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在这样的市场中，我们关心的并不是每天300－600套的成交量何时翻倍。而是即使是在这样低迷的市场，哪些东西依然长盛不衰。客户群变化之一：投资性需求将持续下降，而商务性自住需求将持续上升面临国家宏观调控，持续低迷的市场，让我们重新注意到的市场机会点。在宏观调控之前，上海高档楼盘（12000元以上）的消费群主要集中在非上海籍客户，浦东尤其是泛陆家嘴地区，这一现象尤其突出。如陆家嘴板块的盛大金磐一期（90％为外地和境外客户）、联洋板块的盛世年华（50％为外地和境外客户）、世纪公园的浦东世纪花园二期（60％为外地和境外客户）、杨东板块的上海绿城一二期（80％为外地和境外客户）。宏观调控之后，投资性购房特别是来自江浙的客户明显减少，而目前市场主要依靠境外客户、上海本地客户或者部分前期投资获利的投资性客户消化。客户群变化之二：境外客户增量的现象值得关注2005年上半年，外国人新办就业证人数为9071人，同比增长三成。新来上海工作的外国人主要来自日本、美国、韩国、新加坡及德国等国。目前实际在上海工作的外籍人士超过4万人，浦东容纳了绝大部分。在未来的三年内，上海写字楼总量将从300万平米增加到670万平米，增加地点主要在浦东，所以外籍人士数量的增长也相应体现在陆家嘴辐射带。2004年下半年起，上海浦东市场主流的三房的销售率逐渐下降，而两房和四房的需求明显加快，较典型的案例是盛世年华、陆家嘴中央公寓和上海绿城三期，这些项目的销售速度都要快于周边楼盘。而这背后说明消费者购房更加理性。客户群变化之三：户型需求逐步理性，两房和四房的需求增加的变化，说明客户潜在的流变现象（1）境外客户是目前市场较为持久和坚挺的消费群，这是由于上海在亚洲的经济中心的地位所决定，而且在未来2－3年这样趋势依然明显。（2）所谓理性购房的特征，关键在于面积和总价的控制，在未来2－3年这样趋势更加明显。（3）避免板块之间的剧烈竞争，关键在于个性鲜明的产品定位，万里板块的惨烈竞争就是很好的案例。浦东大道沿线住宅楼盘分析浦东大道是浦东新区东北地区到陆家嘴的主要交通干道，沿线有三四十条公交线路。故车流量和人流量大，沿线的粉尘和噪音污染较大。其路段价值随着与陆家嘴距离的远近不同而有较大差异。一．住宅市场分析源深路以西、靠近陆家嘴办公区路段，该区域属小陆家嘴范围。沿线开发改造成熟，路面卫生状况良好，公交线路近四十条。两旁建筑以高层为主，高档美观，近来出现较多的酒店式公寓项目。这里的酒店式公寓，拥有两方面独特的优势，一方面靠近陆家嘴办公区，充分体现了酒店式公寓的特点；另一方面，在黄浦江边，可以拥有黄浦江景观，是酒店式公寓的主要卖点。这一段酒店式公寓的房价在20000－40000元/平方米。目前主要有以下楼盘：【海悦苑】精装修酒店式公寓。小区位于浦东大道东方路，近黄浦江，属陆家嘴CBD区域。31层高层，是度身定做的酒店式物业，全明独立橱卫，独立阳台，动静分区，大面宽，居住功能完整。现价格约为25000-38000元/平方米左右。【万源晶典】由1幢全装修酒店式公寓组成，共510套。楼盘位于东方路、浦东大道，住宅面积近3万平方米，配有3500平方米商业设施和豪华会所。房型为一室32－62平方米。A级路段源深路以东到罗山路路段，因为在罗山路高架西侧，所以在浦东居民的心理上类似浦西的“环线内”区域，仍可凭借陆家嘴的优势来提高自身地位。沿线上海滩花园洋房由于其低密度与高绿化率，均价已经涨至2.46万元／平方米。目前主要有以下楼盘：【名门滨江苑】精装修酒店式公寓，物业管理由香港怡高物业代理。楼盘位于浦东大道、源深路口，占地面积2.3万平方米，建筑面积5万平方米，容积率2.2，绿化率40%，拥有高层、小高层和多层各一幢。房型有三房130－150平方米，四房180平方米。现二手房房价为约15800-19000元/平方米。【山水国际】房源以130-150平方米的三房为主，另有部分110平方米的二房。05.3月开盘，高层16000元/平方米、小高层15000元/平方米。【上海滩花园洋房】小区以中心城区难得一见的低密度住宅入市，0.98的超低容积率，是陆家嘴内绝无仅有的，也是最低的，它的出现，填补了浦东陆家嘴地区大规模低密度住宅空缺的历史。B级路段罗山路至金桥路路段，这一路段属于浦东大道B级路段的延伸，同时借助杨浦大桥的影响，成为一个中低档的聚居点。沿线多为住宅、厂房、仓库和小商铺等。公交线路由源深路的四十条减为二十几条，也说明了本路段与A级路段的地级差异。该路段开发的楼盘主要有“上房金丰苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，现均已售完。C级路段（1）以此为分析，本案位于Ｂ级路段，目前销售型的高级公寓、酒店式房源较多，并形成继Ａ级路段后又一酒店式公寓的集中区，本区域既邻近小陆家嘴的繁华核心，拥有江景自然观景，又具有较好的生活配套设施。（2）沿浦东大道一线已经面临多个楼盘的竞争，同时还面临同质板块的竞争。较好的做法是避开浦东大道板块，而趋向滨江板块，可单独塑造一个“北滨江板块”。1．总体态势05年，国家的宏观调控，使上海楼市发生了微妙变化，上海写字楼市场相应住宅出现了热销局面，而其主要原因是由于：一是销售价格和写字楼价值相符合，其回报率稳定。目前在上海，同一地段写字楼和住宅相比，一般写字楼的建造成本会比住宅高30%，而目前售价却接近，甚至部分住宅价格高于写字楼，二是出现了“租不如买”的现象。从今年开始，许多入沪的外资企业打破了“只租不买”的惯例，纷纷开始购买写字楼。之所以决定购买写字楼，主要是由于经过十几年的发展，这些公司在中国的业务和市场逐渐稳定，需要谋求一个持续、长期的经营。三是商业地产发展空间巨大，潜力诱人。土地作为不动产来考量时，要看资本密度和人口密度，最终考量的是这个地区的经济活跃程度。随着中国经济的发展，投资和回报率将还会上升。二、写字楼市场分析2.值得关注的现象与趋势现象一：200平方米以内的可售型甲、乙级办公楼需求强劲随着一些公司的发展和对上海经济信心的增强，一些企业出于投资自用和扎根上海进行中长期发展的需要，加上连年攀升的写字楼租金消耗了公司的一部分利润，这些企业已经开始考虑变租赁为购买写字楼，这客观上加大了写字楼的需求量。现象二：外资争购上海甲级写字楼，总部经济图显据资料显示，上海今年１至８月新批外商投资项目３０３０个，吸引合同外资８１．６８亿美元，合同外资中超过1/3为外商增资，落户上海的跨国公司地区总部已超过８０家，跨国公司地区总部纷纷落户上海并迅速扩大规模，“总部”经济为上海高档写字楼租赁及购买带来巨大需求。现象三：写字楼需求主体发生变化相对前些年写字楼以租赁为主、少量购买者以国内企业为主的旧模式，上海写字楼市场近期的购买比例明显提高，许多内资企业开始重视自身形象塑造，纷纷选择体面的写字楼办公，而且以购买写字楼居多。不仅如此，一些海外华人和本地有实力的个人投资者也加入了上海写字楼购买行列。（1）浦东写字楼市场总体趋好，但同质化趋向十分严重。（2）在未来市场，随着企业总部市场逐渐缩小，注意小户型写字楼市场的前景，基本面积在200－400平方米。三、浦东商业基本分析按照上海商业“十五”规划，未来上海市区商业发展的布局，将不会在市中心新建大量的大规模商业中心，而将战略重心转向居民生活区。同时，由于连锁商业的日趋发达，上海市居民的消费将由此而形成“休闲消费到中心商业街集聚，日常消费在住宅配套商业集聚”的新特点。而浦东地区由于前期规划的问题，缺少社区商业和集合式休闲商业相应的配套，不能满足人们日常生活的需求，因此政府正在鼓励开发商修建各类商业设施。去年新区商铺交易面积近10万平方米，其中中心城区销售量占85%，15-100平方米的小商铺最受欢迎。其中“除浦东大道、浦东南路和张扬路沿线外，川沙、三林地区也有相当比重，目前这‘三干道两区域’内商铺交易已占总量65%。由于2004-2005年度启动的大型购物中心就有6个，从长远看，单体面积在300到500平方米的社区商业将成为市场销售的主流。概述土地的稀缺性和不可再生性决定了它的潜在价值——小陆家嘴区域与本区域正是这一土地价值观的集中体现：项目所在区域受小陆家嘴区域的直接辐射，与之有着唇齿相依的密切联系，继小陆家嘴区域的崛起，项目所在区域正在以迅猛的势头延续并扩大着陆家嘴的地域优势。一、住宅市场分析2005年小陆家嘴区域楼盘一览表项目名产品类型价格区间（万元∕平米）面积区间（单位：平米）备注盛大金磐高层3.5－6.5300左右主推3房，部分4房面积也控制在300㎡左右财富海景花园高层2.5－2.7250－350主力户型在337－350㎡左右世茂滨江花园超高层2.3－3.9150－3402房面积在155㎡左右，主力4房面积在330－334㎡左右久阳·滨江公寓高层1.9－2.470左右主要为1室的复式小户型，产品形态较在此区域较为稀缺滨江兰庭高层3.1－3.6130－192160－190㎡的3房比重较大项目名市场类型产品类型价格区间（万元∕平米）面积区间（平米）备注东晶国际住宅办公楼商业高层2.3－2.669－143其中100㎡左右房源为3房或复式上品·巨洋豪园住宅办公楼商业高层1.2－1.45120－150销售率高达99.6％名门滨江苑住宅办公楼高层小高层1－1.5100－140含部分64－70㎡的酒店式公寓国际华城住宅高层1－1.9110－2103房的主要面积为140－170㎡，后期将推出办公楼。山水国际住宅高层小高层1.5－1.65110－160130－150㎡的3房占80左右上海滩花园住宅多层1.9－2.6160－3803房多集中在200－255㎡左右，165㎡左右的2房占有一定比例2005年本区域楼盘一览表相比小陆家嘴区域，本区域范围内的楼盘面积开始有缩减趋势，如上品·巨洋豪园将2房的建筑面积控制在128㎡左右、3房控制在145㎡左右。主要受区域商务功能的影响，住宅市场呈多元化发展，建筑形态涵盖多层、小高层、高层和超高层，产品形态多种多样，酒店式公寓、复式小户型到普通住宅，体现了此区域商务、商业和住宅的多重功能集中影响。受项目所处的区位（与小陆家嘴区域的相对距离）和产品定位的综合影响，产品价格基本上呈由高到低的走势。从上述资料不难看出本区域中二房、三房相对经济型的面积是本区域发展的机会点。陆家嘴板块划分陆家嘴板块即小陆家嘴板块的延伸，我们把浦东的罗山路以西，浦电路、杨高路以北的整个板块叫做陆家嘴板块。本区域划分以项目为中心，浦东大道为横轴，民生路为纵轴，划分可比性更强的项目周边板块。我们把该板块划分为源深路以东、罗山路以西、黄浦江以南、杨高路以北的区域。二、写字楼市场分析物业名称物业级别位置价格(元/平米)租金（美元/天/平米）物管费(元/月/平米)销售率户型范围（平米）总建筑面积（万平米）证券大厦甲级浦东南路528号250000.6526单层180010船舶大厦甲级浦东大道1号只租不售0.7275钱江大厦东方路971号150002137.9%132占25%`140占25%4.7233占50%单层1500宝安大厦甲级东方路800号200000.451967.4%最小120单层11548.9远东大厦浦东南路1101号15000-2200095.6%最小50单层9003中融恒瑞国际大厦甲级张杨路588号22000-2700084.5%10世纪凯厦甲级浦电路438号16000-300000.62270.5%209-3954招商局大厦甲级陆家嘴东路161号206500.582780/90/115/148单层17327.5中国保险大厦甲级陆家嘴东路166号只租不售0.65257.3新建设大厦浦东南路500号230000.65-0.8258.1金鹰大厦甲级民生路1518号160920.481298%320-380单层10006.6环球广场桃林路18号170000.31290%70-225单层11672.5中信五牛城浦东大道1081只租不售0.33商住楼二房112三房1268.2国际航运金融大厦甲级浦东大道720号2500美元0.630最小167单层