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瑞港商业广场推广方案2008年5月无锡商业地产市场分析第一部分项目总平图一、无锡商业地产发展历程商业开发的时期各年度土地出让量代表项目开发模式开发特征2002之前旧城复兴200220万平米包括崇安寺、南禅寺、红旗路步行街、东方巴黎（崇宁路地块）住宅开发模式与商品住宅一样出售铺面，以高价位售出为目标2003－2004产业化时期2003超过了100万平米包括站前商贸街、春申路、西班牙商城、红豆国际和高力国际汽车城等项目商品市场开发模式以出租铺位为目标，重在招商经营2004突破200万平米坊前路东西两侧地块规模就突破了110万平米，同时，还包括了振兴路、东方国际轻坊城和世贸中心等2005年之后区域中心.生活MALL时期2005120万平米左右无锡大剧院、永乐新天地等几幅黄金地段地块商业街开发模式统一规划，分别招商开发建设、投资经营2006107万平米香港新鸿基地产携手华润联合拿地2007110万平米金太湖、红豆国际广场、宝龙城市广场、茂业城、万达、明发商业广场2002年到2007年商业的发展情况2002年到2005年应该是无锡商业发展较为迅速的几年，无锡商业的格局也在不断的拉开，商业发展模式、经营方式、操作手法等也日益成熟。2002年到2005年应该是无锡商业发展较为迅速的几年，无锡商业的格局也在不断地拉开，商业的开发模式也日益成熟，从住宅开发模式到目前的专业的商业地产开发形式，开发商更加懂得如何业态合理的规划、如何进行主力商家、品牌商家的引进，更加重视招商和运营。一、无锡商业地产发展历程二、无锡商业分布的现有格局1234Factor1Factor2Factor3Factor4产业带：主要是以周山浜为核心，锡沪路、广瑞路段形成依赖火车站为主支撑的物流业商业形式，仓储、运输、配送的现有格局，结合站前商贸区的开发与投入运营使该区域具有着天然的既定优势。北部商圈：北部商圈是沿着北大街、青石路（欧风街）所分布，目前主要分布的商家有状元楼、诚隆超市、黄金海岸鸡粥店等，作为欧风街的强势带动，该商圈主要是以餐饮、娱乐、购物、休闲为主。南商圈：南商圈仍然是以南禅寺为点的周边辐射区域，从线路上分：南长路、永乐路是商圈内的重要交通干道，现有分布商业有家乐福、永乐家电、南禅寺商贸中心等。西商圈：西商圈则是以河埒口、梁青路、青祁路所围合而成，由于周边44万平米的惠山休闲文化广场、东北部103公顷的惠山古镇的影响，该商圈主要以购物、休闲、观光、旅游为主，目前稳步的主要商家有无锡大饭店、运河饭店、大润发超市等。中央商圈：以三阳百胜、八佰伴、新世界大洋百货、商业大厦及东方巴黎、汇金广场等，作为交通、配套、人流、车流等商业条件利好区域，中央商圈已经形成了根深蒂固的商业态势与影响。无锡四圈一带的商业格局三、无锡商业地产的供求分析•近两年无锡商业市场情况•从上述数据中可以看到无锡商业市场的两个表象、特征:•第一,供应严重大于求;第二,成交均价长期低位徘徊,造成这两个表象特征的深层次原因在于无锡商业市场自身的困局:商业供应面积成交面积成交均价2006年107万半米64万平米5408元/平米2007年110万平米50万平米6948元/平米四、商业地产相关政策分析政策影响由于自2004年10月以来9次加息，今年以来五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。贷款利息升至7.83%，市面盛行的8%回报率受到拷问。贷款成本的高涨，直接压缩了商业地产的收益率，压制了投资客的投资热情。1、加息对投资热情的影响央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已经连续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。2、提升首付对于投资的影响银监会表示希望提高首付比例至40%-50%的消息发出后，全国主要城市银行普遍收紧房贷，但央行及大部分商业银行尚未有动作。据有关消息，商业地产的最低首付由40%，提升到50%在实际操作中银行基本按照单价10000元以上，首付60%；单价10000元以下，首付50%。3、审批标注提高和放款标准提高对于资金回笼的影响由于各银行实行从紧的贷款审批，要求贷款申请人的条件提高，放款要竣工验收后放款开发商的预售—银行按揭融资商业圈被打破，开发期间资金回笼量可能只能占到总量的50%。四、商业地产相关政策分析4、税收交易流转环节税收大幅增加在二手市场转让非居住用房，比如商铺、写字楼，需要交纳五项税收，一是房屋总价0.05%的印花税，二是总价5%的营业税，三是营业税11%的城建税、教育费附加，四是个人所得税，最后一项是按买卖差价征收的土地增值税。持有阶段物业税有可能在未来两年内推出，而最有可能做为先行的便是商业房地产，将大大增加其持有阶段的经营成本。5、无锡地方商业贷款手续较为苛刻，各银行对商业贷款严格把关。在无锡商业的实际操作过程中，第一套房可贷款50％，第二套房贷款40％，第三套房贷款30％。三套以上银行将不予贷款。给大面积购买的商户造成很大的资金压力。四、商业地产相关政策分析五、无锡商业地产开发趋势预判无锡区域中心的时代已经来临？无锡商业发展的未来金太湖VS北塘区宝龙VS无锡新区明发VS惠山新城万达VS河埒口无锡商战多足鼎立散点布局，齐头并进谁会是英雄？VS太湖新城太湖国际社区位于市区的延伸段，人气充足，预打造市级商业中心新区的产业支持，填补新区商业空白打造旅游、休闲、娱乐中心，填补区域空白人流充足，预打造区域商业中心得益于政府的规划，目前尚未形成很高人气五、无锡商业地产开发趋势预判案例1：金太湖国际城地理位置：北塘区占地面积：142176.9平方米建筑规模：680000平方米商业面积：258000平方米停车位:地上600地下3000一期推出：78000平米价格：一层均价38000元/平方米，二层均价18000元/平方米共建配套：国际影院、五星级酒店、沃尔玛、真冰溜冰场、中心MALL经营方略：经营户前4年包租，8％的投资回报率，一次返还投资户：投资10年，8％的回报率，4年后，4年返还，再包租10年五、无锡商业地产开发趋势预判媒体分析媒体表现:楼书、单页、户外广告、新闻、2007无锡金秋房展会、网站主打媒体：户外广告、楼书、网站媒体诉求：◇600米无锡首条市级步行街滚滚人潮旺透天◇光影水街休闲娱乐不夜天◇国际影院与世界共舞的梦幻国度◇特色主题餐厅环球美食新体验◇锡城冰世界翩跹新舞台◇超五星级酒店尊崇服务贵族荣耀◇甲级写字楼叱咤疆场的策源地◇酒店式公寓商务生活贴心呵护◇高尚住宅都会生活最新高度主诉求语：昨日无锡小上海,今日美国时尚岛!无锡十一五重点商业项目中国首个都会中心国际购物天堂五、无锡商业地产开发趋势预判案例二：宝龙城市广场占地面积:77113平方米总建筑面积:322668平方米公寓式酒店：75629.47㎡商业面积：235738.86㎡项目定位：规划集商业、餐饮、影城、娱乐、公寓酒店为一体的综合性建筑群。停车数：1600辆（地上200辆，地下1400辆）业态规划：业态规划为、连锁百货、生活卖场、五星级影院、美食广场、主题游乐广场、数码广场、公寓式酒店诉求：以合理运营模式缔造全新商业圈宝龙的品牌效应70％的自留物业宝龙城市广场将成为无锡新区“一站式”国际消费体验中心五、无锡商业地产开发趋势预判无锡万达广场地理位置：项目位于滨湖区河埒口中心商务区占地面积:179300平方米总建筑面积:695000平方米业态规划：２３万平方米的国际化大型购物中心；４万平方米的超白金五星级酒店;３万平方米的酒店式公寓；３６.５万平方米的高档住宅区；两栋智能化、生态化、人性化、多元化的商务楼；一个五星级的多厅万达国际影城；一个３万平方米的市民休闲广场。楼盘配套：万达商业广场（大型商业中心）写字楼五星级酒店幼儿园等周边配套：第四人民医院、滨湖区实验幼儿园、大润发开盘：2008年5月竣工：2009年6月诉求：万达专业运营多家世界级主力店案例三：五、无锡商业地产开发趋势预判明发商业广场地理位置：惠山大道与北环路交汇处占地面积：216679.8M2总建面积：501028.6M2其中商业：284586M2酒店：28639.3M2酒店公寓：53238.3M2地下停车位：1238辆地上停车位：755辆居住氛围：规划总积达到了350万平方米，入住的人口达到15万人代表景观诉求：摩天轮、海盗船媒体分析媒体表现：户外广告（市中心、火车站及交通主要路口）、无锡房地产市场网、无锡新周刊、2007中国太湖无锡金秋房地产交易展示会、宣传楼书、道旗、新闻……主打媒体：户外POP，道旗等媒体诉求：50万平方米都市购物乐园主诉求语：游在此/购在此/欢乐在此案例四：五、无锡商业地产开发趋势预判滨湖区总建筑面积约145万平方米，业态规划：社区内拥有无锡唯一的文化艺术中心、2座规划中的社区轻轨站、2000米珍稀湖岸线和近36万平方米国际化商业中心，将成为无锡的“维多利亚港”。太湖国际社区：区域规划优势明显，但目前人气严重不足诉求：无锡的“维多利亚港”。太湖国际社区荟萃你世界地产领袖，光耀全城媒体：网站、报纸、电视、户外等全方位大批量投入。案例五：五、无锡商业地产开发趋势预判五、无锡商业地产开发趋势预判第一，中心商圈。中心商业区的价值就是“有效客流”。一个城市的商圈，尤其是核心商圈，其囊括的各项配套资源的含金量必然在城市中是首屈一指的，能吸引“有效客流”。处于核心商圈的商业地产，它的竞争力也必然有先天胜势。第二，商业的只租不售。“只租不售、统一经营”的策略也是商业健康发展的关键所在。只租不售已成为商业地产开发的必然趋势。第三，利用专业的力量。商业地产的开发决不可不能拍脑袋决策，应该利用专业公司的力量。从战略的高度与专业商业地产公司、品牌商家合作。第四，轨道交通。轨道交通的作用同样体现在能吸纳有效客流。轨道交通对商业带来的机遇，在未来的发展过程中会起到相当重要的作用。实践证明，机场、地铁对人们的聚集和分流作用十分明显。一、重视运营，重视招商，而且在出租和出售的问题上，发展商持有运营是一种趋势。只有这样才能把商业的价值发挥最大。二、商业项目的前期定位十分重要，且要有鲜明的商业主题，跟它当地的区域条件相吻合。三、商业项目必须有一个详细的行业定位，商业的业态分布和商业的布局非常的重要，包括主力店的定位和布局，散户的布局和人气的吸引点布局等在业态规划时也非常的重要。未来无锡商业成功运作的必要点五、无锡商业地产开发趋势预判本案竞争性分析及市场区格第二部分考虑到无锡的宏观经济环境、商业房产发展现状及供给需求情况、无锡空港新城现有商业市场空白点、结合本案的区位的实际特点，区域的商业规划、业态分布情况，可考虑将本案定位为写字楼高星级酒店时尚百货商业步行街公寓办公集高星级酒店、时尚百货、商业步行街、写字楼、公寓办公于一体80000m2HOPSCA城市综合体本案的业态定位：一、本项目的SWOT分析项目的商业定位功能定位超越传统商业的单一购物功能一个多功能、时尚化的集会、交往场所（可购、可逛、可赏、可憩）形象定位空港新城的名片、市民的时尚舞台全面超越带动市镇能量级别的提升适当超前配套空港新城的潜在需求一、本项目的SWOT分析不可逆转的优势商圈相对完整，门槛消费人口充足。周边小区林立，硕放3公里范围内有近15万的消费消费人口充足。空港产业园的中心优势，率先与百业超市共同造势，占据先机；空港产业园区周边产业的导入。周边安居房及众多小区的起建（1500亩的安居房），周边道路的不断修建等为项目的进入创造了有利时机位于空港产业园的中心优势位于空港产业园的生活区的核心。水陆空三位一体交通优势苏南绿色国际机场成为区域的引擎优势分析：人和天时地利一、本项目的SWOT分析相对竞争优势项目的体量适中，80000方的体量，各种业态相互互动，适合开发运营周边的商业模式较为初级，本案的发展在档次规模上超越传统，填补区域的商业空白。后期专业运营，本地开发商决心做好整个商业。永续发展。总价较低，采用8％的回报率，5年包租的模式开发60％的自留物业，与商户