资产投资/GDP21.87%24.86%24.85%25.27%26.15%2001年2002年2003年2004年2005年数据来源：衡阳统计年鉴2005数据来源：湖南主要城市统计公报200500-05年固定资产投资变化一览表(单位:亿元）固定资产投资水平偏低，增长相对较慢，城市建设力度较弱固定资产投资稳步增长，占GDP的比例不断提升，城市建设投入力度加大，对房地产开发有利城市长沙株洲湘潭岳阳衡阳常德固定资产投资881.44160.66172.88191.70154.35165.36同比增长31.93%23.3%28.7%25.4%12.63%21.6%固定资产投资/GDP58.0%30.6%47.1%30.50%26.15%26.3%05年湖南省主要城市固定资产投资一览表(单位:亿元）房地产发展已跨入快速发展期，未来发展前景广阔0200400600800100012000%5%10%15%20%25%30%35%40%人均GDP6387147579921111增长率－11.91%6.02%31.04%12.00%2001年2002年2003年2004年2005年数据来源：衡阳统计年鉴200501-05年市人均GDP变化一览表(单位:美元）人均GDP与房地产发展关系800-4，000US$4000-8，000US$8000US$以上0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP保持较高的增长速度，人民生活水平迅速提高人均GDP从03年的757美元增长至04年的992美元，房地产发展已经跨进快速发展期，未来发展前景广阔城市居民消费能力和储蓄能力不断增强，表明消费者购买房屋等大型消费品的能力不断加强，拉升房地产需求数据来源：衡阳统计年鉴200501-05年城市居民人均可支配收入和消费支出变化一览表（单位：元）城市居民人均可支配收入稳步上升，消费能力不断提升消费支出占可支配收入的比例不断下降，居民储蓄能力不断增强，保障购买大型消费品能力015003000450060007500900070%74%78%82%86%90%人均可支配收入58896525720579588490人均消费支出－5175579960196185消费支出/可支配收入－79.31%80.49%75.56%72.85%2001年2002年2003年2004年2005年生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。恩格尔系数（％）39.63%住房支出10.25%城市居民人均住房使用面积（m2）26.96衡阳市2004年经济数据数据来源：衡阳市统计年鉴2005衡阳市的恩格尔系数为39.63%，住房支出仅占总支出的10.25%，两者不协调。发达国家经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40m2之前，住房需求会持续旺盛，说明衡阳房地产市场有广阔的发展空间市民住房面积和支出均较小，房地产市场有广阔的空间衡阳宏观经济特征小结城市经济总量不大，三产为首，消费型城市特征固定资产投资较低，但稳步增长，发展趋势良好房地产发展进入快速发展期居住开支比例较小，但居民消费能力不断增强，房地产消费力提升空间大城市规划城市规模：全市15303平方公里，市区建设用地规模控制在98平方公里以内人口规模：全市：总人口718.95万人，城镇人口227.04万人，占总人口31.6％市区：规划近期（2010年）为100万人左右，远期（2020年）为130万人左右市区规模较小，人口增长慢，城市尺度小808386899295人口89.5789.9891.9792.942001年2002年2003年2004年数据来源：衡阳市统计年鉴200502-04年衡阳市区人口变化（单位：万人）长株潭都市圈是省内辐射能力最强的核心，对衡阳的吸引力强衡阳对湘南其他城市的辐射力弱，难以成为真正意义的湘南中心城市衡阳受辐射强的长株潭都市圈影响，对周边同级城市吸引力较弱，房地产项目客源区域性较强衡阳长沙株洲湘潭交通横轴交通纵轴衡阳市区位于衡阳市核心区域，交通便利，对周边县市吸引力强耒阳煤矿资源丰富，经济实力强，聚集较多的私营煤矿企业主衡怀铁路衡荣吉铁路湘桂铁路京广铁路京珠高速市区衡山县衡东县衡南县耒阳市常宁市祁东县衡阳县1小时交通圈县市市区耒阳县衡南县衡阳县祁东县常宁县衡东县衡山县GDP131.877.070.468.763.158.644.428.02004年衡阳各县市GDP对比表（单位：亿元）数据来源：衡阳市统计年鉴2005衡阳对周边县市吸聚力较强市区和耒阳是衡阳经济实力最强的两个区域现阶段中心片区统领全市，对周边四区吸引力极强，本项目具有市区成熟配套和本身环境资源的优势中心片区高新片区城东片区城南片区城北片区本项目湘江城北片区：专业市场集中，区域形象差城东片区：批发市场聚集，火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模庞大城南片区：湘江上游区域，全市大型工矿企业集中区域中心片区：衡阳市区的商业、娱乐和服务中心，功能配套完善，对周边区域的吸引力极强，市民认同度高高新片区：行政中心，区域建设力度大，但整体配套未成熟，是房地产开发的热点区域规划上，城市向东向南发展，但目前东部和南部建设力度较小老城区进一步强化商业功能，对全市吸引力增强高新区为全市的行政中心，是近期（5年内）城市建设的重点区域，但3-5年区内配套不完善，难以聚集人气中心片区高新片区在规划上，未来城市向东、南发展，但未来城市行政办公中心将聚集在华新开发区（西部），未来城市结构上，老城区仍是全市的核心区域本项目所在区域位于中心区内，邻近行政中心华新开发区，区位优势突出中心区与华新区联系紧密：中心区成熟度高，行政中心华新开发区对中心区成熟配套依赖大本项目紧邻解放路和红湘路两条城市主干道，交通区位优势突出中心片区本项目解放路市政府市委华新开发区本项目位于衡阳中心区内，邻近行政中心华新开发区，区域优势明显，且交通便利环西街常胜路华新开发区南华大学部队衡阳总规对本区域发展利好，商业和生态价值进一步彰现中心区区域性商业中心解放路将成为未来衡阳的生活性主干道，沿线的商业日益丰富，生活便利性逐渐提高本项目周边规划3块大型的公共绿地，进一步提升生态和环境的价值，利于形象的提高南华大学西北部规划为未来区域性商业中心，巩固中心片区商业中心地位，对本项目利好衡阳城市规划特征小结三线城市，市区的城市尺度不大，城市消费力有限市区对周边县市吸引力强，吸引周边县市消费者“进城”中心片区统领市区的发展，对城市居民吸引力强华新区成为行政中心，现阶段生活配套缺乏本项目处于城市中心片区，临近高新区，城市地位突出项目及区域华新区和中心区以环西街为界，解放路是连接两区的主要交通轴本项目邻近市内重要交通主干道解放路、环西街、红湘路、蒸湘路、船山路，交通区位好红湘南路年底开通至衡祁路，使得本项目的交通便利性更突出本项目解放路蒸湘路环西街常胜路红湘南路华新开发区中心区本项目的交通区位优势明显本项目解放路环西街常胜路华新开发区1南华大学25367841326汽车西站4571325469学校医院商业中心区部队学校1实验中学2实验小学3联合小学4市二中5红太阳小学6站西小学7小博士幼儿园8市六中9文英学校医院1蒸湘医院2长江医院3市二精神医院4安安医院5中医院6附一医院商业1晶珠广场2步步高超市3香江百货4南华超市5神龙大酒店6金果商贸7家和超市周边区域成熟，商业、教育、医疗等配套完善，邻近南华大学，人文气氛浓郁解放路出入口规模：占地153亩容积率：3.0用地性质：住宅地块形状不规则，利用率低；地块内部平整，开发难度低规划30米城市次干道穿过地块，须预留用地本项目不直接临路，不利于形象展示较高开发强度的纯住宅项目解放路项目内部原生树木多，生态环境好，仅有厂房和小量居民点，拆迁难度小地块内厂房地块出入口地块入口处树木原生树木原生树