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廊坊开发区项目策略构想华润集团东方大学城项目发展策划报告合富辉煌房地产二零零七年五月房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6营销思路7区域板块竞争分析3经济发展趋势城市发展研判城市发展概况重点园区概况城市发展概况城市发展研判——城市发展概况1城市素描：拥有优越交通条件的新兴现代城市城市概况：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，2005年末全市总人口为391.6万人。便捷的立体交通体系：廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。城市定位：京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。城市发展研判——城市发展概况京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系：第二条京津唐高速全长145公里，预计2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。未来交通规划京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊做为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者。城市发展研判——城市发展概况2京津冀经济联合圈轴心京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好、发展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。城市发展研判——城市发展概况一轴三带“一轴”：京津发展轴，廊坊位于此主轴。“三带”：滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山—太行山山区生态文化带。经济总量2005年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值18336.58亿元，约占全国经济总量的9.3%。廊坊主导产业•以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；•以金融保险、商务与信息服务、会展等为核心的生产服务业；•以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；•钢铁、石油化工等基础原材料产业。城市发展研判——城市发展概况3城市布局：三点组团整体布局一个中心两个次中心：“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。中心三河次中心霸州次中心中心城市结构采取三点组团方式：开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。市区：城市的文化、政治、商业、居住中心城市发展研判——城市发展概况经济发展趋势城市发展研判1经济腾飞尚需时日225962105177410626187.4%8.8%11.7%17.3%11.7%01000200030004000500060007000廊坊北京天津唐山秦皇岛0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%人均GDP(美元）增幅2006年廊坊经济发展加速上涨，GDP增幅达到15％，但与北京及河北其他城市相比，人均GDP水平及增幅仍处于低点。廊坊的经济发展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的带动，随着京津冀经济圈的辐射及自身实力的增强，整体经济水平将呈现积极发展态势，但经济腾飞尚需时日。2006年人均GDP对比廊坊历年GDP走势36941346052960563372011.211.411.612.112.513.11501002003004005006007008002000200120022003200420052006（亿元）57911131517（%）地区生产总值GDP年增长率城市发展研判——经济发展趋势2对外资吸引力较强3.1545.541.315.071.782.6601020304050廊坊北京天津唐山保定秦皇岛2006年实际利用外资额对比廊坊历年实际利用外资额凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近三年实际利用外资增长率均保持在15％以上，2006年实际利用外资额达到3.15亿美元，远高于保定、秦皇岛等同类城市。1.251.291.391.92.22.63.1552.43.27.738.416.718.819.300.511.522.533.52000200120022003200420052006（亿美元）0102030405060（%）实际利用外资年增长率城市发展研判——经济发展趋势3工业为支柱产业，第三产业发展不足38.257.328.755.549.240.070.029.7020406080100秦皇岛天津北京廊坊第一产业(%)第二产业(%)第三产业(%)2006年产业结构对比目前以现代工业（包括电子、现代制造业、高新产业等）为主导的产业布局已基本确立，第三产业发展不足是影响其经济整体腾飞的重要原因之一。城市发展研判——经济发展趋势4具有较好的消费基础11255199781428396321035605000100001500020000廊坊北京天津保定秦皇岛人均可支配收入(元)2006年人均可支配收入对比廊坊历年人均可支配收入额2002年以来廊坊人均可支配收入额始终保持加速上涨趋势，2006年水平已超过保定、秦皇岛两市（而同期人均GDP水平低于二者），说明廊坊具有较好的大众消费基础。6793735077678404921910152112557.82%8.20%5.67%8.20%9.70%10.12%10.86%0200040006000800010000120002000200120022003200420052006元0%2%4%6%8%10%12%城镇居民人均可支配收入年增长率城市发展研判——经济发展趋势重点园区概况城市发展研判廊坊地区有廊坊经济技术开发区、燕郊经济技术开发区、安平经济技术开发区、霸州经济技术开发区、固安工业园区、永清工业园区、大城工业园区、文安工业园区和大厂工业园区9个省级开发区以及东方大学城文化产业园区，考虑到对城市发展的重要作用以及与本案的区域关系，重点阐述廊坊经济技术开发区和东方大学城。城市发展研判——重点园区概况开发区是廊坊经济发展的源动力廊坊开发区是河北省政府重点支持的省级开发区，是团中央、全国青联命名的“中国青年科技创新行动示范基地”，位于京津塘高速公路廊坊出入口处，于1992年6月26日建区。截至2006年，开发区幅员面积67.5平方公里，规划面积：14.49平方公里，已开发土地面积：14.49平方公里，户籍人口53362（包括大学城）。1概况城市发展研判——重点园区概况截至2005年底，廊坊开发区已累计实现地区生产总值254.4亿元，占廊坊整体的40％，年均增长50.7％；工业总产值426.8亿元，年均增长61.3%；工业销售收入404.2亿元，年均增长57.2％；财政收入35.4亿元，年均增长54.6％，实际利用外资8.7亿美元。到2006年10月底，累计总投资额490亿元人民币，其中外商投资总额15亿美元，累计利用外资9.7亿美元。快速发展，廊坊经济的重要组成部分城市发展研判——重点园区概况廊坊经济技术开发区目前已有1300多家企业进区，其中包括西门子、鲁尔、GEA、天合、富士康、东芝、LG、阿克苏诺贝尔、来实建筑等16家世界500强企业。初步形成了电子信息、食品加工、汽车零部件、新材料、生物制药为主的五大主导产业格局。产业领域代表企业1电子信息华为科技、富士康科技、特瑞胶黏、新奥软件、久智光电子、滨松光子、中电大成电子、贝斯特电子、冀雅电子、鑫谷光电、清华同方电子、捷好电子等。2汽车零部件卢卡斯伟利达廊重制动器、天合发动机零部件、柳博安利活塞环、瑞达汽车制动器、全兴工业、威意特汽车系统、上方汽车内饰、华安汽车装备、亚新科制动技术等。3食品加工好丽友食品、露露饮料、伊利乳品、飞鹤乳业、新瑞番茄制品、威康特食品、智爱富食品、张裕葡萄酒、日清中粮食品、多维食品、中基金米兰咖啡、中孚食品等。4新材料立邦涂料、阿克苏诺贝尔、国瑞电子、阿童木、超尔固涂料等。5生物科技国药麻醉制品、周林频谱、维尔康生物化工、美宝制药、健邦医药等。五大主导产业城市发展研判——重点园区概况抬高门槛，集约高效发展1992年建区之后，廊坊开发区迅速抬高项目入区“门槛”：凡是高耗能、高耗水、高污染的项目，一律不得入区；2003年初，廊坊开发区再度抬高项目入区“门槛”：提高项目投资强度，投资1000万美元以下的外资项目、投资5000万元以下的内资项目不再配置土地资源；提高项目投资密度，外资项目不低于30万美元/亩，内资项目不低于150万元/亩。廊坊开发区对入区项目投资强度的“及格线”，是两年多后省有关部门制定的“一线地区”省级开发区相关指标的10倍；而投资密度的“及格线”，则比省相关指标高出25%；2006年，重点引进资源节约型、生态环保型、科技创新型、龙头带动型、高贡献率型的项目，投资1亿元以下的内资项目，投资1000万美元以下的外资项目，开发区将不再配置土地资源。城市发展研判——重点园区概况东方大学城是以文化产业先导的多功能复合城市新区2概况位置：东方大学城位于廊坊市经济技术开发区，紧靠京津塘高速公路。总体规划：东方大学城占地2万亩,计划投资120亿元人民币,10年内要完成包括教学楼、科研实验楼、现代图书馆、运动中心、教师公寓以及幼教、小学、中学、医疗、商业餐饮、文化娱乐等一系列配套服务设施,建筑面积达780万平方米,最终形成一个可容纳15万名学生和5万名员工的教育园区。大学城一期：投资14亿元，占地2400亩，建设教学区、生活区、高科技园区、校园文化社区，总建筑面积57万平方米，目前已建成一座拥有综合教学楼、科研实验楼、计算机中心、校园互联网络、图书资料信息中心、体育活动中心、文化宫、大礼堂及学生公寓、教师公寓、书店、商业、医疗活动于一体的科教园区。北京工业大学、北京师范大学、北京工商大学等11所大学的1万名学生于2000年9月首期入驻大学城。大学城二期：为大学城的中心区，由产研片区、体育片区、教学片区、生活片区和农林实验园区组成，总投资32亿元，用地689公顷，建筑面积177万平方米，以国际先进的星型组团规划手法，配以联系京塘高速出口和各组团的快速干道，明确的结构布局、有机的功能整合，构建出市场化的经营模式、人性化的城市机能、集大成的校园文化和景园化的生态环境。目前，东方大学城已经完成建筑面积205万平方米，总楼宇200多座，30多所高校的近5万名大、中学生入驻。城市发展研判——重点园区概况经过五年的建设，目前东方大学城已经拥有完整的商业、休闲、娱乐、邮电、医疗、金融、公安等保障服务系统，是自成体系的复合型城市新区，房地产建设是重要的组成部分之一。自成体系的复合城市、成熟新区别墅高尔夫球场城市发展研判——重点园区概况廊坊为河北省重点发展的地级城市，整体发展起步晚，发展快，目前处于快速扩张阶段；地处京津冀经济联合圈轴心是廊坊最大的发展契机；廊坊的产业布局将面临结构性优化调整；廊坊经济开发区及东方大学城是廊坊发展的两大热点区域，是廊坊未来两大人口导入区，将实现资金及高质人群的密集输送。总结城市发展研判房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6营销思路7区域板块竞争分析31发展状况：起步晚，但高速发展廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动，由于起步较晚，整体发展水平低。但城市发展建设空间充足，可借鉴的成功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处于高速发展阶段。廊坊房地产市场研究2房地产投资增速高位反弹19.3428.4741.0258.6257.30%48.30%33.80%42.90