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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。广森·城市橄榄园产品策划建议书谨呈：深圳市广森地产2006-03-22本报告是严格保密的。搜房网统计：深圳上周(3月5日-3月9日)各区成交均价(单位:元/m2)罗湖9462元(前一周9842元)↓3.86%；福田11167元(前一周10275元)↑8.68%；南山9627元(前一周10090元)↓4.59%；盐田5832元(前一周6503元)↓10.3%；宝安6763元(前一周6129元)↑10.3%；龙岗5446元(前一周5521元)↓1.36%。南山房地产价格快步上涨，广森·城市橄榄园项目发展面临新的思考和定位。项目开发思考本报告是严格保密的。前海片区产品供应结构分析城市橄榄园项目定位市场空间城市橄榄园开发策略城市橄榄园方案整改建议本报告是严格保密的。项目名称单房一房二房三房四房复式面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例面积套数比例鼎太风华五期73-8528865.8%104-11015034.2%第五公社35-421037.8%34-5572654.6%73-8437027.8%113-1201309.8%雷圳碧榕湾名苑78-8412861.5%93-976430.7%145-176167.8%友邻国际公寓2946840％36-4046840%5323420%缤纷年华69-7923449.6％93-9623850.4％前海片区增量市场前海片区增量市场产品主要是居家型中、小户型，过渡性置业特征明显本报告是严格保密的。项目名称单房(面积)一房(面积)二房(面积)三房(面积)四房(面积)复式(面积)万裕椰风海岸家园88125绿海名都72113145阳光棕榈园三期74—9897—113104—144现代城华庭天朗风清5788112前海片区存量市场1本报告是严格保密的。项目名称单房(面积)一房(面积)二房(面积)三房(面积)四房(面积)复式(面积)光彩新世纪家园497191英达钰龙园416694东方新地苑418199-105前海片区存量市场2前海片区存量市场产品也属于居家型中、小户型，过渡性置业特征明显本报告是严格保密的。星海名城产品线分析研究一期：9层小高层行列式布局二房64—70M2三房91—106M2二期：11—18中、小高层行列式布局二房60-80M2三房87-125M2四房125M2以上五房125-180M2三期：18—28中、高层围合式庭院布局二房70-78M2三房91-129M2四房125M2以上四期：28—33层高层围合式庭院布局一房45—55M2二房65-75M2三房85-100M2（备注：该期名为第五公社）五期：32—35层高层围合式庭院布局二房85—98M2三房110-135M2四房135-165M2（备注：该户型为早期设想，可能有变动）从上面数据可以看出：星海名城一、二、三、四期产品主要是居中型中、小户型，第五期的产品线有所放大，其目标客户主要针对前几期及其它社区换房群体。本报告是严格保密的。一期二期三期五期二房二厅68—8575-9069—8573—92三房二厅89—9393—120102—12697—110鼎太风华产品线分析研究从上面数据可以看出：星海名城一、二、三、五期的产品主要是居家中、小户型本报告是严格保密的。前海片区产品供应结构分析:以中、小户型居家型产品为特征，-----市场给予本项目小、中、大户型的发展空间.本报告是严格保密的。前海片区产品供应结构分析城市橄榄园项目开发市场空间城市橄榄园定位策略城市橄榄园方案整改建议本报告是严格保密的。小户型居住、投资物业中、大户型居住物业中、小户型居住物业可能价值方向项目可能的价值方向本报告是严格保密的。-------小户型产品存在的几个要素支持要素支持一：地段支持要素支持二：经济环境支持要素支持三：人口环境支持要素支持四：城市资源占有率要素支持要素支持五：投资价值要素支持小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-------要素支持一：地段支持要素支持一：地段支持1：与核心商圈的绝对距离及心理距离2：交通条件3：城市社区模式，街区功能规划4：核心商圈的商业成熟度5：与时尚消费圈的关系要素分析小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-------要素支持一：地段支持/南山商业分布格局南油商业文化中心区：东连滨海大道，南接后海住宅片区，西依南油大道，北望深圳大学，以海雅百货为核心的南油商业文化中心区，聚集了岁宝百货、顺电、儿童世界南山分店、友谊城南山分店、创景名店南山分店、满家福等商家。好百年家居广场、缤纷假日广场商业街、万佳百货及南山书城等等。南头商圈：以家乐福、曼哈为核心，整个南头商圈密布有家乐福、沃尔玛、曼哈、人人乐、东方巴黎、西部电子、一本电器、姊妹城、麦当劳、肯德基等大型商家，苏宁电器也已强势进驻。南油蛇口商圈：依靠南油大道商业带，现已发展得相当繁华。该商圈位处南山重要的交通枢纽地段，更有在深圳颇具盛名的蛇口消费片区作后盾。南油商业文化中心区南油蛇口商圈南头商圈本项目处于南头商圈的边缘地带，在与核心商圈的实际距离和心理距离都较近，具备开发小户型的潜质小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-------要素支持一：地段支持/交通条件1、1号线延长段（世界之窗至深圳西站）、2号线和5号线轨道交通；2、南平铁路（至龙华、龙岗）；3、建设沿江高速公路（连接深港西部通道）；从未来交通规划，本项目所处片区未来与罗湖、福田的心理距离会越来越小，一小时生活圈正在形成，本项目具备开发小户型的潜质小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-------要素支持二：经济环境支持小户型产品的经济环境支持主要与项目所在地经济产业业态密切相关。1：如果项目所在地的经济支柱产业为二产业，小户型需求将非常有限。依据社会学的原理。二产业作为集体协作性组织，人的团队意识相当浓厚，人的价值观也以团队价值观为取向，人的独立性意识并不浓厚，所以年轻人大多与父母同居，而很少向往追求自己独立的空间。2：如果项目所在地三产业比较繁荣，市场对小户型的需求也就会表现的比较强烈。这种状况随着三产业的繁荣而愈加强烈。要素分析要素支持二：经济环境支持小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-------要素支持二：经济环境支持/深圳产业结构随着深圳第三产业比重的增加，市场对小户型的需求将进一步加大小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-------要素支持三：人口环境支持小户型产品的人口环境支撑主要是体现在当地的人口结构与人口素质方面。小户型产品客观上需要有两种人口环境，一是社区为青年社区，二是当地已经进入老龄社区，家庭结构中，空巢期家庭有相当比重。小户型产品的人口环境支持不仅要求社区为青年社区，而且要求当地的青年人群拥有较高的文化修养，价值取向趋向现代化，生活观念潮流化，并且具有独立的性格特征。要素分析要素支持三：人口环境支持小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-------要素支持四：城市资源占有率要素分析要素支持四：城市资源占有率要素支持1：城市交通网络（公交线路）2：周边的商业氛围3：周边的商务环境小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-------要素支持四：城市资源占有率/本项目要素分析1：城市交通网络（公交线路）19、217、113、15、204、223、331、350、229、331、22、210、K113、217、K204、423、427、436、453、462路等多条公交线路小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-------要素支持四：城市资源占有率/本项目要素分析/周边的商业氛围本案宜润商业广场人人乐麦当劳天虹商场肯德基家乐福华发家具城、王府大酒店苏豪商业广场曼哈商业广场沃尔玛南油商业文化中心区南头商圈小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-------要素支持五：投资价值周边住宅租金水平状况楼盘名称户型面积装修情况租金单位租金阳光棕榈园1房1厅55装修1600—180029-322房2厅75装修2500—280033-37.33房2厅118装修2800—350023.7-29.7鼎太风华1房1厅61装修1800—210029.5-34.42房2厅92装修2300—250025-27.23房2厅120装修3000—330025-27.5星海名城2房2厅72装修2100—220029.2-30.63房2厅105装修2800—350026.7-33.34房2厅136装修3300—350022.1-25.7南海玫瑰园3房2厅2卫98装修3300—380033.7-38.84房2厅2卫126装修3300—400026.2-31.7本项目所处片区的租金水平集中在25-35元/平方米小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-------要素支持五：投资价值投资回报率25262728293031323334357%428644574629480049715143531454865657582960006%500052005400560058006000620064006600680070005%600062406480672069607200744076807920816084004%75007800810084008700900093009600990010200105003%10000104001080011200116001200012400128001320013600140002.25%1333313867144001493315467160001653317067176001813318667从上表数据我们得出：本项目定位为小户型，，可以实现9600元/平方米市场价格，（市场正常发展）．小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。-------本项目的要素的对比分析要素支持一：地段支持要素支持二：经济环境支持要素支持三：人口环境支持要素支持四：城市资源占有率要素支持要素支持五：投资价值要素支持本项目存在开发小户型潜质小户型居住、投资物业开发可行性论证本报告是严格保密的。中、小户型居住物业开发可行性论证前海片区产品供应属于居家型中、小户型.市场存在空间，但该定位不利拉升价格。本报告是严格保密的。中、小户型居住物业开发可行性论证从三级市场户型与价格关系：房源房型面积总价单价保利城花园三房二厅102㎡98万元／套9607.48元／㎡龙城花园三房二厅110㎡46万元／套4181.82元／㎡蔚蓝雅苑三房二厅94㎡71万元／套7553.19元／㎡金色年华二房二厅75㎡53.08万元／套7077.33元／㎡海怡东方二房二厅77㎡74万元／套9610.39元／㎡星海名城四房二厅127㎡90万元／套7086.61元／㎡中、小户性平均价格：7346.33元／平方米本报告是严格保密的。中、小户型居住物业开发可行性论证房源房型面积总价单价华彩天城居五房三厅237㎡200万元／套8438.82元／㎡花园城１期五房三厅196㎡180万元／套9183.67元／㎡观海台三房二厅120㎡100万元／套8333.33元／㎡鸿瑞花园三房二厅121㎡98万元／套8099.17元／㎡南山区东滨路汇滨广场三房二厅130㎡90万元／套6923.08元／㎡崇尚百货楼上现代城华庭二房二厅80㎡68万元／套8500.00元／㎡中、大户型平均价格：8246.35元／平方米本报告是严格保密的。中、小户型居住物业开发可行性论证各类型户型对价格贡献排列顺序：小户型物业＞中、大户型物业＞中、小户型居住物业本报告是严格保密的。中、小户型居住物业开发可行性论证从客户群体特征分析：根据马斯洛理论,中、小户型客户对价格比较敏感,同是存在许多不确定性.从购买客户心理分析：本报告是严格保密的。中、小户型居住物业不利提升价格;同时市场竞争压力比较大,消化速度相对较慢,由于属于市场主流产品,开发风险相对较低