行业分析报告

房地产行业分析报告沪市上市房地产行业名单如下表：保利房地产（集团）股份有限公司600048江西中江地产股份有限公司600053天津海泰科技发展股份有限公司600082北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司600159美都控股股份有限公司600175长春经开（集团）股份有限公司600215北京华业地产股份有限公司600240北京万通先锋置业股份有限公司600246北京城建投资发展股份有限公司600266天津市房地产发展（集团）600322珠海华发实业股份有限公司600325北京天鸿宝业房地产股份有限公司600376金地（集团）股份有限公司600383广州东华实业股份有限公司600393南京栖霞建设股份有限公司600533上海金丰投资股份有限公司600606上海金桥出口加工区开发股份有限公司600639上海万业企业股份有限公司600641上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司600663天地源股份有限公司600665中华企业股份有限公司600675广州珠江实业开发有限公司600684上海多伦实业股份有限公司600696上海新梅置业股份有限公司600732苏州新区高新技术产业股份有限公司600736上海实业发展股份有限公司600748天创置业股份有限公司600791浙江新湖创业投资股份有限公司600840上海张江高科技园区开发股份有限公司600895北京北辰实业股份有限公司2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；4、国家按区域性调整政策性商品房政策；5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。企业业绩与市场容量双扩容，行业集中度小幅提升趋于稳定房产论坛,装2011年上榜企业的销售业绩同比继续大幅提升，TOP10企业的销售金额为6298亿元，同比上涨18%，2010年这一涨幅为48%。从企业集中度来看，TOP10企业销售金额的集中度为10.43%，较2010年增长0.3个百分点，增幅较2010年有所放缓。而TOP3超大型房企的业绩成长速度则高于TOP10大型房企，2011年销售金额的集中度更是直逼5%。结合企业的销售业绩及行业集中度走势来看，2011年大型房企依然处于规模扩张、业绩上涨阶段，但受房地产调控影响，扩张的势头相对2010年已明显放缓，这导致行业集中度则小幅提升并趋于稳定。目前房地产的市场结构还不成熟,行业集中度与成熟地区(如欧美、日本、香港等)相比有比较明显的差距,同时,房地产厂商间的竞争普遍存在效率底下等问题。在房价不明显下降的情况下，房地产调控政策几无放松可能，市场预期CPI将保持高位，货币政策再次收紧可能性大。从行业发展的整体政策面来看，短期压力难以改变，但政策面的底部逐渐明显，随着房地产行业估值的下降，市场投资机会逐步来临。销售面积增速减缓，房价面临下行压力今年以来，房地产销售面积增速大幅落后于房地产开发投资及新开工面积增速，二、三季度，大量去年开工的项目逐步进入销售周期，随着推盘量的逐步增加，未来房价面临下行压力。看好房地产行业投资机会从房地产整体估值水平来看，目前房地行业对应去年年报PE为18倍左右，处于历史上的底部位置。从房地产行业对A股和沪深300的相对市盈率水平来看，也处在低位，分别为1.05和1.32。从房地产板块市场表现来看，随着4月中旬以来市场的整体调整，房地产指数5月累计下跌7.33%，同期沪深300指数下跌5.99%。随着市场的整体调整，房地产估值水平进一步下移。从制约房地产行业估值的各项因素来看，政策面压力短期难以放松，房地产公司基本面仍存继续恶化可能，市场短期难以有提升地产股的催化剂因素。但另一方面，从去年开始的房地产调控政策已持续一年多时间，且效果逐步显现，房价大幅上涨的趋势得到遏制，政策预期逐步明确，从通胀压力来看，市场预期CPI5、6月份将到达峰值，随后将逐步回落，货币政策方面的利空因素将逐步缓解。基于行业估值水平和基本面的可能变化，我们认为房地产长期投资机会将逐步显现，维持房地产行业的看好评级，建议关注业绩优异的个股以及超跌个股，推荐保利地产、招商地产、荣盛发展、中南建设。房地产的价格竞争方式主要为垄断定价、服务差异化、和品牌差异为主竞争的内容是相当广泛的而且不仅仅是静态分析中通常提到的价格竞争。哈耶克区分了完全竞争状态与动态竞争过程的区别，认为竞争分析的静态框架不能反映现实的竞争状况。“竞争从其本质上说，是一种动态过程，但其主要特点却被以静态分析为基础的假设抹杀了”。哈耶克的竞争强调竞争者之间各种生产能力、服务方式的竞争，而不仅仅单纯是价格竞争。“竞争在很大程度上是信誉和善意的竞争”。熊彼特用“创造性毁灭”的过程来解释资本主义的发展。资本主义的竞争特征不是由价格起支配作用的竞争决定的，而是由创新、技术突破决定的。“开动和保持资本主义发动机运动的根本推动力，来自资本主义企业创造的新消费品、新生产方法或运输方法、新市场、新产业组织形式。”创造性毁灭是实现新结合，不断地从内部更新经济结构的过程。“产业突变……不断地从内部使这个经济结构革命化，不断地破坏旧结构，不断地创造新结构。这个创造性破坏的过程，就是资本主义的本质性事实”。“创造性毁灭”过程进行的是成本和质量改善的竞争，而不是价格竞争。“在迥然不同于教科书所说的资本主义现实中，有价值的不是那种竞争，而是新产品、新技术、新供应来源、新组织形式（如巨大规模的控制机构）的竞争，也就是占有成本上或质量上决定性优势的竞争，这种竞争打击的不是现有企业的利润边际和产量，而是它们的基础和它们的生命。”价格竞争不是竞争的唯一内容，也不是实现企业做强做大这一目标的必然采用的手段。一次性降价获得的超额利润绝不是其终极目标，也不可能总是通过突袭式的降价投机获利，因为竞争对手会对该企业的行为做出反应，同时也会受到自身成本的约束。降价的目的在于获取利润，取得的超额利润会被用来维持竞争优势或扩大竞争优势，例如扩大自身产品与其他产品的差异性，或者扩大规模以实现更低的生产成本。也就是说主动降价的动力在于获得更多利润或者驱逐竞争者，而这一目的能否实现取决于未来它的竞争优势是否能保持和扩大，如果降价短期内获得的利润不能帮助其获得以上目标，甚至有损企业竞争力的情况下，降价只能被视为一种短视行为。被动降价是为了维持市场份额以确保生存。理论上通常状况下如果一个行业中多于一个企业时，无论是垄断竞争或者是寡头垄断，都会认为存在竞争，企业也会主动加入竞争行列。但是竞争理论忽略了一个问题，那就是为什么要参与竞争，是不是竞争是必然的。在回答这个问题之前有必要梳理一下竞争的目的与手段。当然竞争的首要目的是为了生存，然后在生存的基础上取得发展，进而谋取垄断的地位，当前竞争的目的在于不断地取得竞争优势，例如规模经济、低成本、产品质量提高、技术创新、组织创新等等，在此将其统称为优势供给能力。在动态的竞争中，垄断是不断受到挑战的，只要行业中存在超额利润，就存在潜在竞争者，而这些潜在的竞争者能否成为实在的市场份额占有者，主要是看取决于他们是否相对于在位者具有某一方面的优势生产能力。而在位者之所以不断扩大生产规模，不断创新的目的在于不断取得更高的优势供给能力，让其优势生产能力达到潜在竞争者无法企及的高度。2012年1-2月份，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资3713亿元，增长23.2%，增速回落7个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。2012年1-2月份，东部地区房地产开发投资3327亿元，同比增长26.0%，增速比2011年全年回落1.2个百分点；中部地区房地产开发投资996亿元，增长29.4%，增速提高3.9个百分点；西部地区房地产开发投资1108亿元，增长31.9%，增速回落0.9个百分点。2012年1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米，同比增长35.5%，增速比2011年全年提高10.2个百分点；其中，住宅施工面积297605万平方米，增长32.8%。房屋新开工面积20049万平方米，增长5.1%，增速回落11.1个百分点；其中，住宅新开工面积14832万平方米，与去年同期持平。房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个百分点；其中，住宅竣工面积7936万平方米，增长47.9%。2012年1-2月份，全国房地产开发企业土地购置面积4684万平方米，同比下降0.5%；土地成交价款1044亿元，增长5.8%。