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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料深圳商场策划之发展与挑战深圳房地产市场发展处在全国最前列，但另一方面，如何发掘其市场发展潜力，保持其领先地位，使深圳成为全国房地产市场中最具影响力的区域市场，并利用其影响力和领导地位，拓宽市场领域--是每个市场参与者都在考虑的问题。兹认为，与一关之隔的香港相比，深圳房地产市场具备至少两个不成熟的特征。这两个特征可能反映深圳房地产市场未来的特征。1、在楼宇产权转移的过程中，深圳三级市场成交量小于二级市场的成交量。但香港则反过来，二级市场成交量远小于三级市场的成交量。这说明深圳的房地产市场尚未达到市场内社会资源的有效配置。众所周知，每个人的房地产需求总是在不断变化的，主要是由于职位升迁，组建家庭，家庭成员数量变化，工作地点转变，经营办公面积的扩充等原因，因此，需要在不同时期拥有不同的物业以满足不断变化的房地产需求，即是需要多次置业，如果三级市场不完善，业主现有房产难以套现，再次置业的需求就难以满足，对业主而言，就是拥有的资源难以投到最能满足其需求的地方。对整体房地产市场而言，就是影响了资源的有效配置。2、二级市场的商场多以销售为主，招商及经营为辅。销售为主是深圳商场的主要特征。而在香港，知名的大型商场所有权多数掌握在发展商手中，以招商及经营为主。商场分割销售后，所有权分散到各个业主手中，商场统一规划管理难以实现，同时并非各个业主都有经营的经验，三级市场又尚未完善，商场也未必能够引进合适的、有实力的经营商家，因此不少深圳商场在建成销售后，经营情况未如理想。如何在短期收益和长期获利之间取得良好的平衡，是深圳商场面临的主要发展方向之一。香港商场历经二十多年的发展才达到今天相对稳定的状态，深圳商场的发展可谓任重道远，商场的策划前景无疑非常广阔。深圳销售商场的特征及发展从销售商场的特征来看，近几年深圳商场市场的发展大致经历了三大阶段：1、1999年前，强调整体商场经营优势的做法不多，多数商场的销售主要针对的是单个商铺，主要针对的客户为有商业经营经验的买家。（少数商场不在此列，如98年推出的福田世贸商城等）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2、1999年至2000年间。此阶段商场的主要特征转为强调商场的整体经营优势和主题经营特色，较著名的例子有东门名仕商城、新2000广场、潮流新地带（前身为南塘商业广场），南山的东方巴黎时装交易广场、西部电子市场、南山女人世界等。销售上采用小面积分割铺位出售，以相对较吸引的单个商铺总价吸纳投资客。3、2000年至2001年6月。期间商场销售的主要特征为引入知名的大型商家进行统一经营，最大程度上发挥整体经营的优势，提升商场的整体商业价值，在销售上提供一定数额的租金回报，通常租金的数额与售价成一定的比率关系，使回报更为直观。以物业投资的稳健性和长期获利性吸引投资客。较为典型的代表为东门金世界商业中心（友谊城东门店），福田彩福世纪商城，华侨城金三角商场，南山集美堂等。由以上三个阶段来看，基本上反映出商场销售过程中，市场逐渐认识到，商场如果不着力于提升整体经营的优势，客户是不会接受的。道理非常简单，商场就是商家集合经营的场所，商家间优势互惠互补，形成良好的商业气氛和商业竞争力，以吸引消费者，如果整体经营的优势得不到发挥，所有铺位的吸引力都无法体现。深圳商场未来发展面临的挑战1、《商品房销售管理办法》对商场销售的监管2001年6月1日起正式执行的《商品房销售管理办法》，将对深圳房地产市场产生深远的的影响。《办法》中对商场销售的监管最有影响力的莫过于第七条第四款限制发展商以包租或变相包租的形式销售未竣工的商品房。这条将对近期较为流行的、采用引进大型商家经营，提供租金回报销售商场楼花的手法实行监管。在新法规环境下，深圳商场的销售将进入全新的阶段。《办法》代表了政府及社会主导舆论的取向。2、市场逐渐回归理性，只有切实根据每个商场特点，寻求并营造合适的、最佳的商业特色吸引点，商场才能在新时期内释放其吸引力。无论是商业区内的商场，还是处于未成型的商业环境下的商场，都需要根据其自身条件，从经营品种、经营品牌搭配、分区商业经营规划，商场气氛营造、商场装修、管理、商业推广等角度，营造区别于其他商场的商业特色，招商租精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料赁和销售才能取得好的成绩。3、切实从商品服务消费者、经营商家、投资客户三个层面寻求销售商场发展的新路向。销售商场与住宅的最大不同就是：永远需要考虑三个层面的问题，商业消费者、经营者、投资者。商场要有顾客消费才能生存，经营商家才会进驻，而只有商家经营理想，租金水平合适，回报吸引，投资者才会购买商铺。忽略任何一个环节，都难以实现好的销售业绩。物业升级，商贸先行伴随着滨海大道的建成通车，南山成了深圳新一轮房地产开发的热点地区，而在这块“上升的板块”中，商铺更是一个亮点，受到了众多商家和商业投资人士的追捧。究其根本，正是路畅人旺为南山带来了无限的商机。南山区于一九九0年建制，位于深圳经济特区西部，行政区划东起侨城东路，西至南头同乐村，北到羊台山，南望伶仃洋，辖区面积约119.5平方公里，下设沙河、西丽、南头、粤海、招商、蛇口共七个街道办事处，65个居民委员会。长期以来，南山的房地产市场始终处于一种“自产自销，自给自足”的局面，直到九五年，市中心区西移工程启动，南山才逐渐引起外区域置业群体的注意。九九年十月滨海大道的建成通车，更是一条导火索，使得南山区住宅市场空前火爆，正是如此巨大而且仍在上升的一个规模市场，使得与之配套的商业服务设施自然也火了起来，于是短短几年，人人乐购物广场、家乐福超市、海雅百货、沃尔玛购物广场等商业巨无霸纷纷抢滩南山，东方巴黎、西部电子、女人世界等一些主题商铺也先后开业。至此，“交通→住宅→消费→商铺→交通”这样一个良性循环体系初步形成，并有望更好的发展下去。可以说正是市政府开发重点的西移和滨海大道的开通，从根本上促成了南山商铺的升温。由于一些历史原因，南山早期的商业服务网点分布很散乱，只有南新路北段为南山传统商贸中心地段，而且大都规模较小，经营项目和品种少，档次也较低，主要以各区域（片区）内的居民为服务对象，百佳、万方、民润是当时较具规模的连锁商场。九六年四月，人人乐南山总店开业成为当时南山区最大的精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料购物中心，辐射到南油、蛇口附近的区域；紧随其后，世界零售业排名第二的“家乐福”进驻南山常兴路，吸引了南头、南山甚至宝安区的一些消费者前往购物，大有独占鳌头之势。这样的局面持续了三四年，直到今年海雅百货和蛇口沃尔玛的开业，才算是结束了商业经营优劣悬殊的局面；而即将开业的沃尔玛华侨城店相信也能够满足沙河、科技园，甚至西丽区域的居民日常生活购物需求；近两年出现的东方巴黎、西部电子、姊妹城、女人世界、女儿国、佳腾电器城和锦福装饰材料城等主题商场更是为南山商铺注入了多元化的活力，使得南山终于有了自己的商业圈，南山人终于有了自己的购物天地。现阶段南山区商业供应量约10万平方米，其中主题商场八家，占47%；综合商场五家，占29%；连锁超市三家，占18%；街铺一处，占6%；均集中分布在南新路北段和南油大道南段。这些商业设施规模较大，除女人世界南山分店和女儿国南山分店外，其余均为5000平方米以上的大型商场。建筑层数以三层四层为主，一层平均售价23000元，平均租金150元，远低于罗湖区东门与福田区华强北商铺的平均租售水平，这种商业投资的低门槛和相对低风险，吸引到许多商家来此投资经营；南山区目前平均租售率达72%，反映了该区域的市场吸纳力极强，发展前景看好。可以说，政府的政策支持和该区域的远景规划，给了投资者以绝对的信心；近几年新起的这些商场、超市档次都不低，基本能够满足区域消费者的购物需求，反映了南山区商业的整体升级。这还有利于吸引更多的其它区域人士来南山置业和投资，形成一个良性的循环的作用，由此也推动南山区整个房地产业的发展。规划中的南山商业文化中心是深圳市七个区级商贸中心之一。根据特区西部城市次中心的要求，建设成为特区西部的商业中心、金融中心和文化中心。中心区由后海滨路、南油大道、学府路、创业路围合而成，占地面积151万平方米，总建筑面积234万平方米，其中商业面积287500平方米，承担对内服务、对外辐射的功能；规划中的南油购物公园位于南油大道与登良路交汇处，商业面积约4万平方米，是集购物、休闲、娱乐为一体的大型场所；规划中的深港西部通道全长10.2KM，总投资36亿人民币，由一座跨海大桥和5.3KM的陆上接线组成。跨海大桥由蛇口东角头通至元朗的鳌磡石，全长4.9KM，汽车容量每日可达9500辆次，比落马洲多三倍。预计工程明年展开，在2005年落成，将成为香港第四条跨境通道，可满足八至十年的精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料需求，建成通车后将对南山住宅和消费市场产生深远影响。通过上述几个因素可以看出，南山区商铺的升温现象只是一个开始，大规模的发展还在以后。可以预见，南山区商业服务设施将不断升级，并朝着规模化、规范化、服务化的方向良性发展，以更好的满足区内外销群体的消费需求；同时，作为城市循环链的一个有机组成部分，南山区商业服务设施也将在南山区整个房地产业发展和城市的未来发展中起到一个助动作用，以使二者协调化的更好发展。