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深业云东海项目发展策划报告——定位篇谨呈：深业地产合富辉煌房地产（中国）顾问有限公司目标高起点：站位广佛、面向珠三角突破区域、突破市场深东惠都市圈珠中江都市圈珠三角辐射区广佛都市圈三水云东海背景广佛交通等联系密切深化合作，无缝对接广州佛山云东海发展需要主题区域需要启动与提升区域核心辐射区广州禅城顺德高明三水南海项目肇庆花都辐射区项目广州禅城顺德高明三水南海肇庆花都现状——三水、禅桂及周边南海镇区来源：两个主流地域目标——广佛甚至更广客户引导佛山客户品位、品质需求，培育广州客户认知需求客户区域来源客户类群客户诉求特征项目与区域提供价值（近期）项目与区域提供价值（中远期）客户价值（近期）客户价值（中远期）佛山（南海周边镇区、禅城、三水）私企业主资源、占有、身份、豪华、享受优越的环境大湖别墅等高端物业的资源占有本项目优质的特色产品优越的环境大湖高端物业的资源占有本项目的品位特色产品区域逐渐成熟的投资环境成熟设施★★★★★★高级公务员资源环境、资源占有、品质★★★★★★一般公务员舒适、性价比、实用★★★一般生意人舒适、性价比、升值广州等外围区域中大民营企业配套、奢华、特色、品位、占有★★★★★私企业主配套、资源、豪华、享受★★★★★一般生意人配套、性价比、投资、升值★★★高级公务员配套、环境、品质、品位★★★★企事业高管配套、环境、品质、创新、品位注：★数量代表客户价值高低核心客户群核心客户群次要客户群偶得客户首期客户定位中远期客户定位次要客户群三水、禅桂及周边南海镇区私企业主、高级公务员三水、禅桂一般生意人，广州民营企业家、私企业主三水、禅城及南海周边镇区私企业主，广州民营企业家、私企业主三水、禅桂生意人、企事业高管，广州生意人、高级公务员、企事业高管等珠三角区域客户客户立足现有佛山客群，逐步培育广州等区域品质、品位客群，丰富客源偶得客户广州等珠三角区域其他客户客户客户认知存在差异，认知决定价值注：佛山指三水、禅桂及周边南海镇区益认知未认知私企业主高级公务员普通公务员生意人企业中大型民营企业主私企业主高级公务员生意人企事业高管佛山广州云东海客户佛山客户广州客户私企业主高级公务员普通公务员一般生意人企业大中型民营企业主私企业主生意人高级公务员企业高管物业独立别墅联排别墅类别墅洋房独立与联排受两地客户追捧洋房需求来自佛山注：佛山指三水、禅桂及周边南海镇区类别墅产品具有三水区域市场机会，并已被广州等区域客户认同接受物业需求客户重商精明、拼搏、开放的广府共性品质品位产品的追求和执着交融的文化背景下，客户对品质、创新、特色产品的追求广佛客户佛山客户广州客户广州客户老广州新广州共融的广府文化：精明、开放、创新包容的广州文化：对品质品位的追求合富辉煌认为：依据本项目的客户构成以及需求特征，本项目须遵循以客户需求为导向，结合区域发展的要求，必须解决两个层面的问题，从而实现本项目以及云东海区域的双赢发展。设疑如何建立区域价值认知体系？建立怎样的品质、品位的产品体系吸引目标客户？两个层面——两个案例上海·泰晤士小镇——站在区域发展高度开发项目成都·芙蓉古城——以项目的开发提升区域的价值泰晤士小镇——站在区域发展高度开发项目上海远郊，成功运作的复合地产，带动松江新城的发展位置上海松江新城核心区位占地1500亩总建39万m2容积率0.39物业类型独立别墅、联排别墅、多层洋房、商业、公寓绿地率60％自驾车程40分钟首期开盘2004年3月销售情况基本售磬，仅剩余少量洋房上海中心区THAMESTOWN以区域发展高度开发项目，政府主导，统一规划，分区开发松江政府通过泰晤士小镇项目松江新城的发展，项目开发站在区域发展的高度政府主导项目的整体规划，明确项目的发展主题，将项目拆分为若干地块，由上海松江新城建设发展有限公司，联合上海恒和置业有限公司等几家大型房地产开发企业联合开发罗兰岗温莎半岛丽斯花园诺丁汉绿洲公建及怀旧商业街区政府推动区域的整合推广，丰富活动全面提升知名度中法时装show泰晤士之夜啤酒焰火晚会全国摩托车艇精英对抗赛艺术画展配套先行拉升价值，多元化配套形成多功能体系，增强综合吸引配套拉动项目价值：住宅开发前，公建配套区域基本成型，拉升房产开发的价值区域发展高度的配套体系：以区域开发高度配置配套设施，多元化的丰富配套体系形成强力的吸引力艺术类休闲娱乐康体类其他类型艺术中心电影院康复中心教堂第一视觉创意广场全湖景球形餐厅码头幼儿园经典怀旧街区酒店体育会所市政厅商办楼项目配套体系丰富的配套强化区域功能，引领区域与项目的发展基于多元化配套，形成复合功能体系：婚庆服务功能：教堂、广场和独特的景观街道等，成为长三角著名的婚庆胜地艺术创意功能：画廊、雕塑、陶艺、创意工作室、收藏陈列室等文化创意产业的引入提升小镇的艺术氛围；情景会展功能：特色广场、精致街景、水岸码头，为奢侈品展、车展、游艇展等提供了一个别具一格的情景式展台休闲商业功能：特色风情商业街区，为休闲度假客户提供舒适独特的购物场景特色商业街区是区域与项目的最大亮点，但人气需逐步培育超大体量：10万m2左右的商业体量，足够规模形成休闲特色的街区，以其风情与特色成为项目与松江新城的重要吸引力商业以街铺与公寓形式组合，整合销售，达到较佳的销售和招租效果目前仍在项目发展的起步阶段，项目人气略显不足，有待进一步的培育纯粹的英伦风情建筑是重要吸引：聘请著名的英国结构阿特金斯为区域策划与规划、建筑设计，务求打造纯粹的英伦风情体现英国文化、历史和传统的建筑融合：将英国近五百年经典建筑的特色融合，包含了乔治亚时期，维多利亚时期，以及都铎王朝时期的建筑，每栋楼原形都有出处打造高品质的特色产品，纯粹的异域风情建筑成为区域独特的风景线泰晤士小镇对本项目的借鉴：区域与项目相辅相成，相互促进占位区域高度开发项目，提升认知度站在区域发展的高度，以本项目的开发带动松江新城的发展政府制定区域发展的规划、发展主题与策略，主导项目的开发由政府进行统一整合推广，实现区域与项目知名度的快速提升特色产品体系提升区域与项目价值配套先行，形成多功能复合的配套体系，为后期房产开发增强吸引力配套体系形成多种复合功能，提升项目档次，丰富项目卖点纯粹的特色风情产品对消费者形成强大的吸引，提升区域与项目价值特色风情商业街是产品打造的主要亮点之一，但运营前期阶段需大力培育人气芙蓉古城——以项目的开发提升区域的价值远离成都中心，复合文化地产项目位置：成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，距市中心20多公里，距市区30分钟车程总用地面积：约810亩总建筑面积：约13万平方米开盘时间：2003年项目定位：集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区目标客户：对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人注重“5+2”生活模式、追求个性生存状态的都市人群预期有升值潜力的投资客户准确把握客户需求，独特的文化内涵吸引旅游者和置业者特色配套先行，满足居住者和旅游者需求，提升项目知名度和区域价值休闲娱乐类：温泉浴、音乐休闲广场、、网吧、书吧、趣味酒吧、地下迷宫、音乐草坪、天然沙滩、竹筏或独木舟、水上滑梯康体运动类：小型足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、沙滩排球场、高尔夫练习场、门球场、乒乓球室等运动场所、老年人健康中心教育类青少年素质教育中心、MBA学术文化类诗书画社街道建筑小品各种基础配套……特色建筑和园林，重现传统生活环境，形成旅游地与生活地双重属性建筑风格：江苏风格建筑云南风格建筑川西风格建筑唐风风格建筑园林风格：与建筑风格相生相融的仿古园林时间轴第一期第二期第三期产品联排别墅四合院价格四合院80万/套第四期独栋别墅联排别墅面积小面积产品为主140-200平米不等面积较一期有提高200m2以上为主220-300平米250－350平米联排100多万/套联排300万/套独立1000万/套以旅游和文化的带动树立项目形象，最终通过房产开发兑现利益芙蓉古城对本项目的借鉴特色配套体系快速提升项目知名度，提升区域价值特色的配套体系营造独特的旅游体验，提升项目的知名度，突破区域界限和客户心理距离，拉升区域的价值基于客户需求，打造特色产品深入了解成都客户对休闲与文化的需求特点，打造客户需求的特色中式产品除项目自身特色外，项目打造丰富的配套满足不同旅游者与居住者的需求配套先行，提升项目整体吸引力后，以房产开发作为项目的最终盈利点区域发展层面，如何建立区域价值认知体系？挖掘区域的核心竞争力针对性的区域发展策略，提升区域与项目的知名度项目发展层面，如何打造品质品位的特色产品体系吸引目标客户？明确本项目在市场的占位——市场定位基于云东海的发展，完善项目功能价值体系——功能定位建立本项目的产品定位体系，展现项目的价值与形象——产品定位释疑答疑区域核心竞争力一般而言，旅游区的核心竞争力是基于其优势的资源价值而形成的发展主题，如南国桃园的桃文化价值、海泉湾的温泉资源价值、深圳大小梅沙的海岸资源价值；那么，云东海区域最大的核心竞争力（文化、资源价值）何在？是森林公园？是荷花世界？是卡丁车赛场？还是……?然而，它们都不是项目最核心的价值所在！答疑——9000亩湖面并联大量水体和西江其实，云东海最大的价值在于其“海”（湖）资源；区域核心竞争力答疑然而，核心竞争力不仅在于其“大湖”资源的存在，而在于如何激活或赋予“大湖”更丰富的休闲、旅游度假的内涵，从而综合形成具有特色的、主题的核心竞争力南中国最大的、功能最完善的云东海水上俱乐部：——让“普通人也可玩游艇”的云东海游艇俱乐部——大型露天泳场——水幕电影——水上高尔夫练习场——钓鱼协会……区域核心竞争力竞渡泅渡扎筏水上基地政府主导、协调发展政府主导云东海发展工作，专门成立区域发展与推广专案小组，对云东海价值进行进一步深度挖掘、主持区域发展主题策划，并制定可操作的行动计划政府需注重云东海区域功能协调，并明确发展中心，规避土地过度供应，尤其是商业用地区域发展策略：政府主导、协调发展旅游资源整合：整合森林公园、荷花世界、卡丁车场以及云东海水上俱乐部等区域旅游资源，综合增强区域整体吸引力，增加旅游线路，整合区域旅游产品项目开发联动：政府发动区内开发项目（尤其是新开发项目），从区域发展层面整合推广、区域分工、功能细分区域发展策略：资源整合，项目联动政府主导、协调发展政府主导区域整体推广，通过重要节点营销提升区域知名度：召开云东海休闲特色主题旅游区规划主题研讨会、展示会以广州为重点在珠三角区域宣传与推广云东海资源特色与主题通过媒体发布云东海“开湖”等系列建设节点，实时报道区域开发进度区域发展策略：资源整合，项目联动整体推广，节点营销区域发展政府主导协调发展资源整合项目联动整体推广节点营销区域发展策略：答疑释疑区域发展层面，如何建立区域价值认知体系？挖掘区域的核心竞争力针对性的区域发展策略，提升项目的知名度项目发展层面，如何打造品质品位的特色产品体系吸引目标客户？明确本项目在市场的占位——市场定位基于云东海的发展，完善项目功能价值体系——功能定位建立本项目的产品定位体系，展现项目、区域价值与形象——产品定位定位线索：目标期望：社会各界对项目打造寄予很高的期望环境资源：优越的自然山水环境，不可多得的休闲养生基地区域发展：需要主题、需要启动、需要整合、需要提升项目本体：丰富的地形，优越资源，功能复合客户需求：高品质、品位的特色产品机会承载：云东海核心区首个启动项目交通区位：立体交通体系，广阔辐射范围答疑市场定位南中国顶级休闲度假生活旗舰市场定位旗舰：珠三角乃至南中国功能最为复合的休闲度假生活的领航者南中国：作为云东海的启动项目、发展引擎，本项目可在云东海发展的基础上，立足广佛、珠三角，面向