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产品创新专题研究普通住宅产品研究户型概述1时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念，也不断地改变着我们的居住观念及对“户型”的要求我国户型发展过程解放前，坐北向南，大宅阔院上世纪60、70年代，大通道，同子楼，小平房80年代，“套房”90年代后期开始，户型多样化，功能完善，追求舒适户型基本分类按建筑高度：多层、小高层、高层、超高层按面积大小：小户型、中小户型、大户型按内部平面空间结构：1房、2房、3房、4房…按纵向立体空间结构：平层、错层、跃层（复式）按属性：普通住宅、花园洋房、公寓、别墅………户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素户型概述1理想户型的基本评判标准动静分开公私分开主次分开干湿分开中小户型必要条件适宜的功能定位合理的面积分配良好的室内空间精密的细部设计完善的社区配套中小户型2房价提高，置业压力增大，经济实用的中小户型是当前的主流消费趋势户型方正紧凑、简单实用；客厅与餐厅连体，减少面积浪费且功能区分明确；客厅超大阳台、主卧全景式凸窗，通风采光及景观视野良好，且能有效增加室内空间感。主要房间的开间尺寸参考数据（净尺寸）（单位：m）2.71.8-2.12.73.3—3.83.6-3.9次卧卫生间餐厅主卧起居室主要功能房间的常用面积参考（净面积）（单位：㎡）57-74（建筑面积约70—90）2-33-51.5-23.5-45-68-1212-156-816-19总计阳台交通玄关卫生间厨房次卧主卧餐厅起居中小户型2中小户型常用空间尺寸Studio小空间个性化办公、居住SOHOSmalloffice&Homeoffice的缩写，居住办公Loft没有内墙隔断的开放式平面布置的住宅Solo精准居住空间Montage以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合（即α—room）MOREMobileOfficeResidentialEdifice的缩写，就是移动、办公、居住户型概念2中小户型几大创新性概念Studio在英文中的意思是工作室。概念要素包括：针对中小型服务企业——“发展中企业”；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。小的，灵活的空间；工作室；一套小型公寓房间，一般是一个房间，外加浴室和小厨房……SOHOSOHO（家庭办公）一词起源于80年代的纽约，因艺术家云集而出名，那里风情独特，有纽约最另类、最有品位的商店、画廊和餐厅。后来有日本人在建筑中引用了SOHO这个词，即是“SmallOfficeHomeOffice”的缩写，意为小型的、家庭的办公室。个性、自由、小型的、家庭的办公室；购物、吃饭、办公、健身于一体大行其道LoftLOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些IT企业。高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动、透明、开放、艺术……SOLO套房并不等同于普通的单身公寓，它是一种为年轻人生活模式精心设定的空间，在年轻置业者经济能力允许的范围内，最大限度地实现其居住的舒适和方便，从而解决了年轻人购房时所面对的矛盾，即总价与居住质量的矛盾，因而自然会成为年轻人追捧的产品。简单又不失精致，方便、舒适是最高标准,卧室和客厅没有明显的划分，开敞式环保节能型整体厨房……SoloMontage蒙太奇(montage)最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。其楼内无承重墙，空间过渡没有任何明梁、暗梁。NPVHIORNNPHV*I*RNPVHIORNNPHV*I*R大空间平面（freeplan）模式，所有蒙太奇的户型都是活的，客户在购买时就可以按需订做……MORE“MORE”概念，即让住户在购买居住区内的物业之后，可以同时享用会所内专设的移动商务中心服务，业主既可自住，又可享有独立、专业的办公空间，有办公室轻松正规的环境，也有住宅的私密空间，分区作息，居家、办公互不干扰。为在同一小区内既拥有住宅，又享用商务便利的特殊阶层，提供量比选择，具“商务家”、“投资家”和“生活家”特质飘窗（凸窗）露台入户花园错层多功能房空中庭院（空中花园）自由组合空间步入式阳台……户型创新3中小户型设计的创新点飘窗窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值露台层高6米的大露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型入户花园以入户花园为特色，即改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了住户的生活内容个性多用间多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住……可变的空间体现居住的个性空中庭院空中庭院设计是多用间设计的延伸，又称“创意N+1”，可根据个性化需求，或空中花园、或娱乐室、或书房、或健身房……空中庭院的设计最初创意在于把室外花园休闲空间室内化步入式阳台步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式自由组合空间错层偶数层奇数层BB3.9米3.9米CC2.8米2.15米2.8米楼层结构示意提供一种空间上的变化（局部挑高，又称夹层），强调户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景，较受年轻消费者的欢迎三错层户型示意创新应用4户型设计的创新在项目所在区域已得到充分应用，使产品附加值提升，有效促进销售，而消费者得到实惠错层设计——局部双层挑高空间（2.8米+2.15米），卧室带飘窗、露台（或大阳台）4室1厅2卫，产权面积139㎡，赠送面积23㎡（灰色阴影部分为赠送）4室2厅2卫，产权面积139㎡，带多功能庭院，赠送面积42㎡（灰色阴影部分为赠送）南北双阳台，南面单双层大小阳台错落设计，使外立面线条更为丰富美观；主卧带拐角凸窗。外立面线条效果3室2厅2卫，户型方正、功能分区明晰、科学，产权面积约127㎡，无赠送面积，附加值较低双阳台、主卧凸窗、工人房、客厅大阳台设计，把原天井部分改建成室内空间或工作阳台，使2房变3房，3房变4房，增加附送面积。另部分产品景观阳台呈错落式布局4室2厅2卫（带工人房），建筑面积117.8㎡，赠送室内空间及阳台20㎡3室2厅1卫，建筑面积88.7㎡，赠送室内空间及阳台17.5㎡宽厅、卧室凸窗或180度景观窗、储藏间、超大景观阳台、，户型阔绰气派。标准层3室2厅2卫，建筑面积约135㎡，超大景观阳台可增设个性化空间产品亮点：入户花园、大露台、可变空间、子母房、玄关、卧室凸窗、南北双阳台、底层私家花园、小户错层与复式双层客厅…子母房2房变3房底层送花园约20㎡2房2厅，87㎡人性化子母房设计，A1：88.5㎡，A2：44.2㎡；迎合当地有老年人或即将成年小孩家庭的购买需求，既有独立性又有亲情感错层：3房2厅，112㎡复式户型紧凑实用，顶层送大露台小户复式，局部高厅，底层入户花园，顶层带大露台及多功能房，经济实惠而不失尊贵产品亮点：户内庭院花园、子母房、卧室凸窗（或多边形凸窗）可变空间，2房87㎡子母房，56+94㎡子母房，29+88㎡公寓产品研究普通公寓商务公寓酒店式公寓目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型公寓分类1（居住型公寓）用地性质：一般为住宅产权类型：公寓产权年限:70年产品特点：户型面积小，30—60平米（也存在普通住宅的中大户型）精装修交房标准，拎包即可入住配套设施完善物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务销售价格一般高于区域整体水平普通公寓22房，约65㎡1房，约36㎡用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地产权类型：商务公寓产权年限：根据用地性质而定，50年或40年商务公寓的出现，是市场细分的结果。根据不同的形态，又可分为soho,loft,studio等形式，是一种既可居住又可办公的高档物业功能。产品特点：一般处于城市核心地段及商务中心区既可居住，又可办公具备写字楼功能，可注册公司价格相对写字楼较低首付最低可达2成，按揭可达20-30年产权性质为商务公寓，非纯写字楼商务公寓3产品特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高用地性质：一般为商业用地产权类型：公寓或商务公寓产权年限：根据用地性质而定，40年酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物业公司提供酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹酒店式公寓4情景洋房研究情景洋房是一种介于TOWNHOUSE和普通洋房之间的产品，是一种全新的具有别墅生活理念的多层产品。设计层数一般为4．5层，经常分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间。它是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式，层层退台的建筑形态以及情景房的设计，使住宅在满足基本功能的同时，提高建筑的品味，使建筑能够更加亲近自然，给居住者，给居住者带来与众不同的全景式的情调生活。同时，它以一种开放的姿态，拉近人与人之间的距离，使居住者的邻里沟通更加顺畅，邻里生活更加和谐温馨。特点：院、露、退、错产品定义1产品诞生298年深圳的全国性住宅设计论坛上，万科设计总监张纪文先生提出邻里单位式的规划单元方式和退台式多层住宅方式。后来，万科深圳公司率先将关于退台式多层的住宅形式付诸实施（2000年深圳万科四季花城），取名“花园洋房”并受到买家认可，于02年取得了该产品的设计专利。万科开创全国先河，98年开始提出新的设计理念建立在生动而开放的空间上，提供与外界对话的可能情景提供生动的界面跟城市开放空间对话让居住者尽可能的接近自然与邻里洋房与西方某种传统居住方式相似，空间感强，舒适度高理念模式：从万科的专利产品开始，现在已成为住宅的主流设计理念200720065+1层2层带地下室1层带地下室错层设计入户花园情景房3+1层4+1层200020012002200320042005江南第一城金域中央万科城市高尔夫中惠沁林山庄深圳万科第五园深圳万科城天津万科水晶城武汉万科四季花城北京万科青青家园深圳万科四季花城•楼层多样化，从最初的“4+1”，增加了“3+1”“5+1”层•采用错层设计，功能分区更加合理•增加了情景房、花园入户的设计，一、二层设置地下室产品延进3产品解读4解读一：层层退台在建筑物向阳面有层层退台的合状结构，以退台空间规划露台，一层阳光房的侧面和单元侧面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层同样也是在下一层