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1南宁柳沙半岛项目发展策划报告分析篇合富辉煌房地产2006年7月2分析篇目录PART1宏观分析城市发展机遇分析宏观经济背景城市规划及建设情况PART2市场分析市场总体特征市场分布格局未来市场发展趋势PART3项目竞争环境及潜在需求分析项目竞争层面分析典型个案消费者需求研究3PART1宏观分析南宁的发展机遇社会经济背景城市建设及规划的影响44广西关键词沿海沿边区域；民族自治区域，优惠政策多矿产、农业、海洋资源丰富；旅游业兴旺；几大产业：制糖、有色、冶金、电力、汽车、机械、建材、食品、医药2005年在全国31个省级行政单位中GDP排名第16位（4063亿），但与相临的广东（21701亿）差距较大有发展基础，但目前经济状况一般55泛珠三角中，广西的重要定位：连接西南、华南、中南和东盟大市场的枢纽由于临近珠三角，而且与广东有着历史上的共通性，在历史的机遇下，将成为接受珠三角产业转移的第一线地区；作为唯一与东盟有陆路、海路连接的省份，广西将成为中国大陆和东盟国家联系的中转站，区位优势得到体现。西南经济圈华南经济圈东盟经济圈66中国-东盟自由贸易区的构建，南宁区域性国际化城市的功能日益突出•区位：南宁市背靠大西南、面向东南亚，是连接中国-东盟自由贸易区的枢纽城市，随着南宁至友谊关高速公路的建成通车，从南宁到友谊关行车大约只需２小时，到河内只需４小时；•建设：南宁作为首府城市，近年来通过加大对外开放力度，加强城市基础设施建设，得到迅速发展。未来15年，南宁将进一步完善首府的经济、文化、科技、信息中心功能，努力建设区域性国际化城市。•集聚：每年举办的中国-东盟博览会，吸引了大批来自国内和东盟各国、世界各地的客商，南宁市的集聚和辐射能力正不断增强，对带动整个广西经济的发展起着举足轻重的作用。77南博会——带动南宁外经贸经济快速增长更促进南宁的城市建设及相关行业发展5373354634657926366171916010000200003000040000500006000070000800002001年2002年2003年2004年2005年2001-2005年南宁进出口总额（万元）•2004年召开的首届南博会数字：•178个配套基础设施建设项目，总投资122亿元，南宁城市面貌焕然一新，城市品位大为提升•使南宁市的7个相关行业直接增加了约5000万元的收入，有力地促进了南宁市的经济发展（资料来源：新华社广西分社）（资料来源：南宁统计年鉴）88分析：区域发展大环境下南宁的机遇区位优势主导，南宁的发展新机遇：东盟与泛珠三角经济区的形成，使得广西的区位优势凸现，而作为广西的省会城市——南宁，拥有了新一轮发展的机遇；相关产业的带动，人民消费力增强：珠三角产业的转移，各产业的发展，将带来更多的投资、促进基础设施的建设、人民生活水平的提高，为南宁房地产业的发展提供良好基础；国际性的贸易扩展，城市基础设施建设迅速发展：中国与东盟建立自由贸易区和中国—东盟博览会的举办，使南宁面临难得的发展机遇，南宁为成为对外开放的前沿城市而进行的大规模城市建设，将给南宁房地产业发展带来深远的影响。9PART1宏观背景南宁的发展机遇宏观经济背景城市建设及规划的影响1010宏观经济背景指标：GDP和固定资产投资0100200300400500600700800900200120022003200420050%10%20%30%40%50%60%GDP总值固定资产投资总值GDP增长率固定资产投资增长率城市广州成都武汉长沙昆明南昌南宁贵阳襄樊GDP4116218619561109942770589444557全国排名1381315161923-泛珠三角省会城市2004年GDP总值一览表(单位:亿元)南宁市GDP在“十五”期间增长迅速，年均增长率达到13.96％，但总量与泛珠三角各省会城市相比较，仍处于较落后的位置；固定资产投资总值也快速上升，年均增长率高达31.52％，对基础设施建设投资的大量投入，为房地产业发展带来良好基础;（数据来源：南宁统计年鉴2005）南宁市“十五”期间GDP和固定资产投资增长快速，但两者增速明显不协调“十五”期间南宁市历年GDP单位：亿元过于高涨的固定资产投资与不协调的经济环境之间将存在一定的消费隐患。1111宏观经济背景指标：人均GDP0500100015000%5%10%15%20%人均GDP79586595311041337增长率10.07%11.60%10.90%11.93%11.62%20012002200320042005“十五”期间南宁市城镇人均GDP单位：美元（数据来源：南宁统计年鉴2005）人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期南宁市人均GDP“十五”期间持续上升，增长率较为稳定，年均增长率达到10-12％；2005年南宁城镇人均GDP达到1337美元，房地产进入快速发展期，前景看好。人均GDP稳定增长，房地产进入快速发展期1212宏观经济背景指标：产业结构0%20%40%60%80%100%20012002200320042005第三产业第二产业第一产业南宁市的产业结构为“三、二、一”型，第一产业比重逐年减少，第二产业比重有所扩张，第三产业比重基本维持不变，所占比重最高；但与周边省份省会城市三产结构对比来看，南宁第一产业比重较高，第二产业比重较低，第三产业高，生产性产业与消费性产业的不均衡对房地产发展产生一定的负面影响。南宁历年三大产业结构数据来源：南宁统计年鉴20050%20%40%60%80%100%广州成都长沙贵阳福州昆明南昌南宁海口第三产业第二产业第一产业第一产业比例偏大，二产相对弱，城市后续发展支撑度不足1313宏观经济背景指标：人均可支配收入020004000600080001000020012002200320040%5%10%15%20%人均可支配收入增长率南宁历年人均可支配收入（元）城市广州成都福州长沙昆明南昌南宁贵阳襄樊人均可支配收入1688410394114361102190468744953189897533全国排名174515211116-泛珠三角省会城市2004年人均可支配收入一览表(单位:元)（数据来源：南宁统计年鉴2005）近年来，南宁人均可支配收入持续增长，2001－2004年年均增长约6.4％，为居民消费能力的提高提供较好的基础；2004年南宁人均可支配收入在全国省会城市中排名11，说明其收入水平在全国处于中上位置，居民在房地产方面的消费发展潜力大。人均可支配收入稳步上升，居民消费能力尚可。1414宏观经济背景指标：社会消费品零售总额010020030020012002200320040%5%10%15%20%在与周边省份省会城市的比较中，南宁的社会消费品零售总额并不高；但总额增长迅速，年均增长率达到12.38％，居民消费明显升温；消费能力有较大的提升空间。城市广州成都福州长沙昆明南昌南宁贵阳襄樊社会消费品零售总额1675875580525370235239176206全国排名1391215181722-泛珠三角省会城市2004年社会消费品零售总额一览表(单位:亿元)南宁历年社会消费品总额（亿元）（数据来源：南宁统计年鉴2005）社会消费品零售总额排名较后，居民消费潜力仍可挖掘。1515宏观经济背景指标：消费特征近年来，南宁市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均为81％，消费特征明显；2004年，南宁城乡居民存款余额为515.8亿元，在全国省会城市排名第19位，与人均可支配收入排名11位相差甚远，说明南宁居民储蓄水平低，对购买大宗货物有一定障碍02000400060008000100002001200220032004人均可支配收入人均消费性支出城市广州成都福州长沙昆明南昌南宁贵阳海口社会消费品零售总额42571726776801806558516402338全国排名1311161417192223泛珠三角省会城市2004年居民存款余额一览表(单位:亿元)（数据来源：南宁统计年鉴2005）消费特征明显，存款余额不多，对大宗货物的消费存在限制。南宁历年人均收入及支出情况（单位：元）1616宏观经济背景指标：住房支出比重和人均住房面积2004年，南宁恩格尔系数为41.19％，人均住房支出比重为9.85％，与国际衡量标准相差甚远，居民住房支出比重提升的空间大；2004年，南宁人均住房适用面积为24.94㎡；经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40㎡之前，会保持较旺盛的住房需求，说明南宁房地产市场仍有较大的发展空间。恩格尔系数（％）41.19人均住房支出比重（％）9.85城市居民人均住房使用面积（m2）24.94生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。南宁市2004年数据住房支出比重应是和人民的生活水平协调发展的，人民生活水平可以通过恩格尔系数来衡量。恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准（数据来源：南宁统计年鉴2005）人均住房支出比重小，商品房的发展仍有空间17小结：宏观经济背景分析对本项目的启示对项目有利的因素南宁市GDP逐年持续增长，房地产已进入快速发展期，潜力很大，发展前景看好固定资产投资力度的加大，为房地产快速发展提供良好的基础人均可支配收入持续增长，社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强人均住房面积还有较大的增长空间不利的因素固定资产与城市经济增速不协调：过于快速的固定资产投资，若经济水平无法同比提升，将造成实际支付能力不足的表面虚假繁荣。居民支出的偏向性：住房支出比重与恩格尔系数不协调，居民支出更注重在娱乐、文教、交通及通讯等小额消费品方面的消费，对于数额较大的住房支出则相对较少价格限制：第三产业是南宁的主导产业，南宁是典型的消费型城市，导致居民的储蓄余额不多，对房地产消费有一定障碍，并对其价格较为敏感18PART1宏观背景分析南宁的发展机遇社会经济背景城市建设及规划的影响19城市建设与发展背景调整前后的城区面积对比单位：平方公里183465590200040006000800020042005调整前后城市人口数对比单位：万人15024405010015020025030020042005行政区划调整的目的：1、建设国际性现代化城市；2、加快城市化进程；3、提升城市城市品味和综合实力；行政区划调整后，城区面积大幅度扩展，城市人口大大增加；主城分为六个区：青秀区、兴宁区、西厢塘区、江南区、良庆区和邕宁区2005年行政区的调整，冲破城市发展的桎梏资料来源：南宁统计年鉴2005,南宁政府网调整前后地区生产总值对比单位：亿元921930501001502002502004200520“136”工程让城市面貌一新，为房地产迅猛发展助动•2001年，南宁市政府提出了全面改造城市建设“136”重点工程的目标，即“一年小变化，三年中变化，六年大变化”，全力以赴加快城市建设管理步伐。城市建设与发展背景21现状：城市建设区域差异显著兴宁区：老的城市中心，城市形象成熟而陈旧，配套齐全，交通便捷西乡塘区：遍布大学和高新企业，配套欠缺，城市形象一般；沿江储备大量土地，有较大的发展潜力江南区：工厂林立，公路、铁路纵横区内，城市建设落后与江北各区良庆区：处于城乡结合的发展状态，城市形象差，建设水平低邕宁区：城市郊区，拥有大量的农业用地目前，城市建设重点突出，项目所在的青秀区成为南宁城市建设的焦点。青秀区：城市新区，形象日新月异，交通便捷，配套完善。在政府搬迁和东盟国际商贸区的带动下，该区正经历飞速的发展项目兴宁区青秀区邕宁区良庆区江南区西乡塘区22现状：基础设施和公共设施建设