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泰达新城青城山项目规划概念思考2007.10.13.成都中央商务运动区目录一∣项目解构二∣客户圈层三∣需求—功能四∣理念—定位五∣规划项目解构项目地块位置大成都第一圈层大成都第二圈层大成都都市圈，半小时车程城市环境解构----成都，西部软件产业之都中国的休闲之都都江堰,产业重点：着力打造青城山软件产业基地旅游重点：强化打造国际一流旅游目的地地域文化解构成都，休闲文化都江堰,水文化,道文化地块地段解构项目地段为青城山镇发展区域。项目地处城市大旅游最重要的“成都-青城山-都江堰干线”上。项目地域是成都软件信息技术三大基地之一研发社区研发：高新技术行业、创意行业、智力行业。。。创造型经济社区：集合、聚落。。。创造空间宗地“政治”属性解构解构“产品”属性：产品类型用地条件：共540亩独栋办公集成区研发园区、180亩，0.8、9.6万㎡商业园区、180亩，0.8、9.6万㎡住宅园区、180亩，0.6、7.2万㎡独栋酒店、产权公寓、商业、会议中心融合区别墅、花园洋房宗地物理属性解构市场（供方）环境解构东软基地西南电子科大研发基地中唱集团：影视城、学院中漫集团：研发基地、动漫城、游乐园金都集团五星级酒店、兰元集团超五星级酒店等大量的住宅用地等待放量。。。。东软园区东软大道106省道五星级豪生大酒店项目用地市场（需方）环境解构除住宅市场相对成熟，商业（写字楼及酒店、商铺）市场未成气候大成都存在大量的休闲需求都江堰虽为旅游热点，由于处于九寨沟与峨嵋山两大旅游高地中间，其当基本上都属于旅游中转站性质，决定了商业地产有一定的限制，必须把握本地客群的需求与旅游客群的潜在需求。客户圈层PART1项目由于位置及所处环境带来的价值项目的价值区域性质与功能定位成都西北部经济重镇成都中心城市卫星城国际休闲度假旅游区新兴产业人才聚集地休闲旅游与商务价值PART2因为项目价值所能吸纳的客群及特征大成都客群大成都第一圈层大成都第二圈层核心成都泛成都成都外1234给工作与生活带来便利，又能很好的享受，居家的温暖具备值得逛并留得住的全新旅游产业链，并具备短期度假功能厌倦城市喧嚣，向往桃花源式的世外净地喜欢具有良好商务氛围，体现身份又贴近自然的可以完全身心放松的空间客群都市休闲人群旅游客群区域生活人群商务人群客群特征需求—功能都市休闲人群区域生活人群商务人群旅游人群•田园式阳光生活–阳光足，–绿地大–风景好–设施全–可以自由放松漫步•时尚健康生活形态–超越目前农家乐休闲环境与层次的更高时尚、健康形态–更高的服务要求、更高的身心放松与身份维护，更广泛的共同品味场所的提供与认同。客群共性研究两个核心追求：维护目前身份的优越性；来此不光是要释放身心、呼吸空气，还要许多消费便利．需求功能综述•田园风格绿地环绕•休闲空间运动设施能放松身心的地方是符合他们品位的地方•中产情调•时尚品质方便消费的地方•配套完善•娱乐完善理念—定位PART1项目整体定位及演绎项目理念定位模式文化与城市背景项目价值客户圈层需求功能各功能版块的融合定位理念？从文化与城市背景出发结合项目价值、客户圈层、与需求功能以及各功能版块的融合形成项目独有的、具影响力与震撼力的项目定位与理念。[（ICSD），即互动中央商务运动区。具有环境轻松的办公室、生态化的环境、极富休闲的运动设施，有效的商务氛围，还有住宅内更隐私的空间等诸多优点]世界双文化遗产下的中央商务运动区（ICSD）项目整体定位立足于大成都的商务交流与休闲运动的圈层需求满足更高层次的商务休闲、商务交流、商务沟通空间与平台满足于更高层的休闲运动、生态居住、都市与自然环境的共生打造全力吸纳大成都客群与国际辐射能量的全新区域核心项目定位演绎•休闲运动运动=不会过时=时尚潮流的词汇运动=健康=家庭幸福=充电=工作成功运动=向上精神=提升生活品质运动=不分贵贱=人人需要•商务旅游•商务＝商务的外交融空间•商务＝商务休闲＝商务人士的放松空间＝压力释放空间•商务＝休闲旅游产品的商业交易平台项目定位演绎中央商务运动区：升级体育商业地产的产品模式实现新的产业结合：运动与商务健康与休闲时尚与潮流商务休闲产业与运动产业交融共生，产生巨大集群效应，引导整个大成都都市圈以及区域旅游居住人群的休闲、度假、娱乐、养生、运动、集训……将项目规划升级为休闲度假、商务消费、康体养生、体育博览中心、体娱文化教育中心等多产业。运动、休闲是一种消费潮流，也是时尚的话题与社会行为．运动+健康活力+时尚休闲设施时尚业态健康、活力核心价值：休闲价值精美化国际化时代感潮流、自豪、满足自然环境轻松、自由休闲环境项目定位选择——核心价值[水动力：尊重都江堰水文化的特点，以水为社区规划与发展的源动力，形成以水文化为脉络新的规划格局]水动力·网格·集城[网格：IT领域术语，意为资源共享．项目的文化资源、产业资源、商务资源、休闲资源、客户资源、景观资源实现全天候共享；][集城：模糊三者界限，取各之一主体部分，集合为复合模块，构成一个复合社区，作为项目的主体形象和场特征]产品定位PART2项目分区域功能定位A、商业园区ＲＢＤ是RecreationalBusinessDistrict的缩写，中文译为“休闲商业区”，也可以译为“游憩商务区”或“旅游商业区”。集中布置酒店、娱乐业、新奇特品和礼品商店的街区,城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(旅游、购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等)集聚的特定区域,是游憩与商业结合的产物,是城市游憩系统的重要组成部分。ＲＢＤ商业园区市场定位依托都江堰较为强势的人文或自然资源，由都江堰传统休闲、旅游行为提升形成项目核心优势，同时形成项目休闲、旅游高度商业化的特点。考量：一方面，满足外地游客和大成都休闲日益复杂的旅游、休闲和商业需求，另一方面，也以旅游资源为核心，集合和提升本地居民的商业消费需求。商业园区特点院落集城式酒店MALL把酒店的功能大大扩张，形成现代酒店无所不能的发展--以住客的餐饮、旅行、商务、会议、休闲、度假等功能为基础，实现跨越，成为一般都江堰城市商务、休闲、娱乐、聚会、会议、活动的公共空间。形成“小客房”和“大会议”、“大餐饮”、“大娱乐”、“大休闲”等相结合的创新型酒店模式，最后成为成为在中国相当影响力的“酒店MALL”--以酒店为基础，“休闲MALL”。商业园区产品定位星级独栋酒店＆低层院落式酒店公寓＆酒店功能配套＆服务式公寓＆配套特质渗透性组团商业园区各产品组合分类阐述●主题景观酒店（主楼，景观酒店）酒店公寓其中设计景观酒店吸引眼球，其中设置餐饮娱乐会议中心，酒店客房以高端商务客房总裁套房为主。平均建筑面积80平米。套数30-50套（间）。●院落式酒店公寓（附楼，经营主打产品）田园式、院落式，多栋低层建筑，户型设计多为一房一厅，两房两厅，并设计部分功能型户型，三房两厅平均建面80-90平米。户数200-250套。●住宅可以加如服务型套餐●商业为酒店或整个产品的角色配套，交流平台，主题（动漫）式酒吧街。酒店及公寓的相关研究经过研究产权式酒店由于受到种种政策的影响基本不具备开发优势，从而产权自持出售经营权或整体出售产权成为本案商业园区居住产品运营出路。详见《产权酒店及公寓专题研究》链接以观光、休闲、度假为目的的游客旅游游客观光游客商业需求为：夜间娱乐、小超市购物、旅游纪念品购物等；休闲度假游客商业需求为：白天休闲、夜间娱乐、特色餐饮等特征需求酒店ＭＡＬＬ客群及需求出差游客身份档次、客房接待功能、公共接待空间、商务休闲等特征需求公商务旅行者酒店ＭＡＬＬ客群及需求本地公务商务接待客户本地接待一般不用客房或为贵宾配套用的少量钟点房，以对公共空间的使用为主，主要需求包括会见厅、中小会议室、工作型商务套间、包间餐饮、夜间休闲娱乐。特征需求本地公商务接待酒店ＭＡＬＬ客群及需求分为会议型、会展型、交易型三大类别大型会议厅、展览厅、交易方便性、多种会议室配套、宴会餐饮、夜间娱乐、休闲游乐丰富性等特征需求跨区域会议活动酒店ＭＡＬＬ客群及需求本地公务商务活动，包括新闻发布会、时尚表演与传播活动、研讨会、评审会、论证会等，一般可分为封闭型会议与以传播为导向的活动两大类。还包括本地休闲机构组织的联谊会、员工休闲娱乐活动等具备好的传播服务基础，而且提供对表演性活动的基础支撑，酒店品位时尚化强。特征需求本地会议活动酒店ＭＡＬＬ客群及需求私人群体活动是指由私人民间发起组织的活动，包括婚庆婚宴、寿庆寿宴、满月酒、生日Party、同学聚会等对服务要求比较高，要求餐饮娱乐结合、多种消费方式结合特征需求私人群体活动酒店ＭＡＬＬ客群及需求这类消费包括私密商务开房、私密约会开房……需要较高的私密保护，特别是名人的商务和生活特征需求私密生活酒店ＭＡＬＬ客群及需求在休闲娱乐方面结合都江堰丰富的人文与自然资源突破，实现休闲娱乐项目的特色化。酒店ＭＡＬＬ模式独栋酒店＋多栋酒店公寓＋会议＋休闲娱乐为模式；休息功能：床位、洗澡间、厕所、相关用品；对外联系与工作功能：电视、电话、写字台、宽带、电脑；接待功能：接待桌椅及空间、独立接待客厅；延伸的娱乐休闲功能：泡浴冲浪间、棋牌间、综合娱乐间；延伸的安保助理功能：保安间、秘书间、工作间、会议室、暗道私人空间功能酒店ＭＡＬＬ功能餐厅：早餐、宴会厅、茶餐厅、小吃餐饮厅、中西特色餐厅、露天餐饮、烧烤营地；接待功能：专设休息等待厅（免费）、大堂吧、咖啡厅、茶馆；商务与旅行服务：订票、旅行社、传真、长途电话、上网、复印、租车、秘书；会议会展交易活动：会议室、报告厅、展览厅、展览廊道、表演厅、多功能厅；康体休闲：游泳池、戏水乐园、洗浴中心、按摩室、美容美发、健身室、保龄球场、网球场、乒乓球室、羽毛球室、棋牌康乐室、拓展运动基地、小型游乐场；娱乐：酒吧、水吧、夜总会、KTV、电子游戏室、激光射击、室内高尔夫、综合包间、小剧场、音乐厅、放映厅；购物：百货小超市、艺术走廊、工艺商店、名品专卖店。公共空间功能酒店ＭＡＬＬ功能独栋星级酒店模块：建筑面积4000方酒店配套：建筑面积5000-8000方（会议中心）酒店公寓模块：建筑面积24000-27000方服务式公寓：建筑面积20000方主题休闲(酒吧)街区：建筑面积36000方酒店ＭＡＬＬ功能模块划分酒店ＭＡＬＬ功能运作（招商先行）相关会议中国西部开发投资说明会暨经济合作项目签约仪式第八届中国西部国际博览会2006西部文化产业博览会主会场2007中国国际软件产业高峰论坛中国西部贸促会联席会议第二次会议中国名牌企业发展国际论坛中国西部矿业峰会2007暨第五届中国国际有色金属矿业论坛跨国采购暨外包项目洽谈会第20届中国国际体育用品博览会成都国家体育产业基地授牌暨推介会跨国采购暨外包项目洽谈会第21届世界聚变能大会中国成都国际非物质文化遗产节·非物质文化遗产国际论坛2007中国国际矿业大会招待晚宴B、产业园区ＲＯＤ是RecreationalOfficeDistrict的缩写，中文译为“休闲办公区”．ＲＯＤ产业园区市场定位“世界办公室”概念/泰达数字服务外包基地总部集城产业园区产品定位高新技术、创意、智力型公司产业园区客群定位研发综合商务楼情景式/花园式/LOFT办公楼组团产业园区功能定位单套面积：５００－－１２００㎡楼层：３＋１单套基地面积：１４０－－３４０㎡总栋数：８０－－１９０栋组团：１０－－２４组团（八栋一组团）产业园区参数设定C、住宅园区ＲＬＤ是RecreationalLifeDistrict的缩写，中文译为“休闲住居区”．ＲＬＤ住宅园区市场定位生态\智能化住宅水生科学[家]住宅园区产品定位产业园区办公客群大都成都客群本地客群投资型客群住宅园区客群定位独栋联排洋房７０％２０％１０％５.1万㎡1.4万㎡0.7万㎡600套(按户型面积90㎡)77套(按户型面积180㎡)26套(按户型面积270㎡)以上根据7090政策初步估算住宅园区产品类别及开发面积规划PART1项目总体规划建议“反规划”不是