大酒店项目投资计划书

1上海大酒店项目投资计划书2一、上海高星级酒店市场分析及##大厦简介（一）上海高星级酒店现状分析《上海市旅游事业管理委员会公告（2006年第1号）》称，到目前为止，上海拥有五星级饭店25家，四星级40家，三星级125家，二星级130家。从分布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。这与高星级饭店的功能定位和适配环境基本一致。近、远郊地区目前尚未有正式挂牌的成熟的五星级饭店;四星级饭店仅有宝山的宝山宾馆、奉贤的悦华大酒店与嘉定的迎园饭店。三星级以下饭店相对平衡,全市18个区与崇明县均有分布。根据上海市2005年统计年鉴的数字显示，上海市2004年旅游星级饭店基本情况如下图所示：图表1：上海市2004年旅游星级饭店基本情况旅游星级饭店基本情况(2004)指标合计五星级四星级三星级二星级一星级饭店数（个）359243713214719客房数（万间）6.051.051.312.351.220.12床位数（万张）10.321.502.074.252.260.24客房平均出租率（%）69.076.072.365.766.361.1营业收入（亿元）139.6960.1034.3335.249.370.65平均房价(元/间天)5391177.21586.81332.94204.70178.23另外，根据上海旅游事业管理委员会网站所公布的统计资料，上海市四星级饭店2005年1月至2006年2月平均出租率和房价走势如下图所示：图表2：上海市四星级饭店平均出租率（2005.1—2006.2）3图表3：上海市四星级饭店平均房价（2005.1—2006.2）根据上图数据显示，上海市四星级酒店2005－2006年平均出租率一般在60—80％之间波动，平均房价在600－800之间波动。但是，由于浦东新区金融中心的特殊地理区位，酒店出租率和平均价格都高于全市平均水平。（二）上海浦东新区酒店市场分析随着金融、旅游会展等现代服务业迅速发展，浦东对高档宾馆的需求量也不断提升。据浦东新区旅游会展处统计，自2002年以来，浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%，2005年达到每晚每间1513元，平均出租率均高于72%这一良好水平。这几年，高星级宾馆兴建越来越多。从黄浦江畔的世纪大道由西向东，在不到1公里的距离里，已投用和将建设的世界顶级酒店达到6个品牌——临江的两座香格里拉酒店、香港新鸿基地产在建项目中引进的W酒店和里兹·卡尔顿酒店、已经投用的金茂君悦酒店、在建的环球金融大厦和21世纪大厦将分别引进柏悦酒店和四季酒店。世界各地抢摊陆家嘴金融贸易区的机构越来越多，作为高星级酒店潜在客户聚集的甲级写字楼还在不停建造，而且短期内还将继续呈现供不应求的局面。此外，其中有半数以上世界500强企业在浦东、近百个在金桥出口加工区设立总部基地，商贸往来非常频繁，高星级酒店自然孕育着巨大发展空间。上海作为国际会展之都及国际性旅游观光城市，会展旅游业非常4发达。据统计，仅浦东新区一年的国际性会展就高达600个，上海新国际博览中心一年365天几乎都有展会，今年展会日程就已排至2008年。2010年上海世博会历时6个月，将吸引200多个国家和国际组织参展，吸引海内外7000万人次参观，参展参观者居历届世博会之首，这些参观者将成为浦东高星级酒店重要的客户资源。2010年前上海酒店业规模将大幅度扩容，床位将从现在的27万张增加到40万张，其中星级酒店的床位将从现在9万张的基础上增加到17万张。综上所述，根据浦东高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间，把##大厦部分楼层改建为酒店，组建##大酒店是符合市场发展需要的。（三）##大厦简介及区位特点##大厦位于上海市浦东新区东方路738号，地上30层、地下一层，总建筑面积39000平方米。##大厦享有“浦东开发开放第一楼”的美誉，被载入浦东开发开放史，代表了安徽在上海的形象。大厦位于陆家嘴金融贸易区中心地段，紧邻第一八百伴、世界广场、华都、汤臣、宝安等商贸大厦，周边有紫金山、齐鲁万怡、通贸、由由（喜来登）、红塔、汤臣州际等高星级酒店。目前，大厦功能齐全，商务中心、银行、餐饮等一应俱全。2005年末##大厦房屋入住率达到94%，较2004年（88%）提高6个百分点。##大厦交通十分方便，公交地铁车站近在咫尺。大厦紧邻世纪大道地铁站，从地铁站到##大厦徒步只需3分钟。另外，根据上海轨道交通规划，世纪大道路地铁站将成为有4条地铁线汇集的交通枢纽5站，##大厦优越的交通条件更为凸现。去年以来，公司已自筹资金对##大厦一楼大堂、消防系统、监控中心、中央空调及管网系统等进行了全面的改造，开设了员工餐厅等服务设施，大幅提高了大厦服务功能。改造后的监控中心面貌焕然一新，整洁舒适，设备精良，成为##大厦对外展示的又一“窗口”。##大厦软硬件各方面的改造完成为##大酒店的改建奠定了良好的基础。（四）上海##公司介绍及经营特色1.公司简介上海##公司位于浦东##大厦，是经安徽省人民政府批准，并由省政府出资在上海浦东注册的国有大型一类企业，是安徽省在上海的重要联络和经营平台。目前，公司正充分发挥品牌、地理和区位优势，抓住安徽实施东向发展战略、长三角产业结构调整等有利时机，坚持以人为本的企业文化，打破原有思维并拓展业务框架，转变经营观念，创新发展模式，以发展现代服务业为方向，依托两地资源和市场优势，有效促进沪皖两地人员流、商品流、资金流、技术流、信息流、项目流的相互流动，大幅提高了公司的经济收益及发展速度。2005年6月4日，安徽省委书记郭金龙一行到##公司进行视察和指导工作，在听取公司领导工作汇报后，郭书记明确指出，##公司要抓住我省实施“东向发展”战略的机遇，围绕“世博会”这个亮点做文章，努力做好东向经济的桥头堡，为安徽和上海两地经济的发展做出应有的贡献。郭书记还充分肯定了##公司重新整合##大厦产权、6对大厦实施统一化管理的思路，认为大厦实施统一经营，是合作共赢的好事，对大厦整体形象的提升、收益的提高都大有好处。2.公司的优势##大厦的建设，是安徽省呼应浦东开发的重要举措，展示了安徽对外开放的决心。##公司作为##大厦的建设者和安徽省委省政府在上海的“窗口”企业，在沪皖两地有着良好的品牌优势，是连接两地市场、促进沪皖资源配置的桥梁，是安徽实行“东向发展”战略的桥头堡。作为安徽省在上海的唯一省属企业，##公司得到安徽省委省政府、上海市委市政府领导的高度关注和大力支持。在沪皖两地，拥有良好的信息资源和沟通渠道，从而为公司的投资经营、合作开发、资本运作创造了良好的条件。二、改建##大酒店的意义（一）提高##大厦资产收益、提升安徽在沪形象##大厦作为安徽在上海树立的重要的形象工程，是上海浦东第一座省部大楼，是安徽省在上海的标志性建筑。大厦内住有安徽省属单位10多家，是安徽省发展外向型经济在上海的桥头堡。##大厦落成10年来，为省内企业进入上海市场、树立安徽在沪形象、促进沪皖两地经济交流与合作发挥了不可替代的作用。由于##大厦产权分散，业主单位各自为政，##大厦无法实行集中统一经营，加上大厦投入运营已超过10年，资产质量和收益已受到7影响。因此，重新整合##大厦产权、组织省属企业业主以及部分私人业主共同参加##大酒店改建工作、对大厦实施统一化管理，对于提升##大厦整体形象、确保各业主单位实现资产保值增值显得非常必要和紧迫。（二）抓住安徽经济“东向发展”战略机遇，充分利用##的品牌效应，使##大酒店成为新一轮沪皖互动的桥头堡以上海为中心的长三角经济区是中国规模最大同时也是最具活力的经济区域。上海将建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，将成为现代化的国际大都市。2010年上海世博会更是难得的发展机遇，在世博会举办前后和举办过程中会有很多商机。安徽是最临近长三角地区的一个省份，面对这一区位优势和发展机遇，安徽经济实施了“东向发展”战略。而新组建的##大酒店地处上海开发开放的最前沿——浦东新区，必将成为安徽东向发展战略的桥头堡，为促进安徽和上海两地经济联系交流，加快安徽经济融入长三角经济，推动安徽经济的迅速发展做出历史性贡献。随着上海市快速发展为国际大都市，其作为华东经济体龙头的带动作用越来越巨大，相应沪皖两地交流日益扩大，两地政务商务往来将日益频繁，对本地宾馆酒店业需求大大增加。而##大酒店作为安徽在沪窗口公司投资兴办的酒店，对于吸引安徽客源，具有天然的优势。另外，##公司在省部窗口企业中率先进驻浦东，伴随着浦东开发开放的全过程，已经在上海建立相当的知名度和影响力，##将给酒店的品牌建设提供强有力的支持。8从长期的眼光看，随着##大酒店在上海浦东的成功经营，##公司将逐渐积累起现代化的酒店经营管理理念和方法，必将反过来带动安徽内地酒店业的发展，在加强省内宾馆酒店行业整合、增强省内旅游业竞争力、加快安徽经济建设方面做出更大的贡献。三、##大酒店的规划设想和设计档次上述两部分，我们着重分析了上海高星级酒店的发展现状以及改建##大酒店的意义，正是基于此，我们建议##大厦应按照四星级酒店标准来进行改建。酒店拟按照如下标准进行改建：（一）酒店客房标准酒店将设计客房楼层共10层，计划拥有183间（套）各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适客房，其中，豪华套房12间、商务间45间、标准房126间。酒店房间力求装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具和床上用品。室内满铺高级地毯，或优质木地板及其他适应材料等。采用区域照明且目的物照明度良好。客房拥有独立卫生间，装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识的冷热水龙头、梳妆台(配备梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头（或只设单独淋浴间），配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。9客房拥有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水。程控电话可直拨国内和国际长途。提供国际互联网宽带接入服务。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；有彩色电视机、提供客人可以控制的音响系统。配备十分有效的防噪音及隔音措施；有内窗帘及外层遮光窗帘等。（二）配套设施标准大型中、西餐厅汇集各式精美的中西佳肴，可满足不同宾客不同的饮食文化需求；设施完善，类型丰富的娱乐设施，设有桑拿、健身中心、桌球室、美容美发厅等，使宾客在休闲中消除紧张、疲劳；典雅豪化，风格迥异的会议室及多公能厅，可承接国内外大型商务会议、婚宴，是举行各种规模国际、国内会议、宴会的最佳场所；大型购物天地汇集世界各地精品，让宾客“足不出户”即可满载而归；酒店拥有近100个泊车位的停车场，能完全满足各类客人的停车需要；同时商务中心主要将代售邮票，代发信件，办理电传、传真、复印、国际长途电话、代购交通票务、国内行李托运等。提供打字和电脑出租等服务；提供代购交通、影剧、参观等票务服务。（三）装饰布局标准酒店布局合理，外观有特色，设施使用方便、安全。内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。酒店内公共信息图形10符号符合LB/T001。酒店各区域通风良好，空气质量符合国家标准。对客服务的设施设备养护良好，达到整洁、完整、卫生，并维持正常功能。员工更衣室、公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功能相对完善，有相应的管理制度，与酒店星级形象相一致。（四）前厅（大堂）标准酒店大堂设在大厦裙一楼，面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；有与酒店规模、星级相适应的总服务台；大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务：24小时提供接待、问询和结帐服务；提供留言服务；提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；提供信用卡服务；提供外币兑换服务；接受客房预订；在非经营区设客人休息场所；提供代客预订和安排出租汽车服务；能够用英语提供服务等等。四、##大酒店工程改建可行性（一）建筑结构##大厦建筑结构为框架结构，每层面积可以自由分割。根据每层面积及四星级酒店房间