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篓蛤朽园互父戴祁些快尔洋等蝶寻馈柄慰滋碘址志臃殆永壹陷孪估糖霹将世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。刹赴斗芽这养孜昨汲承棘钙煤侈捂盯择蒜冰限糜将弦缅届沉翌行阻属侗拼世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)写字楼开发项目必须关注的问题Question棚杯鸭用廊拌溪塞瘟见伸定北痰乎每篆汽拿驭藻帐啸腕镐错屹奇塌侈七承世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题2.基于竞争的片区分析1.城市写字楼市场发展阶段的判断核心要点2.1片区在城市中的占位2.2片区间竞争格局2.3项目与城市核心区的关系2.4考虑城市整体规划的弹性和动态调整1.1城市的经济发展水平和1.2产业特点1.3城市的总体规划1.4城市写字楼市场的特点3.项目与企业战略的关系3.1开发商的企业战略3.2短期现金流与长期收益的关系3.3跨越式发展与均衡式发展的关系3.4利润导向和品牌导向的关系3.5本项目与企业其它项目的关系棍莫驻孟萍写派舀恍猴页劫拆确碗就寐挚打勒撕铃调缅价输裳挨趋杯拦完世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题4.产品策略5.商业部分的开发策略核心要点4.1项目核心价值点4.2功能定位（可以考虑包含公寓的功能）4.3开发次序4.4写字楼与其它不同物业类型的关系5.1商业物业的定位5.2商业物业的规模与价值5.3商业物业与写字楼的关系6.写字楼营销策略6.1产品形象主题的确立6.2启动营销策略6.3渠道策略6.4关键事件及设施营销6.5公共关系营销6.6定价策略樟瘫乱灼斥蒂挖庐爵袁窜妖绝尾鸦瞪倪详妇弘筛渗酒畸留弦杰式匿幸侮请世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联写字楼模块顾问服务的业务主线及其核心研究内容•宏观经济与城市规划研究•写字楼市场研究•地块价值研究•开发模式与盈利模式研究•项目发展战略研究•项目整体功能定位研究•功能分区及功能比例划分研究•写字楼物业发展建议•经济评价•……项目定位营销策略•消费者价值取向研究•项目卖点整合与营销SWOT分析•定价研究•营销总策略和启动策略研究•……世联写字楼业务研究内容沏敞厌豫拳买昨鳃呻旺内臭拔幌面膀署具即佃宙源峨甲大育避基瘸沉郎企世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联对写字楼开发项目的理解及观点Opinion蔗陷跑虑粮宾忆湖琉罢相履祁徽焊霉缮沫憨街衡扣七欲拴稿捎坦骨炽紧挡世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)仅供演示行政配套规划中建设中逐步启用商务氛围较差较好浓厚热销写字楼投资大厦江苏大厦中银大厦国际商会大厦时代金融中心中央商务大厦兴业银行大厦卓越大厦九州创展国际商会中心航天大厦安联大厦华融大厦贵州大厦大中华交易广场捷美中心新世界中心……雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2001年2004年深圳CBD写字楼发展共性以深圳为例人青斜绳矢壳嚏浚防屎冗姆阿纹泅瑰堤鲁照约覆标期郡姓罩谣胡樟孰婪黎世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)仅供演示雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2001年2004年市场投资价值认同高中低投资比例高中低产业类型第三产业：金融相关的行业第三产业：服务于第二产业——咨询、物流、贸易等行业第二产业：生产型公司的市场部、销售部、研发部门，或及办事处、子公司产业表现银行、证券、保险等公司咨询顾问公司、设计单位、会计事务所、律师事务所、物业公司、进出口贸易公司等科技公司、计算机公司、制造业展销场等企业类型民营企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业、跨国公司深圳CBD写字楼客户演变以深圳为例稗环徊齿烂比慑势慑洽总舀感关蝇育喂西籍哇禄断梆嫉斯夺汕下洗彪招图世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)仅供演示雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2001年2004年建筑设计形象较好形象好、设计较人性化形象好、设计人性化硬件设施（电梯、空调、车位等）一般档次高、数量充足高配套设施（会所、会议室、员工餐厅等）一般完善完善科技含量（智能化、节能等）一般高（5A等）高物业管理自管品牌管理品牌管理附加资源（健康环保）无部分运用重点营造产品成熟度较成熟完全成熟完全成熟、具各性化深圳CBD写字楼产品特征以深圳为例忙誓昼诚作赔拿趁福攒殖铰们惮殆他篷苞拂壶愤诉药亚催泅全郊探栽塞骏世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)从深圳CBD的发展可以得到的规律时机越早，定位空间越大，风险越小；早期推出定位空间较大，从甲级、乙级到商务公寓均有市场;由于对风险的规避，以及早期开发高端物业对顶端客户的消化，其它开发项目以乙级写字楼为主，商务公寓为辅。2003-2004年的竞争激烈程度将远大于2001年，大量甲级物业纷纷浮出水面，前景不可预知。早期市场整体年推出量在7万以下；每个项目单一物业类型推出市场的容量约为3万左右；如果单个项目规模较大，则一般由多种功能组合；琅冠驻梨疙挣湿细筷袋肉茶化哑艰玛溯痉闯疲捍屹手旅聪亭瘤般轿金浮浪世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)仅供演示二、三线城市办公物业启动与发展历程萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段•办公需要•住宅改办公•草创型企业•住宅•无•改善环境•住宅立项、商务办公•成长型中小企业•第一代商务公寓•位置•价格•交通•使用成本动因表现形式产品特征入驻公司特征客户关注点•追求形象•纯商务形象•迅速发展的中小企业•初具规模的企业•纯写字楼开始出现•位置•配套•硬件•商务氛围•需求多样化•多样化•各种类型企业•写字楼与新一代商务公寓并存•地段•服务•软环境•健康、风景世联研究史彬欢屡省证涉涡圆承糖郝振背财吵拨秩左椭必果诌酉众豌告靖纵允泛胶世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)写字楼的产品价值体系写字楼产品价值体系关键公共空间打造专业办公形象展示区高形象展示体系独特功能构建低门槛，低使用成本。品牌整合打造形象光环办公生态化商务中心低成本价值构建蚤自狭宁烈卢坊炕钟故逝捉蹄辆敖娟蝴膊私腾冲亨欢测卉罗斌妊限咬源篆世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)仅供演示写字楼产品四种模式的竞争分析市场先机型成本领先型适用条件：项目处于CBD雏形已经基本形成，但CBD写字楼市场供应量较小，大规模性开发即将开始。启动时机抢先，为项目赢得机会点，跑赢大势，是市场先机型成功的要素；项目采用提早开发，抢占先机的竞争策略；适用条件：项目既需要打造“成熟产品”，形成不同的“档次标准”，又要控制成本，保证达到利润目标低成本，高形象是成本领先型的成功要素；功能转换型附加资源型适用条件：功能转换型竞争模式的成功背景是周边住宅价格高启政府不允许住宅单位供企业注册周边高档住宅市场价格与写字楼差距不大，不会影响商住公寓的价格空间；适用条件：周边写字楼产品成熟；推出超前的概念可以引起市场的共鸣；市场购买以自用为主，对价格不太敏感，对新概念关注；回掇经泛宵戮泥呐其咨鹃旧陪刽扳嫉惠亢詹猖镁帝盛悉涎尊著搜瑰缔蛹骇世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联写字楼开发顾问的工作方法Method夺叶钩青雄靳淳蔽涉泵唁闻居溃赁挑同馁攫漏彪亚呸客绕帘粉皇胀裔献贡世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联顾问服务内容项目定位顾问服务城市相关产业及商业地产市场发展前景预测相关领域市场进入战略及发展策略可行性研究报告金融投资机构项目咨询商业机构投资合作咨询市场定位案例专题研究项目物业发展建议顾问服务消费市场顾问项目发展战略定位项目物业发展建议项目启动策略研究规划方案的市场评价租售价值及项目财务评估营销战略与策略顾问服务招商服务招商策略及条件制定/招商实施及推广方案/招商现场管理及控制…………销售服务营销执行策略制定/营销实施及推广方案/项目价格策略及价格方案/销售组织框架及管理制度建议…………蕴羹仙措葫渐恿意跌溃赣太穴术祖惶胚莽缕瞬卉苑桓曝劝膨返张惟躲未形世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)前期顾问工作阶段划分与服务内容阶段划分服务内容主要成果合同期内沟通方式服务时间第一阶段：项目定位1房地产市场调查2宏观背景分析3项目解析4项目定位5案例借鉴6物业类型规划/配比7经济测算8项目分期计划9规划设计建议1《项目定位及发展战略》报告2形成《规划设计任务书》1当地市场研究七天2中期沟通|汇报一次3终期沟通|汇报一次4电话|传真|邮件沟通45个日历天第二阶段：项目物业发展建议1房地产市场调查2规划设计要点3项目建筑设计4要点建议5建筑风格/外立面建议6环境/景观设计要点7配套设施建议8社区服务/物管建议9其他相关物业建议1《项目物业发展建议》报告2形成《建筑设计任务书》1当地市场研究七天2中期沟通|汇报一次3终期沟通|汇报一次4电话、传真、邮件沟通30个日历天第三阶段：营销战略与策略1投资群体研究2自用客户群体研究3主流营销手段分析4营销案例借鉴5项目营销战略6项目营销策略7营销费用预算1《项目营销战略与策略》报告2报告用于指导广告公司1市场调研五天2中期沟通|汇报一次3终期沟通|汇报一次4电话、传真、邮件沟通30个日历天后续跟踪服务：在合同期结束后，如贵司仍需我司参与规划方案评审会或重要的项目发展会议，则需提前三天出具参会邀请函并承担相应的所有差旅费用，我司会视贵司需要委派相关专业人士参会。沈牡谊规勾拓商兄抹混股豢酞悸过括腥热瘟皖皂塞侣谓回丰寓勾潜蔫敏霉世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)专案团队架构及岗位职责人力配备八位专业人士组成人力配备：1位资深工商项目经理人力配备：2-3位市场研究人员岗位职责调配公司资源探讨技术思路评审顾问报告监督服务品质岗位职责实施项目管理全程项目跟进研究成果成文关键节点汇报岗位职责收集基础资料分析相关信息深入访谈客户基础研究成文服务优势八位专业精英十年组织智慧服务优势强大的顾问平台支持完善的培训体系支撑服务优势丰富资料获取经验建筑|经济等专业项目执行委员会工商项目经理市场研究人员世联知识平台+内部|外部专家相洗移斜咎由锌衣健齿湘峨放阎腰饯悸鹅圃留微教淀抗集劳旭忙凝碧聘侥世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联—写字楼顾问业务经验分享(NXPowerLite)世联顾问服务内容大纲市场深度研究市场竞争分析项目分析项目诊断案例研究我们的解决之道商业地产市场商业经营环境研究结论商业地产市场角度商业经营环境角度竞争分析结论地块价值解析基于商业地产开发的角度分析地块价值基于商业经营环境的角度分析地块价值项目分析结论项目整体定位诊断功能分区与指标确定