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1养老地产经营模式分析目录一、养老地产发展前景分析二、养老地产经营模式分析2一、养老地产发展前景分析34中国老龄化大山即将崩塌！目前，我国60岁以上老年人口超过1.6亿，是世界上老年人口最多的国家。随着我国老龄化程度迅速提高，我们的老年产业却长期处于供小于求的状况，发展水平较低。发展我国老年产业已到了刻不容缓的地步！5国民经济和社会发展“十二五”规划纲要要“加快发展社会养老服务、培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，增加社区老年活动场所和便利化设施，开发利用老年人力资源。6养老行政行为重大转型——社会养老服务体系建设“十二五”规划出台今年2月11号，民政部正式发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划，这个“十二五”规划是国家第一个养老服务体系的国家行政规划，意味着我们这个政府开始注意到要组织从家庭赡养到社会养老这样一个重大的转型。规划中提出“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”二、养老地产经营模式分析78养老地产经营模式第一类单体的养老机构第二类养老服务嵌入式的住宅小区第三类综合型的养老社区9第一类单体的养老机构概念：专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。经营模式：大部分为公办民营，采取出租或会员制形式案例：北京汇晨老年公寓、上海亲和源10汇晨老年公寓案例介绍1、项目概况项目是北京市属公办民营综合性养老服务机构，位于昌平区北七家镇八仙庄。整个项目规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，共规划为2期。一期工程147亩，设计床位712张，于2007年10月31日投入使用。二期工程计划于2011年下半年动工，床位超过一万张。2、项目配套设施•综合服务中心：为老人提供日常休闲的场馆，包括台球厅、舞蹈厅、健身房、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅、餐厅、医务部、超市•温泉会馆、游泳馆项目鸟瞰图113、经营模式项目由北京市民政局投资兴建，由汇晨进行运营管理。汇晨是专业的养老机构运营公司。4、养老服务内容（1）基本服务：房屋整理和日常房间整理、定期换洗床上用品和窗帘。（2）营养餐服务：根据老人身体状况和偏好进行配餐和送餐服务。另外，健康讲堂特聘营养专家现场讲座和交流，向老人和家属提供健康饮食建议。（3）健康管理服务：由专业医护人员为老人提供健康管理服务。（4）文化生活服务：包括文化娱乐活动、休闲健身活动、DIY体验种植和认养。（5）特殊服务：应老人之需，提供理财、陪护、陪游、保健按摩等服务。12医务部多功能厅舞蹈厅、KTV餐厅13套间——面积为80、112㎡，费用6300元/月，餐费及水电费另计。提供给身体健康、有自理能力的老人居住14标准间——面积48.6㎡、65.6㎡，费用4350元/月、5280元/月，餐费另计。提供给半自理和不能自理的老年人居住。15上海亲和源案例介绍1、项目概况亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑。亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接。老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面积约五十八到一百一十九平方米不等，室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应。2、项目配套设施•健康会所、老年护理院、公共服务大楼、养生餐厅、医院/药房、颐养院。163、经营模式会员制，分A/B/C三种会员卡。A卡B卡C卡永久使用权。可指定符合条件老人入住终身使用权。未住满15年，按年限退还住满15年后，只需继续缴纳年费50年产权入会时一次性支付入会费根据选择的房型大小付不同入会费根据选择的房型大小付不同入会费根据选择的房型大小每年支付不同年份入会时一次性支付入会费入会时一次性支付入会费可继承、可转让不可继承，不可转让不可继承，不可转让房型床位费护理服务费合计豪华房（月/间）450050009500包房（月/间）350045008000三人房（月/人）130018003100四人房（月/人）120015002700餐费自订；入住颐养院收医疗保证金10000元，出院退还。收费标准：174、养老服务内容•提供生活管家、健康管家和快乐管家三大板块服务。•养生餐厅、健康会所分别由专业的索迪斯和美格菲两个专业运营机构进行运营。•颐养院提供：基本服务：生活照料服务、医疗康复服务、康乐服务特色服务：提供养老介护服务贴心服务：陪同就医就要、老人贵重物品及钱财的保管的服务、代买代办服务18风雨连廊颐养院休闲空间休息室餐厅19房间实景20第二类养老服务嵌入式的住宅小区概念：属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中设置的老年人活动场所一般规模不大。经营模式：养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出案例：北京怡海花园21北京怡海花园案例介绍1、项目概况怡海花园是一个大型住宅小区项目，位于西南四环路的交接处。小区占地733亩分六期建设，总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。怡海花园第六期中建有独立的青年公寓和老年公寓。目前项目已销售完毕。2、项目配套设施•教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代化教学楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心•商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务•运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场223、经营模式项目由北京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物业管理有限公司提供物业服务。4、养老服务内容本项目是居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。23老年大学活动老年大学活动小区实景图小区实景图24第三类综合型的养老社区概念：属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。经营模式：养老地产部分持有、部分销售案例：北京太阳城25北京太阳城案例介绍1、项目概况北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。2、项目配套设施•购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园•奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店263、经营模式由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。4、养老服务内容•住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。•银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。•银龄公寓B栋：租住式老年公寓，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。27奥林匹斯俱乐部太阳城医院超市和邮局文化会展中心28别墅区住宅公寓银龄公寓帝阳公寓29养老地产模式特点主要配套设施服务内容盈利模式单体养老机构不属于房地产开发项目，专门的养老院和养老公寓，大部分为公办民营围绕老年人需求特征设置如医院、老年活动中心、超市等配套机构养老，专门的养老护理服务出租或会员制，通过收取床位费和护理费盈利养老服务嵌入式的住宅小区属于房地产开发项目，普通住宅小区中部分配套可为老年人提供服务，无专业养老机构运营老年活动中心、学校、超市及其他商业配套、运动中心等居家养老，不提供专门的老年人护理服务，仅通过组织老年人参与各种活动来关怀老人养老服务不以盈利为目的，通过住宅销售盈利来平衡养老服务支出综合养老社区属于房地产开发项目，项目中的养老地产由专业的养老机构负责运营同时满足老年人和普通住户的需求，设置如医院、老年活动中心、超市、幼儿园、文体中心等居家养老为基础、机构养老为依托，专业的养老护理服务及住宅小区的普通物业服务相结合养老公寓部分出租、部分销售，通过长短期收益相组合来盈利小结