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打造邹平商业龙头，成就天兴企业战略——山东邹平黄山二路商住项目策划报告（规划设计篇）2007年05月谨呈：邹平天兴置业有限公司集中商业商铺为主住宅回顾：物业用地布局商业价值最高，景观资源最差，噪音影响最大，宜建集中商业有一定商业价值景观资源较好噪音影响较大宜建商业街铺考虑带裙楼住宅商业价值最低景观资源最好噪音影响最小宜建高档住宅持有，优质资产集中商业商铺住宅＋＋高值区域中高、中低低值区域出售，现金回收规划设计深化建议项目整体规划及协调建议集中商业体规划设计建议商业街规划设计建议住宅规划设计建议各类产品出入口设置设置原则：集中商业出入口有很强的昭示性，并利于聚集人流；集中商业应至少两个或以上形成通路的出入口；街铺出入口应模糊化，尽量与集中商业形成互动和一体化；住宅出入口应注意与商业人流的有效区隔；集中商业商铺为主住宅集中商业主入口出入口休闲广场商铺群间游憩空间商业对流出入口街铺主要出入口住宅主入口(车行为主)住宅次入口（人行为主）商业动线设置两个原则：一是保障客户的清晰感二是最大化形成人群对流和聚集住宅动线设置两大原则：一是人车分流，动静分隔二是最大可能营造景观绿化道路产品动线设置规划车行人行停车及仓储规划设置建议集中商业图示-1层区域集中商业仓库商业地下车库住宅地下车库沿街设置停车位•本项目集中商业-1层较大可能将定位为超市类业态，且考虑建筑成本，建议将商业集中车库设置于出入口休闲广场的地下层，也可考虑在商业街商铺北面部分设置一些地下车库；•集中商业体仓库建议设置于西南角地下层位置；•住宅地下车库可考虑通层设置，同时设置地面入口及电梯入口，也可辅助设置住宅小区内地面停车；•沿街面停车位需要依据实际情况酌情设置，不可影响商业经营及住宅小区。地下车库入口仓库入口地下车库入口规划设计深化建议项目整体规划及协调建议集中商业体规划设计建议商业街规划设计建议住宅规划设计建议集中商业建筑风格建议•打造现代感的高品质购物中心，以大气震撼的形象引领邹平新标杆，成为邹平标志性建筑。集中商业外立面建议•满足项目商业定位——升级邹平商业档次，树立商业标杆；•力争5—10年之内无竞争对手可媲比或超越，对当前邹平商业大幅提升。外墙部分采用玻璃幕墙设计，构造通透光亮的橱窗，吸引近观及路过的顾客。外立面预留大幅广告位，悬挂整齐的大幅宣传广告，渲染商业气氛。采用透光材料和渗光设计营造出美丽的灯光效果。主入口广场规划建议集中商业主入口广场•预留主入口广场空间，提高项目的形象和昭示性，聚集人气预留足够的空间，供商家作户外推广使用，提高人气和提升形象。集中商业商业间连接广场规划建议保证商业间连接广场的视觉通透性•广场不宜采用与周边道路不同的标高设计；•广场边缘不应设置过多绿化和小品的阻隔，应营造通透、开阔的感觉，拉近人与商业空间的距离；•不建议在沿街广场进行露天停车，影响项目商业形象。营造开阔通透的商业大气感与步行街入口直接连接导通商业间连接广场设置较大范围的铺地空间，平时可以让人进行溜旱冰等活动。中庭是商场内部的焦点空间：•内部交通枢纽：平面交通动线与垂直交通动线的汇聚点•休息：提供顾客休闲停留的场所，是最容易接受广告信息的场所之一•视线引导：空间开阔,通过中庭环视周边的购物环境，选择目标店铺•增加采光：减弱进深过大导致的内部采光差，减少压抑感•增强空间层次感：避免空间过大产生的单调和压抑，使空间灵动活跃集中商业中庭设计建议中庭主入口中庭与主入口之间要保证良好的视线以及流线联系。标示性系统设计建议•优秀的标识系统是大型购物中心成功运营的重要环节，良好的标识系统使顾客能够方便的了解商场的布局，同时独特的标识系统也是商场形象的一个展示窗口。集中商业主要规划设计要点回顾3、入口广场规划设计——提高昭示，聚集人气5、集中商业中庭设置——入口导通，交通枢纽1、集中商业风格建议——现代品质，邹平标志2、集中商业立面设计——光感大气，领先十年6、标识系统设计建议——引导性强，无微不至4、连接广场设置建议——商业连通，互动体验规划设计深化建议项目整体规划及协调建议集中商业体规划设计建议商业街规划设计建议住宅规划设计建议•结合集中商业的出口打造开放式步行街，利用其营造购物人群的进一步商业体验商业街形态建议——步行街步行街建筑风格及立面形象建议•步行街建筑风格应与集中商业体保持基本一致的基调，即以现代大气为主基调；•建议步行街立面形象保持三大元素：时尚、潮流、轻松体验。步行街上部建筑设置建议•步行街铺以上可以考虑增加一些低层住宅，也可以考虑将住宅与商铺打包销售；•考虑到本项目步行街的主力面是东西向，因此，街铺上层住宅不宜过多建造，建议仅于图示南北向立面段街铺上方设置。可考虑上层住宅步行街铺屋顶花园上层住宅可考虑上层住宅步行街及上部住宅设计建议•根据市场需求调研，120—140m2的住宅需求最大；•底部商铺间隔应在10mx10m－12mx12m的范围内；•考虑一些空间距离的退让，大面积街铺上层住宅的单间面积应该在120—130m2之间；•对于一些占地较小的街铺，其上层住宅可考虑上下两层打通设置成为复试住宅。设置街头流动档口，建议根据商场包装的风格，统一设计，利于提升商业街整体形象。街头露天咖啡茶座，提供休息、等候、休闲空间。步行街细部设置建议设置丰富多趣的步行街细部，力求使得步行街休闲娱乐餐饮等体验感最大化商业街主要规划设计要点回顾1、步行街形态定位建议——错位经营，良性互补3、步行街上部住宅建议——南北朝向，低至多层4、步行街细部设置建议——贯穿全街，多重体验2、步行街建筑风格建议——基调大气，元素欢快规划设计深化建议项目整体规划及协调建议集中商业体规划设计建议商业街规划设计建议住宅规划设计建议上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用市场产品布局现状——单调的行列式布局•受当地气候、居住习性的影响，规划设计以行列式布局为主，整体布局呆板、缺乏空间感；•黛溪华庭尝试通过建筑错位、旋转来丰富布局，但亦是受地块形状所迫，突破不大，效果未能得到体现。齐明雅苑香港馨苑黛溪华庭缺乏围合的邻里空间单调的行列式布局形成围合的邻里空间橄榄型布局变化的橄榄型布局围合、变化的邻里空间集中商业商铺为主上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用•整体在南北向的行列式基础上，对建筑进行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感•在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感•在做到产品围合有灵活变化的同时，必须保证大多数产品的朝向仍然是南北朝向，故建议本案的橄榄型布局旋转限定在15º的范围内。产品围合及旋转建议上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用•由于用地紧张，建议入口结合商业区东面（次入口，即人行入口）进行结合设计，营造开阔的入口广场•入口广场可商住两用，在为商业提供了休息空间的同时又为住宅有效避免了噪音人流等影响集中商业商铺为主入口广场设置建议住宅次入口人行主入口住宅入口广场参与性强的广场空间、结合小品设计的休闲空间。上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用交通组织建议——人车分流•居住区规模较小，建议交通组织为人车分流形式•居住区外围设置环路，引导车行交通，减少车流对住区内部环境的影响•结合景观空间及局部架空，在居住区内部形成环状人行步径集中商业车行道路人行步道上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用停车组织——地下停车与露天停车结合•地下停车结合各组团绿地设置，形成停车后可直接入户的人性化设计，出入口设置在居住区与商业区边界处•采用集中式露天停车，设置在居住区与商业区边界处，设计便捷的路径进入居住区内部•停车空间控制在靠近商业区一侧，减少主要车流对居住区的影响，一定程度上降低商业区的负面影响地下车库入口住宅主入口建筑楼层建议——小高层为主，适当考虑高层上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用住宅项目楼层设置建议以小高层为主，适当考虑高层，理由有三：1、根据当前市场的普遍偏好，能够接受过高楼层的客户不在多数，高层数量偏多不利于产品的顺利销售；2、楼层越高，造价成本越高，但当地高层高价的局面还未全面形成，过高楼层不利于利润最大化；3、根据建安楼层间距的要求，高层比小高层的可建栋数少，建筑面积不会明显提高。小高层楼层建议设置为12层左右高层设置为18层左右建议电梯量按一梯两户至一梯三户配置上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用建筑风格的考虑•产品定位：现代简约，体现新城市品质感•区域规划层面：“建筑风格应充分体现现代技术与材料的特点”、“体现城市中心富有活力和节奏的特征”•经济可行性：精致华丽的建筑风格能提升项目形象及价值，但同时带来高成本；相比而言，简洁朴实的建筑风格更具性价比？现代简约的建筑风格，以简洁朴实的变化体现品质感和现代感。上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用建筑细部表现——立面处理虚实结合的立面处理，体现建筑的现代感、品质感•实：砖红色/白色的外墙•虚：清透的玻璃上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用建筑细部表现——细部处理•通过飘窗、阳台等建筑构件的设置，为立面带来丰富光影变化；•通过材质、色彩等元素的设置，塑造建筑立面丰富的层次感。阳台、窗台为立面带来的丰富光影材质、色彩搭配带来层次感上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用景观空间设计考虑•市场供给产品在景观营造方面乏善可陈，抓住这一市场空缺，以不高的成本适度推进景观元素的升级，是本项目的突破点•除较远处的黄山外，本案缺乏可利用景观资源，应通过自身创造景观，为小区营造舒适的居住环境•项目规模小，但却必须突破楼盘只有少许宅间绿化的现状，故本案的景观设计突破口是：一方面利用高层建筑的大间距并来较大尺度的集约景观；另一方面要加强宅间绿化与集中景观之间的连通。集中大景观与宅间绿化结合的形式大分散、小集中的景观布局√上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用集中景观——公共活动空间•邻里空间：一种强调舒适、放松、精巧且有价值感的生活空间•活动空间：一种强调运动、交流、实用且有价值感的共享空间•公共活动空间及公共景观的结合集中设置，既有效提升小区产品档次，又集约整合利用了高层住宅的间隔空间•结合景观轴线设置串联各景观空间的人行步道，提高不同功能空间的共享性扩大的邻里空间扩大的邻里空间共享的活动空间宅间绿化——扩大的邻里空间•树荫下的休闲空间，随处可见的休息位置，让人愿意在这里驻足、畅谈。强调舒适、放松、精巧且有价值感的生活空间上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用主力设置市场上主流需求的舒适型三房及经济型三房户型面积（m2）比例二房100以下5％以下紧凑三房100—12030%—35%舒适三房120—14040%—45%舒适四房140—1605％—10％豪华单元160—18010%—15%本项目户型配比吸取热销楼盘优点，适当采用认同度高的创新设计及提高附加值方式，提升产品价值，获得更高的利润。？户型设计策略•市场上的户型设计还未曾注重产品的附加值及消费者心理特征，项目需要提升；•消费者对户型的居住舒适度要求高，大面积房普遍受欢迎；•从开发商角度考虑，户型可以在保证热销的基础上，通过亮点设计提升销售价格，获得更多利润上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用户型面积区间主要功能空间开间参考设计亮点参考客厅主卧室二室100㎡以下约3.9m约3.6m飘窗台大阳台三室100－120㎡4.0-4.2m3.6-3.8m入户花园大阳台飘窗台120－140㎡4.2-4.5m3.7-3.9m入户花园大阳台主卧套间配衣帽间飘窗台四房140－160㎡4.2-4.5m3.9-4.2m入户花园大阳台主卧套间配衣帽间飘窗台豪华单元160—180㎡4.5m以上4.2m以上入户花园大阳台双主卧主卧套间配衣帽间飘窗台户型设计建议上筑之局/上筑之形/上筑之景/上筑之心/上筑之用细部设计建议——阳光室•通过建筑构造的方式将部分