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有效管理下的地产产品创新——创新篇目录1234住宅产品创新的目的产品创新的与形式住宅产品创新的阶段与流程项目主题与产品创新5住宅产品创新的实现与案例分析四、项目主题与产品创新1.主题在产品创新中的主导作用2.项目主题的分类3.项目主题在产品创新中的重要作用4.项目主题覆盖产品创新的范畴5.项目主题与产品线(形态)五、住宅产品创新的实现与案例分析1.在产品设计的各阶段如何把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品设计研发阶段的创新4.产品标准化与多样化5.产品的展示设计6.其它一、住宅产品创新的目的：1.实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能2.是企业核心竞争力的体现3.口号一流企业制造标准二流企业制造品牌三流企业制造产品二、产品创新的与形式：1.改善型创新——住宅发展阶段：居住生存型、宽裕型、舒适享受型、发展型四个阶段。阶段变化需求产生的创新2.组合型创新——多类型的组合、小区规划中住宅不同外立面的组合。3.移植型创新——不同物业类型生活方式、空间的移植，别墅空间、生活方式向联排、叠拼移植，联排、叠拼向多层住宅移植等。三、住宅产品创新的阶段与流程阶段：1、项目决策（论证策划阶段）——概念设计阶段2、产品研发（方案实施阶段）——方案设计、扩初设计3、产品实施（工程管理阶段）——施工图绘制、实施建造阶段产品创新研发贯穿概念规划方案、建筑规划方案、扩初设计三个阶段。四、项目主题与产品创新1.主题在产品创新中的主导作用2.项目主题的分类3.项目主题在产品创新中的重要作用4.项目主题覆盖产品创新的范畴5.项目主题与产品线(形态)1.主题在产品创新中的主导作用:项目主题是产品创新的主线,贯穿整个产品从客观规划到微观细节的全过程,体现了项目的人文品质、调性与生活形态的线索。2.项目主题的分类:对项目自身特色素材(自然、人文、生活方式、城市规划、民族风情等)的挖掘提炼,可以形成既符合市场特点又有自身特异性的主题概念。2.1地域人文类主题:天津格林世界------海河印象主题2.2自然地貌类主题:香密山------城市山林主题2.3民族风情类主题:北京格林小镇------北欧风情北京格林小镇6------法国风情万科红群------英国风情万城华府------中国地王,城市别墅2.4城市规划类主题:金地名津------一个城市,两个世界2.5人文时尚类主题:梅隆镇------城市的T型舞台亿城新天地------新苏州人,新天地3.项目主题在产品创新中的重要作用案例1:香密山概念规划的演变(原规划概念)日清方案模型日清方案总图王董方案一王董方案二新加坡DP方案总图新加坡DP方案模型案例1:香密山概念规划的演变(最终规划概念)最终规划概念草图天津市中心蜿蜒的海河和变化的城市街坊是规划概念的起源，一条意寓海河的“绿河”从北向南蜿蜒穿过用地中心，形成了住宅区的中心绿化带。并创造了一个南北向的强有力的视觉和功能联系。案例2:天津格林世界规划概念4.项目主题覆盖产品创新的范畴4.1规划---概念---方案---扩初设计、部品设计4.2景观---概念---小品细节、材料4.3室内---概念主题---配饰设计主题5.项目主题与产品线(形态)1.在产品设计的各阶段如何把握客户价值要素2.概念设计阶段的创新3.产品设计研发阶段的创新4.产品标准化与多样化5.产品的展示设计6.其它五、住宅产品创新的实现与案例分析1.在产品设计的各阶段如何把握客户价值要素，是实现创新的关键。根据创新的流程,分为以下几个创新层次,各阶段解决的创新问题各自不同:1.1概念设计阶段。1.2产品研发阶段。1.3标准化与多样化阶段。目录2.1概念设计要点2.2项目的规模分类2.3不同项目规模下概念设计的特点2.4不同项目自然资源下概念设计的特点2.5概念设计的标准化思考2.概念设计阶段的创新2.1概念设计要素策划报告中的项目概念设计内容主要涉及项目主题特征的挖掘与描述,以及针对此主题概念展开的规划、建筑、景观等一系列设计概念等。良好的项目概念设计，使项目的市场价值能够充分展示及挖掘出来，形成有力的产品支撑点，使得它在项目策划报告书成为不可或缺的重要内容，它也使得项目的市场定位免于空泛而具有可操作性和现实性。2.2项目的规模分类:超大盘:100万平方米以上大盘:50万平方米以上中盘:15~30万平方米以上小盘:15万平方米以下2.3不同项目规模下概念设计的特点:目录2.3.1规划概念2.3.2景观概念2.3.1规划概念大盘案例1:荔湖城大盘案例1:荔湖城大盘案例2:北京格林小城大盘案例2:北京格林小城大盘案例2:北京格林小城自始至终，本项目都被作为城市的一部分进行设计，如何延续城市文脉，如何提升区域品质，是我们一直关注的话题。基于对城市、对历史文脉的关注与尊重，我们找到了来源于海河的设计构思。大盘案例3:天津金地格林世界天津金地格林世界在规划设计理念上吸纳了干百年来的海河文化沉淀下来的文化精髓，以丰富和延伸海河精神为规划线索,以营造天津“五大道”的生活氛围为目的。在总平面上大胆采用了一条宽阔的绿化曲线来象征海河,以条形街区来模拟五大道的布局。设计过程道路系统停车比例：0.7辆/户；其中：地面停车比例：0.4辆/户；半地下室、架空层、地下人防停车比例：0.3辆/户项目设计主题以法国浪漫小镇为主题。在建筑规划及景观的层面都能体现到法国小镇之艺术及浪漫情怀。小区分为南片区及北片区两部份，南北片区定位有差别。南片区以精致、细腻为主；北片区以自然开阔空间为依归。中盘案例1:北京格林小镇6规划概念中盘案例2:北京格林小镇6(北欧风情)小盘案例1:亿城新天地7#地小盘案例2:四惠项目规划概念概念设计回顾——承孝相小盘案例2:四惠项目规划概念2.3.2景观概念大盘案例中盘案例小盘案例样板房院落景观概念案例主题：中央公园以一条寓意海河的“绿河”从北到南蜿蜒穿过用地中心，形成了住宅区的中心绿化带，四个住宅小区则分别以英国、法国、意大利、北欧等风格的设计手法，宜人的尺度来营造具异国怀旧气息的居住环境。大盘案例:天津格林世界景观规划概念概念设计阶段案例天津格林世界景观结构概念分析天津金地格林世界中盘案例:北京格林小镇6中盘案例:北京格林小镇6小盘案例:亿城新天地7#地小盘案例:亿城新天地7#地小盘案例:亿城新天地7#地样板房院落景观概念案例样板房院落景观概念案例2.4不同项目自然资源下概念设计特点:案例1香密山案例1香密山2.5概念设计的标准化思考(留作业)3产品设计研发阶段的创新3.1规划中各物业形态在布局中的价值特点3.2户型创新3.3立面创新3.4部品系列与创新3.1规划中各物业形态在布局中的价值分布特点11.5F4.5F高端4.5F主力8.5F5.5F9F18F混合社区：各种档次和种类的产品均匀分布于整个居住区，它有助于丰富造型和扩大交往。3.2户型创新3.2.1小户型研究与创新3.2.2特色户型创新3.2.1小户型研究与创新小户型研究案例:天津山水颐园公建小户型研究案例:天津山水颐园公建小户型研究案例:苏州亿城新天地7#地户型设计特点一、节地型：窄面宽大进深日本户型设计特点国家户均人数主流户型（m2）人均面积（m2/人）户进深（不含阳台,m）户面宽（m）中国3.290~1202411~138~11日本2.760~853011~136~8日本小户型研究日本户型设计特点特点二、外廊式交通特殊处理的入口玄关节约用地；减少楼电梯的用量，节约造价；保证发生地震、火灾时住户能快速到达室外。日本小户型研究特点三、内部采用灵活隔断墙住宅采用框架结构，户间分隔墙占用空间少；户内分隔墙采用轻质材料，并与推拉门、壁柜等结合设置，灵活、充分利用空间。日本小户型研究特点四、设备与结构同寿命将室内地面抬高，在地板下面布置户内的各种管线及储藏空间，便于更新与翻新日本小户型研究借鉴一、过渡空间人性化门厅空间设置完整，形成过渡空间；门厅实用性和装饰性并重，设置相应的储藏空间，满足生活需求。日本户型可借鉴处日本小户型研究借鉴二、主卧功能扩大化主卧除基本五件套外，主卫、衣帽间、阳光间、小书房等功能空间已逐步进入主卧室的设计范围日本中小户型设计借鉴三、储藏空间细分化日本储藏空间一般达到住宅使用面积的1/10左右，且分类细致，是我国住宅户型深化设计及精装修的发展方向之一日本中小户型设计借鉴四、卫浴空间三件分离日本中小户型设计借鉴五、管井设备可替代化设备水平管线走管置于地板下;可以随意更换管线而不影响住宅的主体结构;真正实现“全寿命住宅”。日本中小户型设计小户型专题研究3.2.2特色户型创新案例:北京格林小镇6户型设计创新类型——以移植型为主1、容积率：1.4规划条件1、高单价，接近TOWNHOUSE单价。2、低总价，低于TOWNHOUSE、叠拼住宅总价营销要求1、20—30%的小高层2、住宅进深12米左右1、100%多层2、住宅平均进深13-14米（小面宽）1、低密度的室内室外空间感觉2、高的产品附加值、高实用率3、差异化的产品小高层无法支撑高单价——方案不可行第一步——确定产品定位第二步——确定产品物业类型1、住宅平均进深13-14米（小面宽）2、户均面积150-160平方米3、部分复式户型，（支撑高单价）住宅设计输入条件1、40%的4.5层，60%的6层2、高的复式户型比例3、每户都需要有卖点，并非部分户型有卖点初步结论1、4.5层设计为叠拼2、6层的为带观景电梯1、传统叠拼住宅户型总面积大，3-4层的住宅容积率低2、楼上的复式户型得房率低，两户公摊3-4层的楼梯面积4.5层住宅问题1、一梯多户、2、小面宽3、5层住宅解决方案确定移植的类型——1、首二层连排别墅2、楼栋叠拼住宅形式Ｆ－１Ｆ－２Ｆ－２反Ｆ－１反楼梯Ｆ－3反Ｆ－4Ｆ－5Ｆ－4反单元户型分布图(北向)第三步——确定移植的类型和形式F-1F-2上上F-1F-2上上金地格林小镇6——4。5层户型下层花园赠送地下影音室每户赠送库房底层户型地下室平面室内直接上二层3.3立面创新3.3.1传统文脉类3.3.2地域文化类3.3.3风情类3.3.4组合创新3.3.1传统文脉类案例:亿城新天地7#地立面设计亿城新天地7#地立面设计3.3.2地域文化类案例:天津格林世界一二期4.5主力产品(中建)主力系列产品是社区中比例最多的，在设计手法上，通过调整砖与白色涂料之间的比例来形成不同的感受。采用水平板片加垂直构件的手法，墙面利用砖墙与涂料墙面穿插，加入双坡屋顶、转角窗，使其风格在现代中透出古典的气息。案例:天津格林世界三期4.5主力产品(墨臣)案例:天津格林世界三期4.5主力产品(墨臣)案例:天津格林世界三期4.5主力产品(墨臣)3.3.3风情类------北京格林小镇6(马驹桥项目)特点：纯粹、雕塑感、个性鲜明立面来源——市场定位法式风情、法国住宅北立面改善发展型创新：从4.5层到6层到9层住宅立面风格沿着由典雅向现代简约路线逐步演化发展，使小区外观富含历史生长感。法国设计公司设计草图北京马驹桥项目——4.5层住宅北立面法国设计公司设计草图北京马驹桥项目——4.5层住宅南立面概念效果图工作模型照片北京马驹桥项目——4.5层住宅法国设计公司设计草图北京马驹桥项目——4.5层住宅概念效果图北京马驹桥项目——4.5层住宅北京马驹桥项目9层立面概念效果图北京马驹桥项目现场实景北京马驹桥项目现场实景3.3.4组合创新------天津格林世界天津金地格林世界立面设计背景“五大道”地区是天津名居名宅最为集中的地区，这里被誉为“万国建筑博览会”，因小洋楼多、保存完整、建筑风格多样以及体现出的中西文化的冲突、交融而著名，汇聚着英、法、意、德、西班牙等国各式风貌建筑230多幢，名人名宅50余座，这些风貌建筑从建筑形式上丰富多彩，有文艺复兴式、希腊式、哥特式、浪漫主义、折衷主义以及中西合璧式等，构成了一种凝固的艺术。天津金地格林世界住宅单体立面设计特点：典雅、温馨、怀旧、文化性在立面设计中,强调小区既体现现代感,又富有家居温馨的氛围，在不同的产品上，我们运用了风格近似但不尽相