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同福大厦商业项目策划工作的思考与方法珠江恒昌2003-5-13本项目位置1基本认识一：看项目优势：地处老城区、交通便利，周边发展相对成熟；项目知名度高、与市二宫相连，具不可替代优势，可提升的空间大。难点：需重新规划、重新包装；项目经营性、复合性、专业性要求高；系统性强、策划难度大。二：看市场海珠区目前缺乏各类康体及娱乐设施，市二宫现有的经营内容对市场有极大吸引力；本项目原有的酒店、写字楼、商场等各类功能目前在海珠区发展空间大；结合项目所在地段的重新规划，依托市二宫硬件设施的改造要求——本项目策划起点高、复合性强。三：看企业熟悉当地市场的消费状况；具有多年康体娱乐项目场地经营经验；暂时还缺乏从事大型综合商业发展、经营、管理的经验；本项目开发相对于市总工会投资大、综合要求高。本项目有发展特色商业项目的条件关键如何与市二宫体育、文教、娱乐相结合并发挥经济效益和社会效益2策划工作的关键高眼界高，立意高，实施力高，前瞻、引导、实现准研究对象、方法、解决问题、机会点广内与外、新与旧人文、地理、历史市场、经济、技术、经营、管理与财务深内涵挖掘与提升、资源的有效利用、价值最大化细严密与周全、前后的关联、组织与落实变土地、物业价值策划、实施、推广、经营方式传统与创新专专业化与多专业整合“教育+乐园+商业”的模式3策划的基本思路突破项目做复合开拓观念重特色注重差异求变化商贸为主文化包装整合资源传统创新政府支持提升区域引导市场4策划与顾问的基本方法和内容前期市场研究与定位市场调研与企业的互动资源分析与整合项目定位核心品牌客户的沟通相关项目考察与研究项目规划建议功能面积分布建筑形式环境营造交通组织项目实施研究发展、经营、管理模式选择，营销推广策略开发成本与财务分析招商引荐项目合作投资客户项目立项至规划方案、发展方案完成1234中期项目包装、推广针对投资者、商家、消费者进行各项调查、活动开展及宣传商务代理：前期目标经营客户、物业投资客户洽商；中、后期项目公开租售发展顾问：设计、工程施工、安装与装饰、监装、交通实施物管顾问：制定管理方案和财务预算案，筹建管理队伍项目开工至建成、招商完成1234后期项目推广、各项活动开展：针对消费者项目经营与租务顾问：不断进行，根据市场变化而变化项目管理与物业完善顾问：根据市场变化与经营的需要项目开张至正常经营123思路决定出路实力决定成败方法决定高低经营决定好坏5前期策划的目的与解决的问题前期策划的目的合理确定项目定位，创造自身发展空间与竞争优势，打造市总工会文教娱乐一流品牌对项目未来的经济效益进行量化分析为市总工会下一步工作的推进提供决策之参考前期策划解决的问题项目的区位价值；项目的市场定位；项目的功能组合、配套用途与规模、建筑调整优化；项目的开发模式及经营管理模式；项目的投资分析及规避风险对策；对项目的投资或引资，或合作提出建议；项目的经营战略建议。6前期策划内容与提纲前期策划的内容市场调查项目定位投资效益分析经营战略建议前期策划提纲市二宫的经营现状与前景项目区位研究市场发展定位开发模式建议成本效益分析经营战略建议7珠江恒昌工作特点与经验国际经验本地人才专业团队全程服务珠江恒昌中港合作93年成立，由珠江实业与香港恒昌测量师行合作组成，具有丰富的地产和商业发展经验。与政府及国内外大型投资及发展经营机构由良好关系。市场导向准确定位产品创新营销先行管理到位专业服务核心珠江恒昌87~95年，广州世贸中心大厦、好世界中心发展——广州首个大型高级商场94年，广州首个大项商业课题研究——广州市大型商业用房供求分析95~97年，广州时代广场策划与代理——引进友谊百货/联邦家私/潮港春，合作组建物管公司并提前介入管理96年，广州沙面兰桂坊发展策划与引资——引入香港兰桂坊营造广州最具特色风情区成功策划的部分大型商业案例珠江恒昌96~98年，广州地铁沿线商业发展策划与引资——与广州地铁公司，香港恒基、和黄、新鸿基、丽新、恒隆、嘉里、兰桂坊、新加坡投资局合作2000年，珠江商业广场（原冼村商业广场）的经营策划与管理顾问2001年，广州太古汇报业广场发展策划与引资——引进太古地产发展广州最大型高档综合购物中心2001年，南庄陶瓷博览城发展经营策划——创新土地开发与商业发展结合的模式珠江恒昌2002年，广州美博城发展营销策划与招商代理——颠覆传统批发模式，创新展览批发新模式2002年，潍坊泰华银河商业中心——内地中型城市综合商业区之发展经营2002年，云南丽江古城旅游商业项目的策划——品牌联手，引进海南航空旅游度假地产模式个案参考上海新天地广州太古汇报业广场占地4.6万平方米，总建45万平方米，总投资40亿元。兰桂坊的经验——租户与业主融洽的合作及有远见的经营方式交通方便，易识别，多元化的经营令其独一无二丽江古城天河北时代广场香港太古广场广州美博城总建5万平方米，由珠江恒昌房地产顾问有限公司策划定位为美容、美发批发、展示专业市场，并同时负责该商场的招租工作，是广州市重点商贸项目之一。结语放眼国际立足广州依托海珠政企互动传承创新目标长远